關(guān)于商品房預售合同模板合集5篇
隨著(zhù)法律觀(guān)念的深入人心，合同出現在我們生活中的次數越來(lái)越多，簽訂合同能促使雙方規范地承諾和履行合作。擬定合同的注意事項有許多，你確定會(huì )寫(xiě)嗎？以下是小編整理的商品房預售合同5篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
商品房預售合同 篇1
賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：_________
買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：_________
甲方根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規定，已依法取得XX市_________區(縣)_________地塊的國有土地使用權，土地使用面積為_(kāi)________平方米，土地使用年限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，國有土地使用證號為_(kāi)________.甲方在上述地塊上建設的_________，現已具備規定的預售條件，經(jīng)_________市房屋土地管理局批準，準予上市預售，商品房銷(xiāo)售許可證號為_(kāi)________房?jì)茸C字第 _________號。
乙方自愿購買(mǎi)甲方的_________房屋，房屋用途為_(kāi)________.乙方預購房屋的定金為人民幣_________元。雙方經(jīng)協(xié)商，就該房屋的預售預購事項訂立本契約。
第一條 _________房屋，該房屋狀況詳見(jiàn)附件一。房屋建筑面積為_(kāi)________平方米(包括：套內建筑面積_________平方米，分攤的共有共用建筑面積_________平方米)。共有共用部位詳見(jiàn)附件二。上述建筑面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門(mén)實(shí)測面積為準。
甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋所占用范圍內的土地使用權轉讓給乙方，土地使用面積(含分攤的共有共用面積)為_(kāi)________平方米，該土地使用面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以測繪部門(mén)實(shí)測面積為準。土地使用期限自房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)之日起至_________年_________月_________日止。
第二條 甲乙雙方同意，結算房?jì)r(jià)款時(shí)，房屋的實(shí)測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過(guò)暫測建筑面積的±_________%(含)時(shí)，按照本契約第三條所述房屋單價(jià)據實(shí)結算;房屋建筑面積誤差超過(guò)上述約定幅度時(shí)，自甲方向乙方出示測繪部門(mén)實(shí)測面積數據之日起_________日內，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理：
1.乙方有權解除本契約，契約解除自乙方書(shū)面通知送達甲方之日起生效，甲方除在契約解除之日起30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付房?jì)r(jià)款及利息全部退還乙方。利息按_________利率計算。
2.按照本契約第三條所述房屋單價(jià)據實(shí)結算。
3._________.
第三條 雙方同意上述預售房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_________元，價(jià)款合計為人民幣(大寫(xiě))_________(小寫(xiě))_________元。付款方式見(jiàn)本契約附件三。乙方同意按雙方簽訂的付款方式如期將購房?jì)r(jià)款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉為購房?jì)r(jià)款。甲方售樓款監管銀行_________，銀行帳號為_(kāi)________.
