不動(dòng)產(chǎn)登記機構設置探析

　　【論文摘要】不動(dòng)產(chǎn)登記機構要統一已經(jīng)成為各界的共識，但如何統一則存在由法院、行政機關(guān)、中介機構充任等多種選擇方案。不動(dòng)產(chǎn)登記機構的選擇應堅持有效性、可行性和效率原則。從不動(dòng)產(chǎn)登記的目標和我國一直由行政部門(mén)登記的國情出發(fā)，先以土地、房產(chǎn)登記為基礎設立獨立的不動(dòng)產(chǎn)登記局，再逐步統一整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記是當前的合理選擇。不動(dòng)產(chǎn)登記局的設立應從登記機構及其人員設置、登記機構的職責、對從登記機構的監管等方面加以明確規定。

　　【論文關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn);登記機構;選擇;設置

　　不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的法定公示手段，物權公示原則決定不動(dòng)產(chǎn)登記機構應統一。{1}《物權法》第10條規定“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度”，但“統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”，而目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記機構與不動(dòng)產(chǎn)管理機構合一，分散在土地、房產(chǎn)、農林等多個(gè)管理部門(mén)進(jìn)行登記，如何統一不動(dòng)產(chǎn)登記機構依然沒(méi)有解決，有待進(jìn)一步研究。

　　一、統一不動(dòng)產(chǎn)登記機構的內涵和原則

　　對于如何統一不動(dòng)產(chǎn)登記機構，目前主要有三種觀(guān)點(diǎn)：一是由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院作為登記機構;{2}22二是由具有社會(huì )化服務(wù)功能的中介登記機構作為登記機構，該主張具體還分為公證部門(mén)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機構、事業(yè)單位作為不動(dòng)產(chǎn)登記機構等不同觀(guān)點(diǎn);{3}三是由行政機關(guān)負責不動(dòng)產(chǎn)登記，主張由地政部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)、司法行政管理部門(mén)等統一管轄區域內的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，{4}而王利明教授則主張在政府機構中設立專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記局來(lái)專(zhuān)門(mén)負責不動(dòng)產(chǎn)登記工作。{5}

　　面對眾多的選擇，應回歸到不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)和我國的具體國情的基本點(diǎn)上來(lái)進(jìn)行分析。從本質(zhì)上而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于為不動(dòng)產(chǎn)物權的公示提供法定方式，它的主要功能就是完成物權的設立、變更或終止，使物權的變動(dòng)獲得社會(huì )的承認和法律的保護;同時(shí)，為了維持一般的交易秩序和達到國家治理的目的，不動(dòng)產(chǎn)登記也是滿(mǎn)足國家對不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監督管理的重要手段。{6}因此，登記制度不僅有平等主體的私權關(guān)系，而且有縱向的行政管理關(guān)系，承載著(zhù)個(gè)人目標與國家目標的雙重價(jià)值，不動(dòng)產(chǎn)登記要實(shí)現這雙重目標的有機統一。這雙重目標決定著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)登記機構統一的內涵和原則。

　　(一)統一不動(dòng)產(chǎn)登記機構的內涵

　　為實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重目標，針對我國不動(dòng)產(chǎn)登記機構與不動(dòng)產(chǎn)管理機構合一、分散在各管理部門(mén)“多頭登記”、登記管理不分的狀況，所謂的統一不動(dòng)產(chǎn)登記機構就是指要由一個(gè)登記機關(guān)，根據統一的法律、按照統一的程序進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，并頒發(fā)統一的權屬證書(shū)。具體而言，首先，在橫向上，要結束不動(dòng)產(chǎn)登記機構的“多頭登記”、登記管理不分的局面，逐步將土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)統一到一個(gè)機構內進(jìn)行登記;在縱向上，要改變目前上下級或同級政府之間各自為政、相互爭奪不動(dòng)產(chǎn)登記權利和城鄉不統一現象，一個(gè)轄區內的不動(dòng)產(chǎn)登記由一個(gè)機構統一進(jìn)行。其次，是要理順不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)管理之間的關(guān)系：一方面要恢復不動(dòng)產(chǎn)登記的公示方法性質(zhì)，使不動(dòng)產(chǎn)登記機構的首要職能在于辦理登記業(yè)務(wù)，同時(shí)發(fā)揮登記機構的監管職能，在登記的同時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)權利和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監管使之符合公共利益;另一方面要處理好不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)化管理的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記要從具體的專(zhuān)業(yè)管理中獨立出來(lái)專(zhuān)職、獨立進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，而各管理部門(mén)也可以將登記資料作為規劃、價(jià)格、稅收、市場(chǎng)監管等的依據，加強協(xié)作，提高管理效率。

