河南省物業(yè)管理模式發(fā)展

　　河南省物業(yè)管理模式發(fā)展

　　摘 要：經(jīng)過(guò)將近20年的發(fā)展，河南物業(yè)管理行業(yè)取得的成績(jì)有目共睹，但是現存的物業(yè)管理模式已經(jīng)成為制約河南物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題。

　　本文從河南物業(yè)管理發(fā)展的現狀分析，提出管理經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式能夠進(jìn)一步推動(dòng)河南物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　構建管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式應從變革組織結構、制定統一的工作程序、服務(wù)標準、協(xié)調好各專(zhuān)業(yè)公司之間的關(guān)系方面著(zhù)手。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理模式;管理經(jīng)營(yíng)型;策略

　　1994年，河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司在河南省工商局注冊，這標志著(zhù)河南省物業(yè)管理行業(yè)由此起步。

　　至今經(jīng)過(guò)將近20年的發(fā)展，河南物業(yè)管理行業(yè)從無(wú)到有、從幼稚到成熟、從弱小到壯大、取得了豐碩的成果。

　　但是河南省物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中也遇到了瓶頸問(wèn)題，這要求物業(yè)管理者應創(chuàng )新現有物業(yè)管理模式，進(jìn)一步促進(jìn)我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　一.河南省物業(yè)管理發(fā)展的現狀

　　(一)物業(yè)管理市場(chǎng)開(kāi)放程度較低

　　目前河南的物業(yè)公司基本都是本土公司，一些國內知名的物業(yè)品牌幾乎沒(méi)有進(jìn)駐，即使有，也是以顧問(wèn)形式。

　　沒(méi)有競爭就沒(méi)有發(fā)展，這不利于我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　(二)物業(yè)管理行業(yè)效益低

　　用人成本增加、稅收偏高成為制約我省物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的突出問(wèn)題，加上物業(yè)管理費嚴格的限價(jià)指導政策，使企業(yè)的利潤空間越來(lái)越小，各式稅種加起來(lái)，綜合稅率已達8%～9%，這對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)難以承受。

　　(三)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才貧乏

　　物業(yè)管理行業(yè)需要大量電氣工程師、園林師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)型人才，但是行業(yè)較低的薪酬水平和福利待遇無(wú)法吸引、留住人才。

　　雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直組織從業(yè)人員進(jìn)行各種培訓，但還是不能解人才需求之渴。

　　這導致河南物業(yè)發(fā)展較為緩慢。

　　(四)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展受限于房地產(chǎn)行業(yè)

　　在河南六成以上的物業(yè)公司都是開(kāi)發(fā)商的附屬公司，這種“父親開(kāi)發(fā)，兒子管理”的模式，在一定程度上促進(jìn)了河南物業(yè)管理的發(fā)展，不過(guò)從長(cháng)遠看，這種從屬關(guān)系造成了物業(yè)管理行業(yè)的先天不足，限制了物業(yè)管理行業(yè)的獨立發(fā)展。

　　1981年3月10日，中國第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)――深圳市物業(yè)管理公司成立，該公司的成立主要是從“管好房屋”的樸素理念出發(fā)。

　　1990年，深圳市房產(chǎn)管理局提出“改革現行管理體制”，強化了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合管理職能，不僅管理房屋，而且還負責管理治安、綠化、衛生、水電、機電設施設備、社區文化等，形成了現代化物業(yè)管理的基本模式――“一體化管理”模式。

　　我省物業(yè)管理的發(fā)展主要是引進(jìn)深圳的物業(yè)管理模式。

　　目前河南眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用一體化的管理格局，設有屬于自己的若干專(zhuān)業(yè)的分公司或部門(mén)，對每一項管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項目都配備從管理員到清潔工、園藝工、維修工和保安人員等一套人馬，形成小而全的企業(yè)。

　　這類(lèi)企業(yè)往往因配套人員多人工成本增加而造成企業(yè)效益低下，導致企業(yè)無(wú)法留住高素質(zhì)人才，使得物業(yè)管理整體管理質(zhì)量不高。

　　其實(shí)物業(yè)管理行業(yè)可以實(shí)現管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層(電梯、保潔、綠化等作業(yè))逐步實(shí)現專(zhuān)業(yè)化，從“一體化管理”模式向“管理經(jīng)營(yíng)型”模式轉變。

　　二.管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的涵義

　　所謂管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式可以從兩個(gè)角度來(lái)理解。

　　第一：從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度來(lái)看，它是指依托于社會(huì )分工的不斷細化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)外包把一些具體的業(yè)務(wù)項目分包給專(zhuān)業(yè)公司，可以有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　第二、從行業(yè)的角度來(lái)看，它是指通過(guò)有機融合，使物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然一體的實(shí)體，在做好基本管理服務(wù)工作的同時(shí)，著(zhù)重為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主(客戶(hù))選擇投資、經(jīng)營(yíng)項目，規劃、設計、開(kāi)發(fā)服務(wù)區域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，竭盡全力發(fā)揮區域內物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴大物業(yè)管理企業(yè)的贏(yíng)利空間。

　　這種模式有效改變了物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)度依賴(lài)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的傳統模式，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結構逐步向多元產(chǎn)業(yè)結構的過(guò)渡，使物業(yè)管理在社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用日益加強。

　　三.發(fā)展管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的策略

　　(一)變革企業(yè)的組織結構

　　管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再直接向業(yè)主提供服務(wù)，而是通過(guò)管理整合專(zhuān)業(yè)公司，為業(yè)主提供服務(wù)。

　　主要工作內容為擬定策劃方案，制訂服務(wù)標準、作業(yè)流程和管控方式，統籌安排物業(yè)管理活動(dòng)，各類(lèi)具體的專(zhuān)業(yè)性工作分包給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司完成。

　　物業(yè)企業(yè)將從勞動(dòng)密集型向技術(shù)知識型轉變，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在組織結構上有一個(gè)全新的變革，通過(guò)加強合同的管理，來(lái)保證專(zhuān)業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。

　　(二)制定統一的工作程序、服務(wù)標準

　　管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為資源的收集者和整合者，怎樣做好“整體管理”的工作?這就要求各項具體的物業(yè)服務(wù)工作有程序，有標準，建立物業(yè)綜合管理制度，對所有物業(yè)從業(yè)人員行為進(jìn)行統一規范。

　　(三)協(xié)調好各專(zhuān)業(yè)公司之間的關(guān)系

　　物業(yè)管理涉及到治安、消防、保潔、綠化、房屋、設備設施等方面的管理服務(wù)。

　　在管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式下，物業(yè)管理工作的開(kāi)展需要多個(gè)專(zhuān)業(yè)公司的共同參與。

　　如果各專(zhuān)業(yè)公司各自為政，那將是一盤(pán)散沙，服務(wù)質(zhì)量低下。

　　這就需要物業(yè)公司做好各專(zhuān)業(yè)公司之間的協(xié)調，增強凝聚力，以一個(gè)統一的整體、統一的形象對外服務(wù)。

　　參考文獻：

　　[1]陳凱，劉瑤.物業(yè)管理集成服務(wù)模式認知及發(fā)展現狀探析[J].中國市場(chǎng)，2010(36).

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