第四條 乙方如未按本契約附件三付款方式規定的時(shí)間付款，甲方有權向乙方追索違約金。違約金自本契約約定的付款期限第二日起至實(shí)際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價(jià)款的萬(wàn)分之_________(大寫(xiě)數字)向甲方支付延期違約金。逾期超過(guò)_________日(遇法定節假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權解除本契約。契約解除自甲方書(shū)面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。
第五條 甲方向乙方交付房屋時(shí)，應同時(shí)提交建設工程質(zhì)量監督部門(mén)出具的《XX市建設工程質(zhì)量合格證書(shū)》和測繪部門(mén)實(shí)測面積數據;若雙方約定交付初裝修房屋的，須按照《XX市公共建筑工程實(shí)施初裝修質(zhì)量核定規定(試行)》、《XX市住房工程實(shí)行初裝修竣工工質(zhì)量核定規定(試行)》的要洋，提交建設工程質(zhì)量監督部門(mén)驗收合格證件和測繪部門(mén)實(shí)測面積數據。符合本條款所述條件后，甲方交付房屋的日期為_(kāi)________年_________月_________日。甲方交付的房屋被建設工程質(zhì)量監督部門(mén)認定不合格的，乙方有權解除本契約，甲方在契約解除之日起30日內除向乙方雙倍返還定金外，還應全部退還乙方已付的房?jì)r(jià)款及利息，利息按_________利率計算。
第六條 甲方交付房屋的裝修、設備與附件規定的標準不符的，甲方同意按_________向乙方補償。
第七條 除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的'，乙方有權向甲方追索違約金。違約金支付時(shí)間向本契約約定房屋交付之日第二日起至實(shí)際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房?jì)r(jià)款金額的萬(wàn)分之_________(大寫(xiě)數字)向乙方支付違約金。逾期超過(guò)_________日(遇法定節假日順延)甲方仍未交付房屋的，乙方有權解除本契約。契約解除自乙方書(shū)面通知送達甲方之日起生效。甲方在解除契約之日起30日內須將乙方已支付的房?jì)r(jià)款及利息全部退還乙方，并向乙方雙倍返還定金(利息計算同第五條)。
第八
條 本契約簽訂后，因甲方變更其建筑設計而影響乙方購買(mǎi)房屋的套內面積、平面布局和使用空間的，應于_________日內書(shū)面通知乙方。乙方于收到通知之日起_________日內有權解除本契約。契約解除自乙方書(shū)面通知送達甲方之日起生效。甲方在解除契約之日起30日內須將乙方已付的購房?jì)r(jià)款及利息退還乙方(利息計算同第五條)，并向乙方雙倍返還定金。甲方變更建筑設計不告知乙方的，乙方有權解除本契約，甲方除應退還乙方已付的房?jì)r(jià)款及利息(利息計算同第五條)，并向乙方雙倍返還定金外，還應承擔補充協(xié)議中雙方約定的違約責任。
第九條 甲方同意按《建設工程質(zhì)量管理辦法》、《XX市建設工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規定，自竣工房屋交付之日起對乙方購置的房屋進(jìn)行保修。
第十條 乙方同意在小區物業(yè)管理委員會(huì )或業(yè)主管理委員會(huì )未選定物業(yè)管理機構之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負責管理。
第十一條 雙方同意在簽訂本契約后三十日內，持本契約和有關(guān)證件共同到XX市房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理預售、預購登記手續。
第十二條 本契約簽訂后至房屋交用前，乙方不得轉讓所預購的房屋，如有特殊原因轉讓?zhuān)毥?jīng)甲方同意并簽訂預售轉讓書(shū)面協(xié)議，報市房屋土地管理局批準。
第十三條 雙方同意房屋符合交用條件時(shí)按規定共同到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續，申領(lǐng)房地產(chǎn)權屬證件，并按規定交納有關(guān)稅費。
第十四條 本契約在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方同意按以下第_________種方式解決糾紛。
1.提交_________仲裁委員會(huì )仲裁。
2.任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
第十五條 本契約未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議為本契約不可分割的組成部分，具有同等法律效力。
第十六條 本契約正本一式兩份，甲乙雙方各執壹份，副本共_________份，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)壹份，_________.