　　(二)統一不動(dòng)產(chǎn)登記機構的原則

　　從不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重目標出發(fā)，結合我國的具體國情，我們認為當前不動(dòng)產(chǎn)登記機構的選擇應遵循以下原則：

　　1.有效性原則。不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于物權公示，因此不動(dòng)產(chǎn)登記機構首先要達到物權公示的要求，能有效完成不動(dòng)產(chǎn)登記的任務(wù)。為使不動(dòng)產(chǎn)登記達到物權變動(dòng)的公示效力和公信力，不動(dòng)產(chǎn)登記機構必須具有統一性、獨立性和權威性，要有人力、物力的保證。首先，登記機關(guān)要統一。一國之內或一個(gè)統一司法區域內實(shí)行統一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，由統一的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)進(jìn)行登記，并且不論是土地房屋還是其它不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權，均由統一的登記機關(guān)負責，從而避免因分散登記而出現混亂。所選擇的不動(dòng)產(chǎn)登記機構必須能承擔起整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統一登記的責任。其次，登記機構要獨立。無(wú)論是誰(shuí)作為登記機構，都必須保障其能獨立行使職權，使登記行為不受其他部門(mén)的干涉，保障不動(dòng)產(chǎn)登記的司法性質(zhì)。再次，登記機構要有權威性。登記機構必須有必要的權力基礎，能對登記申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，使不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示、公信效力。最后，不動(dòng)產(chǎn)登記機構要配備充足的精通登記業(yè)務(wù)的登記人員，要掌握完備的不動(dòng)產(chǎn)登記的資料，要有充足的財力，以保證登記工作的順利開(kāi)展。

　　2.可行性原則。不動(dòng)產(chǎn)登記機構的選擇涉及機構、人員的安排、財政的支持等方面，只有符合我國國情、切實(shí)可行，改革方案才能落實(shí)，在實(shí)踐中才能順利實(shí)施。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記改革要適應房地產(chǎn)市場(chǎng)建設的需要�！拜p所有、重利用”是現代物權發(fā)展的趨勢，目前我國土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)交易越來(lái)越活躍，對不動(dòng)產(chǎn)登記改革提供了強大的推動(dòng)力，因而當前不動(dòng)產(chǎn)登記應主要以房地產(chǎn)為登記對象，不動(dòng)產(chǎn)登記機構的選擇要有利于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的建設;而對于那些交易不太多、要求不太迫切的不動(dòng)產(chǎn)，可以待登記機構統一后再逐步納入登記的范圍。另一方面，我國不動(dòng)產(chǎn)登記機構改革要注意節約改革成本。我國土地、城市房屋、林權等的登記發(fā)證工作已基本完成，特別是我國城市土地、房屋的統一登記發(fā)證的改革實(shí)踐已經(jīng)取得了一定成效，這些為不動(dòng)產(chǎn)統一登記奠定了基礎�？傮w而言，進(jìn)行統一登記來(lái)保護不動(dòng)產(chǎn)權利、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易的有序進(jìn)行是收益大于成本的。但究竟選擇什么機構擔負不動(dòng)產(chǎn)統一登記的職責，還取決于改革成本的制約作用。我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度是現行物權制度的有機組成部分，并且與不動(dòng)產(chǎn)管理制度緊密相連。根據諾斯的經(jīng)濟學(xué)觀(guān)點(diǎn)，制度的變遷會(huì )形成路徑依賴(lài)，順應這一路徑會(huì )減少制度創(chuàng )新的摩擦成本以及既得利益集團所造成的阻力。因此，從制度變遷的路徑依賴(lài)以及制度變遷的成本來(lái)看，我國不動(dòng)產(chǎn)登記機構改革應盡可能遵循已有的路徑，盡量在現有法律框架內進(jìn)行改造，并注重與現行管理體制的銜接，以節約改革成本。

