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房屋資產(chǎn)評估報告
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估價(jià)結果報告
(2008)第***號
一、 委估項目
***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項目
二、 委托方
名稱(chēng)：***公司
地址：***
三、 估價(jià)方
名稱(chēng)：***房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司
地址：***
證書(shū)號：*** 資質(zhì)等級：***
法定代表人：***
四、 估價(jià)對象概況
估價(jià)對象位于***，其合法產(chǎn)權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀(guān)九五成新，房屋所有權證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀(guān)九成新，房屋所有權證號碼為***。
五、 估價(jià)目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2008年8月15日
七、 價(jià)值定義
采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準
八、 估價(jià)原則
本次評估在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀(guān)、科學(xué)原則的前提下，還應依據如下原則：
1. 合法原則，以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價(jià)對象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價(jià)結果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結果應是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格。
九、 估價(jià)依據
1. 委托方提供的資料
(1)委托書(shū);
(2)委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執照復印件;
(3)房屋所有權證復印件。
2. 國家標準GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規范》。
3. 國家和地方的有關(guān)法律、法規和有關(guān)規定。
4. 估價(jià)機構和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、 估價(jià)方法
估價(jià)對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
十一、 估價(jià)結果
估價(jià)人員根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密、細致的測算，確定該估價(jià)對象在評估基準日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整(￥2265.34萬(wàn)元)。
十二、變現能力分析
變現能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。
估價(jià)對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價(jià)值大，變現所需時(shí)間長(cháng)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)，最可能實(shí)現的價(jià)格范圍為：估價(jià)結果±10%，變現時(shí)涉及以下稅費：
�、僦薪榉⻊�(wù)費：5%--6%
�、谄醵悾�4%
�、蹱I(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%
�、芩枚悾�20%
�、葸^(guò)戶(hù)手續費：2%左右
�、抻』ǘ悾�0.5‰
�、咂渌M用
十三、估價(jià)人員
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊號：***
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊號：***
十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間
2008年8月12日—***
十五、估價(jià)報告有效期限
本估價(jià)報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從2008年8月18日至2009年8月17日止。
估價(jià)技術(shù)報告
一、 個(gè)別因素分析
估價(jià)對象位于***，其合法產(chǎn)權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀(guān)九五成新，房屋所有權證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀(guān)九成新，房屋所有權證號碼為***。
二、 區域因素分析
1.概況
***
2.自然條件
***。
3.對外交通條件
***。
4.基礎設施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價(jià)應當以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。本估價(jià)對象當前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。
四、 估價(jià)方法的選取
估價(jià)對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
五、 估價(jià)過(guò)程
1. 確定估價(jià)對象房地產(chǎn)年純收入
A.確定估價(jià)對象房地產(chǎn)年總收入
�、俅_定客房年總收入
據調查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價(jià)對象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價(jià)對象年平均入住率按房間分類(lèi)計算為40%-70%之間，估價(jià)對象擁有各類(lèi)客房共82套， 現根據委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：
|