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
身份證號碼：_________ 身份證號碼：_________
地址：_________ 地址：_________
聯(lián)系電話(huà)：_________ 聯(lián)系電話(huà)：_________
郵政編碼：_________ 郵政編碼：_________
代理人：_________ 代理人：_________
聯(lián)系電話(huà)：_________ 聯(lián)系電話(huà)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________
預售登記機關(guān)(蓋章)：_________ 經(jīng)辦人(簽字)：_________
________年____月____
商品房預售合同 篇2
出售方：_________（甲方）
地址：_________
電話(huà)：_________
購買(mǎi)方：_________（乙方）
姓名：_________
性別：_________
出生：_________年_________月_________日
國籍：_________
身份證號碼：_________
地址：_________
電話(huà)：_________
本合同依據中華人民共和國法律、《_________土地管理條例》和《_________商品房產(chǎn)管理規定》制定。
第一條 甲方經(jīng)市府國土局批準，取得位于_________市_________用地面積_________平方米的土地使用權。
地塊編號：_________使用年期_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。甲方在上述土地興建樓宇，系定名為_(kāi)________，由甲方預售。
第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第_________幢_________號（第_________層）。建筑面積_________平方米，土地面積／平方米、（其中：基底分攤_________平方米、公用分攤_________平方米、其他_________平方米）。
第三條 甲方定于_________年_________月_________日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過(guò)_________天：
1．人力不可抗拒的自然災害；
2．施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；
3．其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑_________市有關(guān)主管部門(mén)的'證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價(jià)為：_________單價(jià)_________元／平方米，總金額幣_________千_________百_________十_________萬(wàn)_________千_________百_________十_________元整（小寫(xiě)_________萬(wàn)元）。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：_________；帳戶(hù)名稱(chēng)：_________；帳號：_________
分期（一次）付款（見(jiàn)附表一）。
第五條 乙方如未按本合同第四條規定的時(shí)間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期_________天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規定的日期交付給乙方使用，應按合同規定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)_________市建筑質(zhì)量檢驗部門(mén)驗審合格、并負責保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在三十天內退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書(shū)》，經(jīng)市政府主管部門(mén)辦理轉讓登記手續，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關(guān)連的公共通道、設施、活動(dòng)場(chǎng)所。同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì )道德，維護公共設施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作_________使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規定繳納土地使用費。
第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，違反市府有關(guān)規定，后果自負。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時(shí)，應提請_________市仲裁機關(guān)仲裁或_________市中級人民法院房地產(chǎn)審判庭裁決。