　　3.效率原則。效率是市場(chǎng)經(jīng)濟的基本要求，也是行政管理的生命力所在。效率原則要求登記機構擁有詳備的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，科學(xué)合理的登記程序，使不動(dòng)產(chǎn)登記機構能在保證登記不發(fā)生瑕疵的情況下在盡可能短的時(shí)間內完成不動(dòng)產(chǎn)登記工作，以滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的效果及國家進(jìn)行行政監管的要求。效率原則同時(shí)包含便民原則，要求登記機關(guān)應該盡可能地貼近不動(dòng)產(chǎn)所在地，既方便登記機關(guān)的實(shí)地勘察、準確快速登記，也方便權利人的申請登記和查閱登記信息，減少當事人來(lái)往奔波的成本，而這要求不動(dòng)產(chǎn)登記機構能在城鄉分布合理的登記網(wǎng)點(diǎn)。

　　二、對不動(dòng)產(chǎn)登記機構設置方案的評析

　　(一)對法院作為登記機構的評析

　　理論上法院作為登記機關(guān)，可以保證登記的中立性，可以其權威提高物權公示的公信力，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的目標。{2}19。但這種選擇不符合我國國情。目前我國法院承擔著(zhù)繁重的審判任務(wù)(特別是縣級法院)，如果再讓它承擔繁雜的登記任務(wù)，恐怕難以勝任;法院自身組織條件的限制，無(wú)力承擔登記專(zhuān)業(yè)性技術(shù)性的任務(wù)，否則需要大規模的配套改革，財力成本、時(shí)間成本等將十分高昂。同時(shí)，我國司法機關(guān)本身受行政權力影響極大，在法院本身還在極力尋求獨立的過(guò)程中由法院負責登記，對促進(jìn)登記的獨立性、中立性無(wú)益。此外，在物權發(fā)生爭議的情況下，法院需要確認登記的真實(shí)性，而法院本身作為登記機關(guān)，難免使人產(chǎn)生不信任之感，以致?lián)p害登記的權威性。所以由法院去履行登記職能從可行性、效率角度考慮均不合適。

　　(二)對中介組織作為登記機構的評析

　　中介機構作為民間組織，以其作為登記機構可以實(shí)現登記機構的中立價(jià)值，有利于防止行政權對民事權利的不正當干預，可以通過(guò)“信息共享”和透明登記制度滿(mǎn)足政府監管的需要。{3}但此觀(guān)點(diǎn)亦存在較大缺陷。首先，作為不附屬任何權威部門(mén)的專(zhuān)門(mén)中介單位，在從事對物權的實(shí)質(zhì)性審查時(shí)，缺乏一定的權威性：它不能像行政機關(guān)那樣借助于行政權力來(lái)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查工作，它也不具備法院那樣的司法權威性，能使物權公示獲得較確定的公信力。其次，在登記申請人從事虛假登記、詐騙登記的情況下，它不能追究當事人的法律責任。由于它是中介性單位，缺乏必要的權力基礎，不能像行政機關(guān)一樣對違法當事人進(jìn)行行政處罰，或者像司法機關(guān)一樣，依法直接進(jìn)入訴訟程序，采取有效的法律手段追究當事人責任。再次，我國物權登記制度的目的是雙重的，而作為中介單位作為登記機構顯然無(wú)法有效對不動(dòng)產(chǎn)權利進(jìn)行行政監管，不能充分體現出登記制度的雙重功能。最后，由于中介機構同樣缺乏人員、技術(shù)條件，同樣需要進(jìn)行大規模的配套改革，面臨著(zhù)巨大的改革成本。因此，由具有社會(huì )化服務(wù)功能的中介機構負責不動(dòng)產(chǎn)登記，至少在目前或短期內是不可行的。

