如何做好房地產(chǎn)行政管理

　　本文對房地產(chǎn)行政管理的重要性做了闡述，并對更好地開(kāi)展房地產(chǎn)行政管理工作提出了相關(guān)建議措施。以期推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更好更快地發(fā)展。

　　摘要：近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)日異�；钴S，并日漸成熟。作為政府管理的重要組成部分，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、地產(chǎn)的建設與開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)維修等進(jìn)行管理。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);行政管理;重要性;管理措施

　　我國的房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展勢頭迅猛，在發(fā)展過(guò)程中，由于競爭態(tài)勢激烈，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在多種不規范操作，既損害了消費者的利益，又阻礙了房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)發(fā)展。我國雖然也出臺了相關(guān)的房地產(chǎn)管理制度以及政策，但問(wèn)題仍層出不窮，難以控制。如何促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，規范市場(chǎng)秩序，實(shí)現公平競爭，提高消費者理性消費水平，成為國家政府行政管理的當務(wù)之急。同時(shí)，也給房地產(chǎn)行政管理部門(mén)提出了更高的要求和挑戰，加強房地產(chǎn)的行政管理勢在必行。

　　1.加強房地產(chǎn)行政管理的重要意義

　　1.1房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的有力保障

　　隨著(zhù)經(jīng)濟體制改革的深入，以及產(chǎn)業(yè)結構的不斷調整，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展需及時(shí)調整生產(chǎn)計劃、分配計劃以及流通形式等，使得行政管理部門(mén)需要對各方面的業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)調和調整，以保障房地產(chǎn)事業(yè)的有序進(jìn)行和不斷發(fā)展。

　　1.2加強房地產(chǎn)行政管理是實(shí)現政府管理的有效方式

　　政府制定管理政策管理房地產(chǎn)行業(yè)，以加強對房地產(chǎn)的行政管理為主要手段，以規范和管理房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)各方面事業(yè)的順利開(kāi)展，實(shí)現國家的宏觀(guān)調控�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行政管理是實(shí)現政府管理的有效方式。

　　1.3加強房地產(chǎn)行政管理是實(shí)現國家、集體、個(gè)人合法權益的保障

　　房地產(chǎn)行業(yè)涉及面很廣，且涉及金額往往較大，關(guān)系到國家、企業(yè)以及消費者的財產(chǎn)經(jīng)濟利益。制定有力的管理制度和政策，加強房地產(chǎn)行政管理是實(shí)現這三方利益最有效的保障。

　　1.4加強行政管理是實(shí)現住房商品化的重要方式

　　住房制度的執行和改革需要采取必要的行政管理措施方能實(shí)現。制定的住房制度關(guān)系人民群眾的切身利益，由于其政策性和群眾性很強，因此，需要行政部門(mén)調動(dòng)多方積極性，充分發(fā)揮行政管理部門(mén)的作用，采取必要的行政手段，實(shí)現住房商品化。

　　2.行政管理的有效措施

　　2.1促使政府職能轉變，實(shí)現政務(wù)公開(kāi)

　　政府職能轉變是指國家行政機關(guān)在一定時(shí)期內，依據國家和社會(huì )的發(fā)展需要，轉變自身的功能、管理內容、作用范圍、管理方式等。政府對房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)、管理等的審批，要嚴格規范法，并簡(jiǎn)化程序，盡量做到公開(kāi)、透明。除此之外，嚴格處罰違反審批制度的行為，對于假公濟私、以公謀私的行為要給予嚴懲�？砂才艑�(zhuān)人負責處理房地產(chǎn)市場(chǎng)投訴電話(huà)，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息。

　　2.2加強行政風(fēng)氣建設，提高工作效率

　　注重加強行政管理部門(mén)的行政風(fēng)氣建設，用科學(xué)理論指導工作，樹(shù)立廉潔公正的行政態(tài)度，將反腐倡廉做到實(shí)處。把提高工作效率作為重要目標。深入改革行政建設，簡(jiǎn)化行政審批程序，提高審批的效率。

　　2.3提高行政管理意識，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

　　提高房地產(chǎn)行政管理意識，充分認識行政管理的重要性，增強管理的緊迫感和責任感，在進(jìn)行房地產(chǎn)行政管理中，把促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續發(fā)展作為管理目標，為營(yíng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境提供有力保證。

　　2.4加大違規、違法打擊力度

　　各地區的管理部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)上的違規、違法操作應予以嚴肅處理，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。

