房地產(chǎn)市場(chǎng)消費需求分析論文

　　受?chē)�際金融危機影響,20xx年中國房地產(chǎn)投資總額、施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、土地購置面積、商品房銷(xiāo)售面積等一系列相關(guān)指標增幅都出現了較大幅度的回落。然而,透過(guò)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重的表象,伴隨著(zhù)住房市場(chǎng)化貨幣化的深入、城市化進(jìn)程的推進(jìn)、人均收入的提高、對外開(kāi)放的擴大等宏觀(guān)大環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢,需求旺盛、潛力巨大仍然是現階段我國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基本特征。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素分析

　　1.人口因素

　　中國是一個(gè)人口大國且人口增速也很快。截至20xx年末,全國總人口數超過(guò)13億,自然增長(cháng)率超過(guò)5‰。隨著(zhù)人口的增加和人口結構的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場(chǎng)供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。

　　如果小康生活的居住標準按25平方米/人計算,那么我國現有居民達到小康生活標準的實(shí)際住房需求量超過(guò)300億平方米,再加上這13億人工作、學(xué)習、休閑娛樂(lè )等需要的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)和公共設施用房,這巨大的市場(chǎng)需求將對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用。

　　20世紀八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀初已經(jīng)逐漸開(kāi)始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無(wú)疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。與此同時(shí)本世紀初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來(lái)的三十年內,我國因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強勁。

　　同時(shí),隨著(zhù)近年來(lái)人們思想觀(guān)念的發(fā)展,我國的家庭結構狀況發(fā)生了巨大變化,呈現出家庭規�？s小、家庭數量增多的趨勢。年輕人結婚后大都不愿意與父母同住,這使我國傳統的多人口、大家庭的家庭結構得以改變;計劃生育政策的沿用,使得三口之家、老人獨居的家庭結構越來(lái)越普遍。因此,我國居住用房地產(chǎn)需求量在呈現擴大趨勢的同時(shí),套型結構趨于小型化。

　　2.城市化因素

　　目前,中國正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。根據相關(guān)數據顯示,20xx年我國城市化率為44.9%,年均增幅約為1%。按“十一五”規劃要求,20xx年我國城市化率將達到47%,預計2020年會(huì )達到60%。

　　城市化的快速推進(jìn)必然帶來(lái)新增城市人口首次置業(yè)需求。按照我國13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計算,保守估計每年將有超過(guò)1300萬(wàn)人成為城市新增人口,這部分人同樣對房地產(chǎn)有著(zhù)剛性需求。因此,城市化因素成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的又一重要因素。

　　人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加,而且還在很大程度上改變了需求結構。例如,農民工青睞那些戶(hù)型小、價(jià)格低的民工公寓;剛步入社會(huì )的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟適用房;白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區。

　　3.收入因素

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的快速發(fā)展,居民可支配收入也呈現出逐年增長(cháng)的趨勢。國家統計局的數據顯示,20xx年全年農村和城鎮居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元,扣除價(jià)格上漲因素,分別比上年增長(cháng)9.5%和12.2%;20xx年全年農村和城鎮居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元,分別實(shí)際上漲8.0%和8.4%。

　　根據馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高,使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化�！熬诱哂衅湮荨币巡辉倌軡M(mǎn)足人們的心理需要,而是對住房的質(zhì)量、大小、結構、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。因此,由收入因素帶動(dòng)的改善性需求也是我國房地產(chǎn)需求高位運行的重要原因。

　　4.城市拆遷改造因素

　　隨著(zhù)工業(yè)化和城鎮化的快速發(fā)展,各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據相關(guān)數據顯示,全國每年的拆遷計劃約為1.3億平方米,實(shí)際拆遷面積約為1億平方米。按照國家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求,也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛不可忽視的原因之一。

　　5.投資投機因素

　　隨著(zhù)我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和房?jì)r(jià)的持續高位運行,國內外資金通過(guò)各種途徑流入我國房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)投資投機需求明顯增加。根據投資投機資金來(lái)源不同,可以簡(jiǎn)單地將其分為國內資金和國外資金。