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權登記機關(guān)各一份。
出售方（蓋章）：_________ 購買(mǎi)方（蓋章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
附件
附表一： 建筑期購樓分期付款：
一、第一次付款自簽約日起_________日內付全部?jì)r(jià)款的_________％；_________幣__________________元。（小寫(xiě)：_________萬(wàn)元）
二、第二次付款自簽約日起_________日內付全部?jì)r(jià)款的_________％；_________幣__________________元。（小寫(xiě)：_________萬(wàn)元）
三、其余部分在移交房屋前一天付清_________％；_________幣__________________元。（小寫(xiě)：_________萬(wàn)元）
附表二： 本合同售價(jià)中已包括的主要項目（略）
商品房預售合同 篇3
一、認購書(shū)對于商品房預售合同效力的影響
在商品房預售實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商向社會(huì )公開(kāi)招募預售商品房認購時(shí)，往往會(huì )采用由認購人填寫(xiě)認購書(shū)或簽訂認購協(xié)議等做法。認購書(shū)(又名購房預訂書(shū)、認購意向書(shū)、購房訂購單、購房臨時(shí)證明單)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方當事人在簽訂正式預售合同前所簽訂的一種法律文書(shū)，是對雙方買(mǎi)賣(mài)商品房有關(guān)事宜的初步法律確認和書(shū)面憑證。商品房預售認購書(shū)廣泛存在于商品房預售交易過(guò)程中，但由于我國法律、法規對認購書(shū)沒(méi)有進(jìn)行具體的規定，其所涉及的權利和義務(wù)容易混淆，目前理論和實(shí)務(wù)界對其獨特的法律地位有不同的認識，對其法律適用存在著(zhù)一定的爭議。
1、一種意見(jiàn)認為，認購書(shū)本身即為一買(mǎi)賣(mài)合同。雙方當事人磋商后在平等自愿的基礎上表達了自己的真實(shí)意思，簽訂了書(shū)面的認購書(shū)，從程序、形式、內容上看，認購書(shū)都已符合合同的成立要件，日后之正式商品房預售合同只不過(guò)是對認購書(shū)的補充。
2、另有一種意見(jiàn)認為，認購書(shū)與正式的商品房預售合同不能混為一談。從認購書(shū)與正式合同的牽連性上判斷，認購書(shū)還不足以成為獨立合同，它僅僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定;主合同(商品房預售合同)尚未成立，作為從合同的認購書(shū)根本就無(wú)效。
3、還有一種意見(jiàn)則認為，認購書(shū)與商品房預售合同的關(guān)系是預約合同與本合同的關(guān)系。預約合同，或稱(chēng)預備性契約，是談判當事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性本合同而達成的書(shū)面允諾或協(xié)議。合同約定的是當事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書(shū)中，它只是分配給當事人達成正式商品房預售合同的義務(wù)，對行為的內涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而進(jìn)行談判時(shí)，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對另一方不得強加不合理條件，不得利用己方之優(yōu)勢地位迫使對方接受不公平內容。認購書(shū)體現了預約合同最突出的特征：它約定的是當事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù)。
筆者認為，對認購書(shū)的法律屬性應作具體分析，不能一概而論。認為認購書(shū)是購房意向書(shū)和買(mǎi)賣(mài)從合同的人實(shí)質(zhì)上意旨一樣，都是全然否定認購書(shū)的法律效力，其有悖于雙方當事人簽署認購書(shū)的目的。有的認購書(shū)沒(méi)有任何法律意義，有的其實(shí)是正規的本合同。尤其在當前商品房預售實(shí)務(wù)中，認購書(shū)已越來(lái)越常見(jiàn)�？紤]到商品房預售雙方當事人談判地位的懸殊差距，筆者認為，在簽訂商品房認購書(shū)時(shí)，應對所認購商品房的相關(guān)內容加以約定，使其取得合同的約束力。在一般情形下，認購書(shū)不可能將預售合同的所有條款都包含進(jìn)去，但至少應當包含下列條款：預購商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預售合同的時(shí)間。在這種情形下，應當認定認購書(shū)有效成立。如果當事人在簽訂正式預售合同的時(shí)候對一些非主要條款發(fā)生爭議，應當依據公平原則，參考商品房預售的實(shí)踐確定預售合同的內容。如果僅僅因為一些非主要條款而否認認購書(shū)的合同效力，則不利于保護交易的安全和穩定。但在實(shí)踐中，也有預購方與預售方簽訂的預售商品房認購書(shū)未將預售合同應當具備的必要條款包含進(jìn)去，在這種情形下，只能將其認定為意向書(shū)，不具有法律上的約束力。