　　(三)對行政機關(guān)作為登記機構的評析

　　從我國的歷史傳統和現實(shí)情況來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記一直由行政機關(guān)進(jìn)行，繼續由統一的行政機關(guān)登記具有合理性。一方面，行政權力的高效及相應的權威，有利于穩定物權交易秩序，確立登記的公信力，保障交易安全。登記制度的重要特點(diǎn)在于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，只要建立統一的登記機關(guān)和統一的登記簿，即使是行政登記，也完全可以實(shí)現登記的公示效力。登記是否具有公信力和公信力的大小，完全取決于登記制度的設計，與登記的司法性和行政性無(wú)關(guān)。{7}因此，由行政機關(guān)來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記也可以實(shí)現登記的公示公信目的。另一方面，由行政機關(guān)進(jìn)行登記可以兼顧不動(dòng)產(chǎn)登記的管理性質(zhì)。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，也需要國家進(jìn)行其他的一些管理活動(dòng)，比如統計登記信息，并將這些信息作為國家日常管理和政策調整的依據。由于這些活動(dòng)不僅具有行政性，還需要較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，由行政機關(guān)來(lái)進(jìn)行更加合適。同時(shí)，從現代行政權和司法權之間的關(guān)系來(lái)看，現代的行政權已經(jīng)不再是純粹的執行管理權，也包括了越來(lái)越多的準立法權和準司法權，因而由行政機關(guān)進(jìn)行房地產(chǎn)登記，兼有行政管理和司法性，可以更好地實(shí)現登記的多重目標。{8}

　　三、應以土地、房屋登記部門(mén)為基礎設立不動(dòng)產(chǎn)登記機構

　　在目前條件下，我們認為應將土地登記部門(mén)和房屋登記部門(mén)分別獨立出來(lái)，以土地、房屋登記部門(mén)為基礎設立為隸屬于政府的、與土地、房產(chǎn)等管理部門(mén)相獨立的不動(dòng)產(chǎn)登記機構。其理由如下：

　　(一)符合土地物權與其他不動(dòng)產(chǎn)物權的關(guān)系

　　物權及其法律的重心為不動(dòng)產(chǎn)物權，而不動(dòng)產(chǎn)的核心在于土地物權。{9}在羅馬法以土地吸收一切的時(shí)代自不待言，即使在土地權利與房產(chǎn)、森林、草原、礦產(chǎn)等其他不動(dòng)產(chǎn)權利分離的今天，也無(wú)法改變其他不動(dòng)產(chǎn)在自然屬性上依附于土地的基本事實(shí)，因而以土地為基礎和核心來(lái)創(chuàng )建不動(dòng)產(chǎn)登記制度也就成為各國的通例。土地登記從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)可以覆蓋全部不動(dòng)產(chǎn)登記，我國不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)的統一也應充分考慮到并符合土地物權與其他不動(dòng)產(chǎn)物權的關(guān)系。同時(shí)，土地房屋登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的主體部分，房地產(chǎn)也是不動(dòng)產(chǎn)交易的主要方面，解決了土地房屋的統一登記也就解決了不動(dòng)產(chǎn)登記的核心問(wèn)題，也為整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統一登記打下良好的基礎。

　　(二)具備統一進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的條件

　　從登記資料的完備性、登記制度的規范性、登記覆蓋率、登記工作人員業(yè)務(wù)水平等方面來(lái)看，國土資源管理部門(mén)都有了良好的基礎。一是在機構設置上，目前土地登記已經(jīng)實(shí)現了機構從中央到地方的五級設置，登記隊伍健全，資料詳備。二是從登記區域和類(lèi)型上看，土地登記包括了國有土地、集體土地的所有權、使用權等登記，涵蓋了城鄉的范圍，可以滿(mǎn)足物權公示的要求。三是從基礎資料的占有上看，目前國土資源部門(mén)現有的土地登記資料已經(jīng)可以輻射到全國城鄉大部分土地。2005年全國國有土地使用證發(fā)證率達76%，集體土地所有權證發(fā)證率達51%，集體土地使用權證發(fā)證率達71%(其中宅基地發(fā)證率達72%)，全國國有土地使用權發(fā)證率達85%，從范圍來(lái)講可以滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)統一登記的要求。四是我國土地登記的現有技術(shù)基礎和管理基礎已具備了承擔不動(dòng)產(chǎn)統一登記的基本條件。土地登記的信息管理和查詢(xún)系統已實(shí)現了數據化、電子化管理，且包容了大量其他物權信息。如果再加上房產(chǎn)登記的力量，就具備了統一進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的條件。