　　2.4.1加強項目開(kāi)發(fā)管理。在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在多種違規、違法操作，給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，加大對房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)管理勢在必行。各地管理部門(mén)應嚴格執行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的審批制度，并做好審批項目的跟蹤管理工作。對未按合約要求支付出讓金的，可解除合同，并要求支付違約金。對未按合約規定時(shí)間開(kāi)發(fā)利用土地的，管理部門(mén)應處以警告、金額處罰，甚至可收回土地的使用權。對于需修改合約相關(guān)內容的，應獲得行政管理部門(mén)的同意后方可修改，并重新建立一份出讓合同書(shū)或合同變更協(xié)議書(shū)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格遵守規定，按照程序競爭開(kāi)發(fā)項目。嚴格按照有關(guān)規定進(jìn)行項目投標、用地、規劃、建設以及進(jìn)行銷(xiāo)售等工作，對于已簽訂出讓合約的，必須嚴格按照合約執行，不能隨意改變條約規定，擅自進(jìn)行其他操作。若必需修改合約的可按照程序提交修改意見(jiàn)，在獲得有關(guān)部門(mén)的同意后，并簽訂了變更合約或新的合約后，方可使用。對于違規操作，有關(guān)管理部門(mén)則會(huì )給予嚴肅處理。

　　2.4.2加強管理商品房的面積計算方法。對于房地產(chǎn)的商品房面積計算方式施行規范管理，可有效減少商品房面積“名不副實(shí)”的情況。積極推行規范合理的商品房套內建筑面積的計價(jià)方法。房地產(chǎn)企業(yè)必要時(shí)應對消費者說(shuō)明套內建筑及分攤公共面積。分攤面積的公共部分，應屬于業(yè)主共有資源，房地產(chǎn)企業(yè)不能將其出售或出租。為杜絕面積計算以及面積分攤出現違規現象，各地行政管理部門(mén)應加強管理以及處罰力度，堅決抵制侵犯消費者合法權益的行為。

　　2.4.3加強合約管理。對于合約欺詐行為要予以嚴肅處理。合同的制定應嚴格依照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》進(jìn)行[3]，范本中對于制定合同的內容、解決合同糾紛、維護購買(mǎi)者的合法權益等方面有很好借鑒作用。各地管理部門(mén)可將其作為制定合約的標準范本，并推廣應用。若房地產(chǎn)企業(yè)未按照范文制定合同的，行政管理部門(mén)應認真檢查其是否按有關(guān)法律法規進(jìn)行合約內容的編寫(xiě)，若未達到規定要求的，則要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行修改和調整。對于警告后仍未進(jìn)行修改或調整的，則可拒絕發(fā)放預售許可證。

　　2.4.4加強竣工驗收管理�？⒐を炇胀ㄟ^(guò)的商品房方可進(jìn)入市場(chǎng)。行政管理部門(mén)應加強竣工驗收管理，把好房產(chǎn)交付關(guān)口。對于不合格的商品房，不能進(jìn)入市場(chǎng)。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)有權責令違規開(kāi)發(fā)商在一定期限內補全相關(guān)驗收手續，或降低資質(zhì)證書(shū)等級，甚至有權注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

　　2.4.5加強房地產(chǎn)的廣告管理。加強房地產(chǎn)廣告管理是房地產(chǎn)行政管理的重點(diǎn)。對于違法的廣告堅決查處。所謂的違法房地產(chǎn)廣告指的是房地產(chǎn)企業(yè)不兌現廣告承諾的內容等。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)可對類(lèi)似行為責令其修正，并要求其在規定期限內整改完成，不按規定整改的，可對其資質(zhì)降級或注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及中介服務(wù)公司，應嚴格按照廣告承諾書(shū)中的內容進(jìn)行交付。若出現違法廣告，侵犯了消費者的合法權益，管理部門(mén)應按規定給予處罰。

　　2.4.6加強對中介行為的監管。制定房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格審查制度，并要求房地產(chǎn)中介人員必須持有上崗證。不得偽造、修改相關(guān)證件。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)應定期或不定時(shí)檢查中介人員的資格證書(shū)或上崗證。對于不合格的證書(shū)責令其重新辦理或者直接作廢，并給予相應的處罰。

　　3.小結

　　為了房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，應明確房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運行的重要意義。并努力加強各地的房地產(chǎn)行政管理，如切實(shí)轉變政府職能，樹(shù)立廉潔公正的行政態(tài)度，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大對違法項目、違規操作、違法廣告的打擊力度，加強對竣工驗收、中介服務(wù)人員的資格審查等監控工作等。以保證房地產(chǎn)事業(yè)更快更穩的發(fā)展。

　　參考文獻：

　　[1]張偉.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展探討[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2013(11)：73-74.

　　[2]王漢生.中國房地產(chǎn)的現狀及問(wèn)題分析[J].現代商業(yè)，2011(20)：45.

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