現實(shí)中，在未取得預售許可證的情形下，為了規避法律，預售方往往采取所謂“內部認購書(shū)”的形式。這種認購書(shū)的目的在于規避強行性法律規范，屬違法行為。對于其效力，應當區分具體情況具體處理。如果事后預售方辦理了預售許可證，可以認定認購書(shū)有效;如果事后開(kāi)發(fā)商仍未取得預售許可證，則應當認定認購書(shū)無(wú)效，開(kāi)發(fā)商承擔賠償預購方損失的責任;在預售方與預購方約定了定金條款的情形下，定金應被認為約定的信賴(lài)利益損失額。當然，無(wú)論開(kāi)發(fā)商事后是否辦理預售許可證，都應當承擔行政法上的責任，由行政執法機關(guān)給予行政處罰。
二、登記備案對于商品房預售合同效力的影響
根據我國相關(guān)法律規定，商品房預售合同屬于應辦理登記備案的合同，但該登記備案是否為合同的生效要件，目前存在著(zhù)爭議。如果預售合同以登記備案為生效要件，則預售合同自登記備案之日起成立;如果不以登記備案為合同的生效要件，則合同自簽訂之日起成立。對此的認識，涉及到預購方對開(kāi)發(fā)商和預購商品房的權益保護問(wèn)題。筆者認為，預售合同登記備案不應是預售合同的生效要件，預購方的權益在預售合同依法簽訂時(shí)即已成立。主要理由如下：
1、預購方因預售合同對開(kāi)發(fā)商所享有的權益為債權，對預售商品房享有的權益為期待權。民法中的登記制度是為了體現不動(dòng)產(chǎn)物權公示這一原則而設立的，從一開(kāi)始就不是為債權的設立、變更、終止而設立的，債權只是相對人之間的關(guān)系，無(wú)須創(chuàng )設登記制度。因此，預購方取得的對開(kāi)發(fā)商的債權和對預售商品房的期待權并不需要以登記為要件，商品房預售合同作為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，只要符合一般買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件即可生效，登記僅是物權變動(dòng)的生效要件。
2、根據民法的一般原理以及我國合同法、相關(guān)司法解釋的規定，法律行為的效力是否以登記為準，應以法律規定為準;在法律沒(méi)有明確規定合同未經(jīng)登記合同無(wú)效的情形下，登記本身并不影響到合同的效力。我國相關(guān)法律要求商品房預售要進(jìn)行登記，但也指出這僅僅是備案，同時(shí)也并未明確規定登記與否將影響到合同的效力。也就是說(shuō)，從商品房預售合同登記備案的'立法原意來(lái)看，其主要目的在于從行政管理的角度出發(fā)，規范整個(gè)商品房預售市場(chǎng)，而合同的效力則是另外一個(gè)問(wèn)題。
3、不以登記備案為預售合同的生效要件有利于保護預購方的權益。我國現行法律將商品房預售合同登記備案規定為預售方即開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)，若認為此登記備案為合同的生效要件，那么，開(kāi)發(fā)商只要一天不履行該法定義務(wù)，預售合同便一天不能生效。其后果必然是開(kāi)發(fā)商怠于履行登記備案義務(wù)，在出現對自己不利的情況時(shí)主張合同無(wú)效，損害預購方的權益。特別是遇房?jì)r(jià)上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商很可能將商品房再次高價(jià)出售并對此高價(jià)預售予以登記備案，又以合同未登記備案為由向前一預購方主張合同無(wú)效。此種情況下，前一預購方就無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責任。因此，從現代社會(huì )立法之取向——保護弱小群體(在預售合同關(guān)系中即預購方)的角度出發(fā)，預售合同登記備案也不應是預售合同的生效要件。
4、從實(shí)踐運作的層面以及綜合一系列司法解釋和一些地方性的規定來(lái)看，商品房預售合同登記備案制度已經(jīng)由原來(lái)純粹的行政管理職能發(fā)生了轉變，預售商品房登記實(shí)際上已經(jīng)被賦予了相當的法律效力，賦予了豐富的法律內涵。通過(guò)商品房預售登記，體現了其公示作用和公信力，并在一定程度上賦予預購方因合同所取得的債權以物權效力。
綜上所述，預售合同登記備案不應是預售合同的生效要件，預售合同經(jīng)預購方、開(kāi)發(fā)商(預售方)雙方依法簽約即應成立并生效，預購方對開(kāi)發(fā)商(預售方)的債權和對預售商品房的期待權也應同時(shí)成立。預售合同登記備案的作用是為了加強對預售商品房的管理，并使經(jīng)登記的預購方的權益具有普通債權所不具備的對抗第三人的排他性。目前，我國物權法正在制定過(guò)程中，現在已經(jīng)推出的學(xué)者建議稿和全國人****工委的建議稿均將預售合同登記制度納入其中。這樣，預售商品房合同債權就會(huì )具有保全效力、順位保證作用以及債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)對債權人的保護作用。
商品房預售合同 篇4
一、商品房預售合同概述
�。ㄒ唬┥唐贩款A售的概念