　　(三)有利于節約改革成本

　　土地、房產(chǎn)管理部門(mén)是目前我國主要的不動(dòng)產(chǎn)管理機構，以其為基礎統一進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記易于與我國現行不動(dòng)產(chǎn)登記、管理制度相銜接，符合路徑依賴(lài)原理，能夠降低關(guān)于制度的變遷成本。由于各地土地、房屋統一登記的改革實(shí)踐已經(jīng)進(jìn)行了多年，具備了合并登記的良好基礎，先統一房地產(chǎn)再統一整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的改革方案有利于循序漸進(jìn)的推進(jìn)改革，減少改革帶來(lái)的震蕩，節約改革成本。

　　四、我國不動(dòng)產(chǎn)登記機構設置的具體措施

　　在明確以土地管理部門(mén)為基礎統一不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)以后，還應從登記機構及其人員設置、登記機構的職責、工作程序、對登記機構的監管等方面進(jìn)一步加以明確。

　　(一)不動(dòng)產(chǎn)登記機構及其人員設置

　　不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)工作應從日常行政管理工作中劃分出來(lái)，設立直接隸屬于政府的、公開(kāi)對外受理不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)物的專(zhuān)職機構——不動(dòng)產(chǎn)登記局。不動(dòng)產(chǎn)登記局的設立，首先應以統一性為原則，登記機關(guān)的設置一般應以市為基礎，負責本行政區內的不動(dòng)產(chǎn)登記日常工作。其次，登記機關(guān)的設置應遵循獨立性原則，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)日常行政管理事務(wù)脫鉤，機構、權責獨立。再次，為了提高不動(dòng)產(chǎn)登記的效率和便民，在縣或遠離城市主城區的區(縣)，其交易與城區的聯(lián)系不甚密切時(shí)，可根據實(shí)際情況在區或縣設立登記派出機構——不動(dòng)產(chǎn)登記所，從而形成登記網(wǎng)絡(luò )。

　　為提高工作效率，不動(dòng)產(chǎn)登記機構實(shí)行首長(cháng)負責制，登記局局長(cháng)對不動(dòng)產(chǎn)登記負責。不動(dòng)產(chǎn)登記機構中的崗位應根據登記業(yè)務(wù)需要設置，由專(zhuān)業(yè)人員充任。不動(dòng)產(chǎn)登記機構的組成人員應包括：法律人員(登記官)，他們應該熟悉有關(guān)法律、政策，主要負責不動(dòng)產(chǎn)登記審批、產(chǎn)權發(fā)證、法律咨詢(xún)等;技術(shù)人員，他們應了解測量、掌握計算機在不動(dòng)產(chǎn)登記中作用，主要負責測量、登記信息資料的技術(shù)管理;行政人員，他們主要負責日常管理工作，如為國家提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息等一些行政服務(wù)等。

　　(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機構的職權和職責

　　1.不動(dòng)產(chǎn)登記機構的職權。一是審查權。不動(dòng)產(chǎn)登記機構根據登記業(yè)務(wù)的需要可以對申請人提供的材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查或形式審查。二是決定權。不動(dòng)產(chǎn)登記機構根據審查的結果，自主作出進(jìn)行登記或駁回申請的決定。三是調查權。如有需要，不動(dòng)產(chǎn)登記人員可以對相關(guān)人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，或者到有關(guān)單位查閱有關(guān)資料等。四是勘測權。如有需要，不動(dòng)產(chǎn)登記人員可以到實(shí)地進(jìn)行勘測、檢查等。五是準許查閱權。對查閱登記資料的申請作出答復和安排。

