我國物業(yè)管理對策

　　摘 要：物業(yè)管理是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中會(huì )不斷地涌現新的問(wèn)題，因此，對物業(yè)管理問(wèn)題對策進(jìn)行探討很有必要。文章首先闡述我國物業(yè)管理存在物業(yè)服務(wù)定價(jià)不合理、物業(yè)管理法規體系尚未完善、缺乏專(zhuān)業(yè)人才等問(wèn)題，然后分析其產(chǎn)生原因，最后提出了相應的改進(jìn)措施。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 對策 分析

　　一、引言

　　物業(yè)管理在我國的興起與發(fā)展時(shí)間不長(cháng)，屬于一個(gè)新的研究領(lǐng)域，也是現代服務(wù)業(yè)之一，占據第三產(chǎn)業(yè)中的比重將越來(lái)越大，而我國的物業(yè)管理還很不成熟，與國外的物業(yè)管理相比，差距還很大。目前，物業(yè)管理問(wèn)題成為近年來(lái)投訴率最高的問(wèn)題，高校的物業(yè)管理問(wèn)題也很突出，黃蕾和李映輝(2011)對近年來(lái)發(fā)表在我國核心期刊的物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題及對策進(jìn)行了評述{1}，物業(yè)管理問(wèn)題表現突出。因此，筆者擬對我國物業(yè)管理問(wèn)題的產(chǎn)生進(jìn)行分析，提出改進(jìn)對策是當前急需解決的問(wèn)題。

　　二、我國物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1.政府定價(jià)需要調整。政府對于物業(yè)公司服務(wù)收費定價(jià)，從減輕舊的住房制度下的福利負擔以及考慮在物業(yè)管理興建之初，居民的思想和經(jīng)濟承受能力都較低的情況下，政府定價(jià)物業(yè)管理的收費不應過(guò)高，但目前物業(yè)管理企業(yè)大多在物業(yè)服務(wù)項目上虧損，物業(yè)服務(wù)收費還需要靠其他方面的經(jīng)營(yíng)收入來(lái)彌補損失{2}。

　　2.物業(yè)管理法規有待完善。物業(yè)管理立法相對滯后，法規體系有待完善。隨著(zhù)我國福利分房轉向個(gè)人購房，從而呈現出居民小區物業(yè)的管理問(wèn)題。我國相關(guān)的物業(yè)管理政策與法規尚未出臺，很多人鉆空子，引發(fā)多起群體糾紛。雖然2003年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理條例》，隨后又陸續頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等規章{3}，但是十多年前制定的管理法規，與現有的物業(yè)管理模式不匹配，我國物業(yè)管理立法明顯滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　3.物業(yè)管理行業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人才。我國物業(yè)管理人員大多素質(zhì)低下，服務(wù)很不到位，取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數不多{3}。有部分是房改轉型人員，沒(méi)有經(jīng)過(guò)職業(yè)培訓。部分物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專(zhuān)業(yè)結構、知識結構等與物業(yè)管理的發(fā)展要求差距較大，非專(zhuān)業(yè)管理人員做物業(yè)管理已成為我國物業(yè)管理行業(yè)的現實(shí)狀況。

　　4.缺乏管理水平，服務(wù)水平低劣。物業(yè)市場(chǎng)缺乏足夠的管理水平和道德素養，缺乏具有較高水平的招投標企業(yè)和評標專(zhuān)家， 結果出現了邀標多、公開(kāi)招標少的局面，導致“劣幣驅逐良幣”的現象頻繁發(fā)生{4}。物業(yè)管理行業(yè)中有一批質(zhì)素低下的公司患“近視眼”，一切都是短期行為，敗壞了物業(yè)管理的行業(yè)的聲譽(yù)。有些物業(yè)管理公司降低管理標準，服務(wù)差水平低劣，最終影響企業(yè)的聲譽(yù)。因此，影響了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，效益不佳，同時(shí)也造成人才流失;沒(méi)有人才，更難以提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，最終形成惡性循環(huán){5}。由于我國物業(yè)管理工作起步較晚，管理行為不規范，造成“小、散、亂”狀況問(wèn)題突出{6}。

　　5.物業(yè)管理缺乏規模。在我國物業(yè)管理存在企業(yè)規模小，群體優(yōu)勢缺乏，并且企業(yè)經(jīng)濟效益不良，有的還虧損嚴重。許多物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)項目少，不具備經(jīng)營(yíng)規模，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)很難理想。缺乏經(jīng)營(yíng)規模，將影響項目管理的連續性和穩定性，管理出現斷層，經(jīng)營(yíng)效益差。物業(yè)管理行業(yè)如果不具備規模效益，將缺乏發(fā)展后勁。

　　三、物業(yè)問(wèn)題產(chǎn)生原因分析

　　1.物業(yè)管理實(shí)踐時(shí)間短。物業(yè)管理在我國施行的時(shí)間還很短，還有一個(gè)學(xué)習實(shí)踐的過(guò)程，很多事情要“摸著(zhù)石頭過(guò)河”。另外，我國還處于經(jīng)濟轉型時(shí)期，還有很多的法律、法規要跟著(zhù)轉型，有的要重新建立，但法律、法規建立滯后，實(shí)際實(shí)施就更困難。競爭機制不完善，市場(chǎng)化程度低，缺乏公平的競爭機制，從而造成惡性循環(huán)。