房間名稱(chēng) |
數量（套） |
房?jì)r(jià)（元） |
入住率 |
年收入（元） |
|
主樓標準客房 |
49 |
248 |
70% |
3104836 |
|
副樓標準客房 |
8 |
120 |
70% |
245280 |
|
主樓單間 |
13 |
258 |
60% |
734526 |
|
副樓單間 |
6 |
160 |
60% |
210240 |
|
主樓高級套間 |
2 |
880 |
50% |
321200 |
|
副樓套間 |
2 |
380 |
50% |
138700 |
|
總統套房 |
2 |
1260 |
40% |
367920 |
|
合計 |
82 |
-- |
-- |
5122702 |
客房年收入=房?jì)r(jià)×數量×入住率×365
客房年總收入=512.27萬(wàn)元
日平均入住人數=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
�、诖_定會(huì )議室年總收入
根據委托方提供的資料及相關(guān)調查結果，確定估價(jià)對象會(huì )議室使用收入情況如下表：
|
會(huì )議室名稱(chēng) |
半天價(jià)格（元） |
出租率 |
年收入（元） |
|
大會(huì )議室 |
1800 |
30% |
394200 |
|
小會(huì )議室 |
1200 |
40% |
350400 |
|
合計 |
-- |
-- |
744600 |
會(huì )議室年收入=半天價(jià)格×2×出租率×365
會(huì )議室年總收入=74.46萬(wàn)元
�、鄞_定餐飲年總收入
餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項、服務(wù)費等，按80%住宿旅客每人每天消費100元計算，則
餐飲年總收入=96.8×80%×100×365
=282.66萬(wàn)元
�、艽_定估價(jià)對象房地產(chǎn)年總收入
估價(jià)對象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項之和，則
年總收入=512.27+74.46+282.66
=869.39萬(wàn)元
B.確定估價(jià)對象年總費用
�、俅_定人員工資福利年總費用
估價(jià)對象現有相關(guān)服務(wù)人員98人，根據行業(yè)現狀確定人數為100人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計為1800元，則
工資福利年總費用=100×1800×12
=216萬(wàn)元
�、诖_定餐飲年總成本
餐飲年總成本按餐飲收入的40%計算，則
餐飲年總成本=282.66×40%
=113.06萬(wàn)元
�、鄞_定消耗品年總成本
消耗品年總成本按客房及會(huì )議室年總收入的8%計算，則
消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%
=46.94萬(wàn)元
�、艽_定年廣告宣傳費
年廣告宣傳費按總收入的2%計算，則
年廣告宣傳費=869.39×2%
=17.39萬(wàn)元
�、荽_定年水電供熱費
年水電供熱按總收入的5%計算，則
年水電供熱費=869.39×5%
=43.47萬(wàn)元
�、薮_定年維修保養費
年維修保養費按年總收入的3%計算，則
年維修保養費=869.39×3%
=26.08萬(wàn)元
�、叽_定年行政管理費
年行政管理費按年總收入的6%計算，則
年綜合稅收及附加=869.39×6%
=52.16萬(wàn)元
�、啻_定年綜合稅收及附加
年綜合稅收及附加包含營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，按年總收入的15%計算，則
年綜合稅收及附加=869.39×15%
=130.41萬(wàn)元
�、岽_定估價(jià)對象年總費用
估價(jià)對象年總費用為以上1-8項之和，則
年總費用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41
=645.51萬(wàn)元
C.確定估價(jià)對象年純收入
年純收入=年總收入-年總費用
=869.39-645.51
=223.88萬(wàn)元
2. 確定資本化率
資本化率是指年投資回報率，本次估價(jià)專(zhuān)指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報率，一般應介于安全投資利率與風(fēng)險投資利率之間，可以采用投資利率內插法求取。一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風(fēng)險投資利率，當前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現按照黃金分割位內插，則
資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618
=6.20%
3.確定收益年限
估價(jià)對象建成于2003年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-2008=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。
4.計算估價(jià)對象價(jià)格
公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r
式中：P為估價(jià)對象房地產(chǎn)收益總價(jià)，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。
房地產(chǎn)總價(jià)=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%
=3397.28萬(wàn)元
根據***房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結果確定估價(jià)對象中土地總價(jià)為1131.94萬(wàn)元，則
估價(jià)對象房產(chǎn)總價(jià)=3397.28-1131.94
=2265.34萬(wàn)元
六、 估價(jià)結論
經(jīng)評估，確定估價(jià)對象在評估基準日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整(￥2265.34萬(wàn)元)。
七、附件
�、俜课輬D片 ②委托書(shū) ③委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執照復印件 ④房屋所有權證復印件 ⑤估價(jià)方營(yíng)業(yè)執照復印件 ⑥估價(jià)方資質(zhì)證書(shū)復印件 ⑦估價(jià)師證書(shū)復印件
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