　　首先來(lái)看國內資金投資因素方面:由于社會(huì )保障體系的滯后,國內居民對醫療、教育、養老等保障缺乏信心,對未來(lái)生活的不確定性深感擔憂(yōu);而儲蓄利率低、股票等理財產(chǎn)品投資風(fēng)險大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過(guò)快等因素,使得很多居民將可居可租可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。

　　國外資金青睞中國房地產(chǎn)投資投機的原因主要有兩個(gè):首先,隨著(zhù)中國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟中地位的不斷提升,他們需要不斷增加在中國的資產(chǎn)配置比例;其次,人民幣的升值使他們有希望獲得匯率和房地產(chǎn)價(jià)格上升的雙重收益。 二、消費者實(shí)際支付能力分析

　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求旺盛,但是這些需求能否得到有效的支撐和釋放,還要重點(diǎn)關(guān)注消費者實(shí)際支付能力的強弱。

　　分析消費者的實(shí)際支付能力,首先可以采用國際上通用的“房?jì)r(jià)收入比”進(jìn)行衡量,即通過(guò)一套適于居住的房地產(chǎn)價(jià)格與一個(gè)家庭年均收入的比值進(jìn)行分析。按照世界銀行給出的標準,房?jì)r(jià)收入比在3～8之間為合理區間。例如日本的房?jì)r(jià)收入比約為5,美國的房?jì)r(jià)收入比約為3,舊金山、東京、紐約、倫敦、悉尼等國際主要城市的房?jì)r(jià)收入比約為4.4～8.5。據統計,由于近幾年來(lái)國內房?jì)r(jià)的持續大幅提升,我國的房?jì)r(jià)收入比已超過(guò)xx,遠高于國際平均水平,北京、上海、深圳等主要城市的房?jì)r(jià)收入比已超過(guò)13。這意味著(zhù)如果不吃不喝,一個(gè)中國普通家庭購買(mǎi)一套住宅至少需要xx年時(shí)間。顯然從這個(gè)角度分析,中國消費者的實(shí)際支付能力并不高。然而,從目前全國的實(shí)際情況來(lái)看,中低收入家庭的實(shí)際購買(mǎi)能力確實(shí)很低,購房主力軍實(shí)為中等偏上、高收入,以及最高收入的消費群體。從各個(gè)收入階層分別來(lái)看,中等偏上收入階層的房?jì)r(jià)收入比基本低于6。

　　其次,僅以房?jì)r(jià)收入比并不能完全說(shuō)明消費者的實(shí)際支付能力,考慮到中國國情,還有必要從其他角度進(jìn)行分析。國際金融危機襲來(lái),當發(fā)達國家普通居民盡可能縮減一切開(kāi)支時(shí),中國國內的消費總額卻屢創(chuàng )新高。這主要是由中外居民的生活、消費習慣差異引起的。由于社會(huì )保障體系還不完善,教育、醫療、養老等方面缺乏基本保障,中國居民較其他國居民更具儲蓄習慣。據國家統計局數據顯示,20xx年中國國內城鄉居民儲蓄存款超過(guò)22萬(wàn)億元,儲蓄總量位于世界第一位,人均儲蓄額約為1.7萬(wàn)元。按照以上數據進(jìn)行簡(jiǎn)單計算,則三口之家的平均儲蓄額將超過(guò)5萬(wàn)元。如果再考慮國內貧富差距較大等因素,中等偏上、高收入以及最高收入家庭的平均儲蓄額很可能達到十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn),甚至更多。

　　對于房地產(chǎn)消費,綜合以上兩個(gè)方面的分析可以得出以下結論:中低收入家庭基本不具備支付能力,他們需要通過(guò)建設完善的住房保障體系,以經(jīng)濟適用房、廉租房、限價(jià)房等形式解決其住房問(wèn)題;而中等偏上、高收入,以及最高收入家庭的實(shí)際支付能力較強,完全具備購房能力,是現階段推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的主要消費群體。

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