商品房預售也稱(chēng)房屋預售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來(lái)一定日期擁有現房的房產(chǎn)交易行為，其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約，其與成品房買(mǎi)賣(mài)已成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的兩種主要方式。
商品房預售最早由香港立信置業(yè)公司使用，后來(lái)被各國房地產(chǎn)公司效仿。此后，我國的房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，也引入了商品房預售的形式，并制定相應的法律來(lái)對其進(jìn)行規范、調整，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《物權法》等。
二、關(guān)于我國商品房預售合同效力的問(wèn)題
�。ㄒ唬┪传@得商品房預售許可證和無(wú)效的預售合同效力
商品房進(jìn)行預售必須取得商品房預售許可證，商品房預售方應按照相關(guān)規定進(jìn)行預售登記，取得預售許可證。無(wú)預售許可證的合同不屬于完整的合同，具有一定的缺陷。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預售時(shí)應當取得商品房預售許可證，這是取締性規定的內容。商品房預售者在未取得商品房預售許可證的情況下進(jìn)行預售的合同可以被認為是有效合同；相反，在商品房預購者明知商品房預購方未取得商品房預購合同的情況下簽訂預購合同的，合同無(wú)效。預售方明知未取得商品房預售許可證而故意隱瞞事實(shí)而與預購者進(jìn)行合同的.簽訂，該合同屬于可變更可撤銷(xiāo)合同。
商品房預售合同無(wú)效也可能存在房開(kāi)商主體資格的不合格、商品房存在物和權利的瑕疵以及一方通過(guò)欺詐、脅迫、趁人之危而簽訂的合同。
�。ǘ┥唐贩款A售款收取的法律程序保障問(wèn)題
我國沒(méi)有一定的法律程序來(lái)維護商品房預售的合法秩序，《城市房地產(chǎn)管理法》對收費秩序僅做框架性規定，具體的收費細則仍沒(méi)有明確，導致我國當前為商品房預售款收取沒(méi)有嚴格的程序進(jìn)行保障。預購方和預售方在商品房預售合同簽訂時(shí)地位的不平等，導致預購方的權利得不到及時(shí)的保障，而預售方憑借自身的優(yōu)勢，也容易使預購方遭受損失。例如：預售方在同預購方在簽訂合同時(shí)，約定合同履行期限，但在實(shí)際履行中會(huì )延遲交付商品房，造成違約，由于沒(méi)有相關(guān)法律的保障，商品房預售合同的約定可能使預購方承擔不必要的損失，而對于預售方來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)單的象征性的懲罰不足以對預購方進(jìn)行懲罰。再加上我國法律允許利用在開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行抵押，在預售方難以?xún)敻断鄳J款時(shí)，銀行便要收回相應在開(kāi)發(fā)土地，這便使預購方的權利難以得到有效保障。
三、對于商品房預售合同完善的建議
�。ㄒ唬┐_定商品房預售合同的價(jià)值取向
確定商品房預售合同的價(jià)值取向，不僅可以更好的保護預購者的合法權益，避免了商品房預售合同的行政管理傾向。為了更好的確定商品房預售合同的價(jià)值取向，預購方在與預售方在簽訂合同之時(shí)，需要明確預售方是否具備相關(guān)資質(zhì)，是否擁有相關(guān)證書(shū)。在預售方通過(guò)欺詐、脅迫趁人之危等方式來(lái)同預購方簽訂合同的，預售方可以根據相關(guān)法律法規，申請撤銷(xiāo)合同或者認定合同無(wú)效，并要求預售方雙倍返還購房款。在預售方無(wú)法取得相關(guān)許可證明的情況下，同樣可以要求解除合同并返還雙倍購房款。此類(lèi)對于無(wú)預售許可證的預售合同的司法救濟，可以有效維護商品房預售合同中的弱勢群體---預購方，幫助其很好地維護自身合法權益，免受相關(guān)的利益侵害。此種做法可以在避免商品房預售合同登記的價(jià)值僅限于行政登記之外，有效的維護弱者的合法權益，維護法律的公平正義。
�。ǘ┩晟粕唐贩款A售合同的法律保障
對于開(kāi)發(fā)商利用自身的優(yōu)勢地位來(lái)同預購方簽訂商品房預售合同，容易造成預購者的損失，并且僅僅根據合同的條款對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行懲處，遠遠起不到對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行限制的作用。因此，完善商品房預售合同的法律保障，可以從制度層面解決相關(guān)問(wèn)題，維護預購方的合法權益。在房開(kāi)商做出如下行為時(shí)，預購者在以下條件下可以要求對方支付低于一倍已付房款的價(jià)格：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
《解釋》的此項規定旨在保護預購方的合法權益，避免合同的無(wú)效和撤銷(xiāo)導致的實(shí)際利益的損失。但在實(shí)踐中，一倍的預購賠償可能不能完全彌補預購方的損失，例如，隨著(zhù)物價(jià)的上漲，20xx購買(mǎi)的房屋，到20xx年的價(jià)格上漲的不只是一倍，特別是北上廣地區。在此情況下，開(kāi)發(fā)商若因房產(chǎn)被抵押而使預購者不能按照合同取得房產(chǎn)，損失的利益可能不止預購款的一倍。因此，要維護商品房預購方的合法權益，還要繼續加強完善商品房預售合同的法律保障。