　　2.不動(dòng)產(chǎn)登記機構的職責。與不動(dòng)產(chǎn)登記機構的職權相對應，不動(dòng)產(chǎn)登記機構的職責主要包括以下幾方面：(1)準確、及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。首先，登記要正確。登記機關(guān)應做到登記正確，使登記權利與真實(shí)權利相符，這就要認真審查申請人提供的資料和權利說(shuō)明，必要時(shí)還要到現場(chǎng)進(jìn)行調查、核實(shí)。其次，登記要及時(shí)。當前我國不動(dòng)產(chǎn)登記普遍存在著(zhù)拖延的問(wèn)題，特別是土地使用權和房產(chǎn)所有權登記拖延問(wèn)題嚴重，造成諸多問(wèn)題。今后，不動(dòng)產(chǎn)登記應明確規定登記機關(guān)完成登記的時(shí)間，以防止登記的拖延。(2)及時(shí)頒發(fā)權屬證書(shū)。權屬證書(shū)的移轉占有一般不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的法律后果，但是作為說(shuō)明權利的根據，在交易過(guò)程中，權利人可以出示權屬證書(shū)來(lái)說(shuō)明自己的權利，對方當事人也無(wú)須親自到登記機關(guān)查閱登記薄就能了解權利人的權力狀況，從而起到促進(jìn)交易快捷便利的作用。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)在完成登記后應及時(shí)頒發(fā)權利證書(shū)。(3)及時(shí)履行通知義務(wù)。通知的目的在于使權利人或利害關(guān)系人知曉某種危及自己權利的事實(shí)存在，并及早采取相應措施，以維護自己的權益。在以下幾種情況下，登記機關(guān)應及時(shí)通知有關(guān)當事人：第一，利害關(guān)系人提出異議登記時(shí)，登記機關(guān)應從速通知登記名義人;第二，權利人變更或拋棄不動(dòng)產(chǎn)物權而申請變更或涂銷(xiāo)登記時(shí)，登記機關(guān)應及時(shí)通知登記簿上記載的，在該不動(dòng)產(chǎn)上存在權利或利益的利害關(guān)系人;第三，發(fā)現登記錯誤或有遺漏時(shí)，通知登記權利人和登記義務(wù)人。如屬自己過(guò)錯造成的，以職權更改后，也應及時(shí)通知登記權利人和登記義務(wù)人。

　　(三)不動(dòng)產(chǎn)登記機構的監管

　　1.實(shí)行從業(yè)資格制度。按物權變動(dòng)的要求統一登記機關(guān)后，登記具有了司法性質(zhì)，具有公信力，登記錯誤要承擔賠償責任，因此，統一登記機關(guān)后，必須保證登記官的素質(zhì)能滿(mǎn)足登記工作的需要。登記官必須具有從事登記服務(wù)工作應有的專(zhuān)門(mén)登記知識，對登記知識的掌握應達到系統、全面、精湛的程度，而且還要具有良好的職業(yè)道德素質(zhì)。對此，我們認為，登記官的素質(zhì)須通過(guò)國家資格認定的方式來(lái)保障，在統一登記機關(guān)的同時(shí)，應建立由國家登記官資格考試制度，嚴把“人口”關(guān)，以此提高登記官的整體素質(zhì)。

　　2.建立嚴格的登記官職級升降考核任用制度。在分工合理、權責明確的基礎上，針對登記人員各自的權責，實(shí)行嚴格的職級升降考核任用制度，給登記人員以壓力和動(dòng)力以提高行政效率。各登記機關(guān)的領(lǐng)導只能由取得登記官資格的人擔任，對其考核按干部考核程序進(jìn)行。對一般登記人員，可以考慮將登記職級分為實(shí)習登記官、助理登記官、登記官三個(gè)等級，規定凡取得不動(dòng)產(chǎn)登記從業(yè)資格證書(shū)者可直接成為一名實(shí)習登記官;經(jīng)過(guò)一年的實(shí)習登記工作，考察合格后晉升為助理登記官;助理登記官在工作崗位滿(mǎn)三年，經(jīng)考察合格后晉升為登記官。對于登記官在登記工作中出現的登記錯誤，視其錯誤程度及次數制定延遲職級晉升、降級和淘汰制度。

　　3.建立登記追償責任制度。登記是以國家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎的法律行為。因登記錯誤、遺漏和虛偽致受損害者，應由登記機構負損害賠償責任。登記機構在承擔賠償責任后，可以對有過(guò)錯的登記工作人員進(jìn)行追償，這能促使登記人員認真負責，減少登記錯誤。

　　(四)相關(guān)配套改革措施

　　登記機構統一以后，其有效運作除了機構自身的合理性以外，還依賴(lài)于整個(gè)登記制度改革的統一推進(jìn)完善。應在以下方面進(jìn)一步完善：一是要制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，做到登記機構、登記依據、登記程序、登記證書(shū)、登記效力五統一;二是建立公開(kāi)查詢(xún)制度，方便不動(dòng)產(chǎn)交易;三是理順登記與管理的關(guān)系，使登記的物權變動(dòng)和行政管理雙重目標能有效實(shí)現。

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