　　2.市場(chǎng)競爭激烈。物業(yè)管理市場(chǎng)競爭激烈，為爭得物業(yè)管理項目費盡心機。市場(chǎng)競爭是雙刃劍，如果在市場(chǎng)經(jīng)濟大潮中，能夠優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化資源，就能夠促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大。但現在存在招投標競爭規則不完善，如“惡性競爭”、“圍標秀場(chǎng)”等，導致部分的物業(yè)管理企業(yè)價(jià)格很低，利潤也愈來(lái)愈低{5}。

　　3.物業(yè)管理定價(jià)滯后。物業(yè)管理定價(jià)，沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)。在各種物價(jià)上漲的情況下，物業(yè)服務(wù)的定價(jià)，政府沒(méi)有隨著(zhù)市場(chǎng)、環(huán)境的變化進(jìn)行調價(jià)，致使有些物業(yè)還沿用很久以前的價(jià)格表;如筆者曾在一小區見(jiàn)到還貼著(zhù)10年前的服務(wù)價(jià)格表。而過(guò)去的物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià)，是政府一方?jīng)Q定的，物業(yè)服務(wù)的價(jià)格制定沒(méi)有進(jìn)行多方協(xié)商，致使價(jià)格的制定與實(shí)際情況嚴重脫節。

　　四、物業(yè)管理改進(jìn)措施

　　1.端正經(jīng)營(yíng)理念，樹(shù)立良好品牌�；�礎不牢，地動(dòng)山搖。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要端正經(jīng)營(yíng)的理念。企業(yè)與業(yè)主之間要進(jìn)行良好的溝通，心理契約的達成要建立在期望的契合上{7}。業(yè)主了解其它物業(yè)管理企業(yè)的信息后，就對自己所在小區的物業(yè)管理企業(yè)形成了心理期望。因此，物業(yè)管理企業(yè)要重視與業(yè)主溝通，注重核心能力的構建，增強危機管理意識，要盡可能地了解顧客，幫助實(shí)現其心理期望，樹(shù)立企業(yè)良好形象。

　　2.政府與企業(yè)聯(lián)合定價(jià)。長(cháng)遠看來(lái)，物業(yè)管理的最終發(fā)展方向必然是企業(yè)化，凡不能進(jìn)入市場(chǎng)，不以利潤為目的者均不能稱(chēng)之為企業(yè)。從這個(gè)意義上講，為順應物業(yè)管理企業(yè)化發(fā)展這一潮流，必須在競爭的基礎上，能夠保證企業(yè)的基本利潤的原則確定價(jià)格，因此，需要由政府與企業(yè)商議進(jìn)行價(jià)格的制定。

　　3.管理法制化。物業(yè)管理應擁有良好的環(huán)境，并應提高從業(yè)者的整體素質(zhì)。走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規。物業(yè)管理涉及內容廣泛，物業(yè)管理企業(yè)與許多部門(mén)有多層關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電等十多個(gè)部門(mén)有聯(lián)系。如果沒(méi)有法律、法規作保證，物業(yè)管理難以健康發(fā)展。因此，政府有關(guān)部門(mén)應加快立法，建立物業(yè)管理法規體系，使我國物業(yè)管理有法可依、有章可循。

　　4.培養物業(yè)管理人才。人才需要培養，優(yōu)秀的物業(yè)管理人才要采取多渠道、多形式進(jìn)行培養，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供必要的人力資源儲備�？刹捎�“請進(jìn)來(lái)，走出去”的培養方式，并給相應人才有拓展的空間，如晉級、深造、學(xué)歷提升等學(xué)習機會(huì )。同時(shí)，加強正確的思想培養，樹(shù)立良好的道德觀(guān)念，培養德才兼備的人才，建立一支吃苦耐勞、樂(lè )于奉獻，技術(shù)過(guò)硬的隊伍，提高物業(yè)管理人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)素質(zhì)與管理水平。

　　5.實(shí)現規模與品牌效益。我國物業(yè)管理企業(yè)如果要發(fā)展，一方面應擺脫小而全模式，進(jìn)行聯(lián)合發(fā)展，構建物業(yè)企業(yè)集團，進(jìn)行良好的管理，實(shí)現規模效益;另一方面，要進(jìn)行品牌的打造，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。無(wú)論是大企業(yè)，還是小企業(yè)，創(chuàng )建良好的品牌，并能夠長(cháng)久保證質(zhì)量，企業(yè)就能夠逐步發(fā)展。因此，政府部門(mén)應制定相應的政策，提高企業(yè)的進(jìn)入條件，嚴格清除制度，對不良的企業(yè)及時(shí)清除，保證企業(yè)一定的規模與品質(zhì)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理良好的發(fā)展。

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