參考文獻：
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[2]劉子華。論商品房預售合同登記的法律效力---兼評預售商品房權屬以預售登記為準之規定[J].中國仲裁，20xx（12）。
商品房預售合同 篇5
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方購買(mǎi)甲方預售的《______________》商品房事宜，訂立本合同。
第一條
甲方通過(guò)土地使用權出讓?zhuān)D讓?zhuān)瘎潛芊绞饺〉?區／縣____________________地塊土地使用權，并依法進(jìn)行了土地使用權登記取得房地產(chǎn)權證，證書(shū)號 為：______________， 土地面積為：___________________，土地用途為"_______________。 甲方經(jīng)批準，在該地塊上投資建造《___________________》（暫定名／現定名）商品房，主體尋址建筑 結構為_(kāi)________結構； 建筑物地上層數為_(kāi)________層，地下層數為_(kāi)_____層。
第二條
乙方向甲方購買(mǎi)______路______《_____________》__幢 （號__層__室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋），政府批準的規劃用途為_(kāi)_________。
據甲方暫測該房屋建筑面積為_(kāi)________平方米，其中套內建筑面積為_(kāi)________平方米、公用分攤建筑面積為_(kāi)__平方米。該房屋建筑層高為_(kāi)____米。
第三條
乙方購買(mǎi)該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)為人民幣___________________元。 （大寫(xiě)）：___________________。
第四條
乙方購買(mǎi)該房屋的總房?jì)r(jià)款（含附件三中裝修、設備價(jià)格）是指該房屋和相應比例的土地使用權的總價(jià)格。本合同約定的總房?jì)r(jià)款除該房屋建筑面積的暫測不一致的原因外，不再作變動(dòng)。
第五條
在該房屋交付時(shí)，房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實(shí)測面積為準，如甲方暫測面積與實(shí)測面積不一致時(shí)，除法律、法規、規章另有規定外按下列約定處理：
�。�、按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計算多退少補；
�。�、甲方同意當暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過(guò)＋_________％（包括_____％），不向乙方收取超過(guò)部分的房?jì)r(jià)款；甲方同意當暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過(guò)－____％（包括－______％），乙方有權單方面解除本合同。乙方行使單方解除權時(shí)，必須在雙方簽署《房屋交接書(shū)》之時(shí)或之前提出，否則視為放棄該項權利。
第六條
簽訂本合同時(shí)，該房屋建設工程建設到___________________。乙方應當按本合同約定時(shí)間如期 足額將房?jì)r(jià)款解入甲方的`預售款監管帳戶(hù)（預售款監管機構：___________________、帳戶(hù)名稱(chēng)： ___________________、帳號：___________________）。預售款按政府規定監管使用。
第七條
乙方如未按本合同約定的時(shí)間付款，應當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬(wàn)分之_____計算，違約金自本合同的應付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過(guò)______天后，甲方有權選擇下列第_______種方案追究乙方責任：
第八條
簽訂本合同后，甲方不得擅自變更該房屋的建筑設計（見(jiàn)附件二），確需變更的應當征得乙方書(shū)面同意并報規劃管理部門(mén)審核批準，在獲得批準之日起____天內與乙方簽訂本合同變更協(xié)議。
第九條
甲方未征得乙方同意變更小區的平面布局，乙方有權要求甲方恢復，如不能恢復的，甲方應當向乙方支付總房?jì)r(jià)款的____％違約金。
第十條
該房屋的交付必須符合下列第_____種方案所列條件：
壹、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續，取得新建商品房房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）；甲方對該房屋設定的抵押已注銷(xiāo)；甲方已按規定繳納了物業(yè)維修基金。
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