市場(chǎng)推廣策劃方案
為保障事情或工作順利開(kāi)展，通常需要預先制定一份完整的方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃。那么什么樣的方案才是好的呢？以下是小編精心整理的市場(chǎng)推廣策劃方案，歡迎大家分享。
市場(chǎng)推廣策劃方案1
一、活動(dòng)主題：
關(guān)愛(ài)家庭你我他———抽獎大奉送
二、活動(dòng)時(shí)間：
新產(chǎn)品導入期
三、活動(dòng)目的：
1、零距離與目標顧客群接觸，快速傳播產(chǎn)品概念、產(chǎn)品利益點(diǎn)。(兩個(gè)月不變)
2、讓目標消費群認識、了解、試用、體驗新產(chǎn)品。
3、讓目標消費群認知到他需要什么，引導、教育消費者。
4、制造商場(chǎng)熱點(diǎn)、社區熱點(diǎn)、城市熱點(diǎn)。
5、吸引大量目標消費群。
四、活動(dòng)內容
一)商場(chǎng)內安排：
1、配備兩名優(yōu)秀的促銷(xiāo)人員，向顧客介紹產(chǎn)品、公司、代理商及消費監控概念，強化公司產(chǎn)品給顧客的利益點(diǎn)。
2、播放公司消費監控的專(zhuān)題片，用大電視播放。
3、有條件商場(chǎng)可以搞一個(gè)小型的知識問(wèn)答“抽獎大奉送，關(guān)愛(ài)家庭你我他”活動(dòng)。
活動(dòng)步驟：
1)銷(xiāo)售人員向顧客發(fā)放專(zhuān)柜產(chǎn)品資料，并主動(dòng)告知我們這段時(shí)間在進(jìn)行有獎知識問(wèn)答抽獎活動(dòng)，看完資料后回答正確一個(gè)問(wèn)題即可抽獎，中獎率百分百，還有大獎——專(zhuān)柜產(chǎn)品(待定)。
2)禮品：分一般禮品和一個(gè)大獎(專(zhuān)柜產(chǎn)品)，一般禮品為公司制作的小禮品(待定);大獎為專(zhuān)柜產(chǎn)品的其中一款，天天有大獎，哪天抽出及時(shí)補充另一款。
3)在專(zhuān)柜旁設立一個(gè)抽獎箱，里面裝有兩種顏色的乒乓球，其中黃色球只有1個(gè)，其它則是白色球49個(gè);一個(gè)問(wèn)題卡片集，里面有40張問(wèn)題卡片(準備工作100張)。
4)規則：答對問(wèn)題即可抽獎;抽獎機會(huì )僅有一次;抽白色球為紀念獎，抽黃色球為大獎;100%中獎，天天有大獎。
4、消費監控產(chǎn)品進(jìn)入商場(chǎng)dm。
5、現場(chǎng)pop廣告。
原則：簡(jiǎn)潔體現消費監控產(chǎn)品信息、抽獎大奉送活動(dòng)信息。
二)商場(chǎng)外sp：
1、在商場(chǎng)的主門(mén)側設一個(gè)宣傳點(diǎn)，促銷(xiāo)人員(小姐)向來(lái)商場(chǎng)的每一個(gè)顧客宣傳消費監控產(chǎn)品并指出專(zhuān)柜的位置和抽獎活動(dòng)事宜。
2、在商場(chǎng)主門(mén)掛一條橫幅：祝消費監控專(zhuān)柜隆重開(kāi)業(yè)�；驋靸蓷l豎幅，由頭：“祝x公司7月出口行業(yè)第一”;“祝x消費監控專(zhuān)柜隆重開(kāi)業(yè)”
3、在商場(chǎng)空地懸掛兩個(gè)飄空氣球，并掛兩條幅。
三)城市社區促銷(xiāo)：
本社區促銷(xiāo)方案應視當地情況來(lái)進(jìn)行操作。
1、社區選擇：
1)在專(zhuān)柜附近范圍，這樣一來(lái)可以在區域內形成立體拉動(dòng)，相互彰顯。
2)必須是專(zhuān)柜附近的中、高檔社區，那里是目標消費群聚集地，在那里促銷(xiāo)宣傳，可以說(shuō)是起到了“事半功倍”效果。
3)在符合上述條件下，先選擇1—2家社區(中檔、高檔各一家)進(jìn)行試點(diǎn)，試點(diǎn)成功后，再進(jìn)行推廣、復制，然后進(jìn)行規范化城市社區操作。
2、社區促銷(xiāo)定位
1)在社區促銷(xiāo)，必須體現公司、當地中間商的整體實(shí)力，品牌形象;體現制造商、中間商為目標消費群服務(wù)的長(cháng)期性、安全性、專(zhuān)業(yè)性;體現促銷(xiāo)的人性化、家庭化、親情化;體現促銷(xiāo)的整體性、統一性、協(xié)調性。
2)當前社區的促銷(xiāo)要自然引導目標消費群，以教育為重點(diǎn)，以調查為基礎，進(jìn)行信息互動(dòng)，進(jìn)行靈活調整。
3)讓目標消費群全身心的體驗、試用。
3、社區促銷(xiāo)內容
1)社區活動(dòng)：
a.主題：新時(shí)尚的關(guān)愛(ài)就在您的身邊
b地點(diǎn)：各大中、高檔社區內
c時(shí)間:在專(zhuān)柜開(kāi)業(yè)一周后，一般安排在周六、周日休息日。
d宣傳模式：一拖n(n依據實(shí)際情況來(lái)確定)，“一”為社區內主宣傳點(diǎn)，“n”為次宣傳點(diǎn)。
e活動(dòng)創(chuàng )意：社區，很明了，她就是家的融合天堂，在這里你能時(shí)刻感懷到一種溫馨、一種關(guān)愛(ài)、一種幽靜，在這里你能看到家的“模樣”，家的靈魂，家的內涵;要明白這里的人群是在與自然交融，與休憩為伴，在體驗人生!所以我們在這里要“入鄉隨俗”，尊重他們清靜的生活原則。我們只要輕輕地做，輕輕地說(shuō)，輕輕地去展示，輕輕去演示。同時(shí)，我們的活動(dòng)要與家溶化，讓他們感覺(jué)到促銷(xiāo)人員的微笑、親切、關(guān)愛(ài)，讓他們在活動(dòng)中找到興致，得到休憩，讓他們在活動(dòng)中找到“家”的感覺(jué)，讓他們在自然引導中、教育中認識、了解、產(chǎn)生興趣、促成需要、甚至是產(chǎn)生購買(mǎi)行為。
f活動(dòng)內容：
在專(zhuān)柜開(kāi)業(yè)不久社區的促銷(xiāo)，即項目導入期的社區活動(dòng)主要宣傳消費監控概念，讓目標消費群理解各大系列產(chǎn)品的功用、利益點(diǎn)，讓他們明白他們需要什么，讓他們感覺(jué)到實(shí)效性、方便性、生動(dòng)性。讓他們看到、聽(tīng)到、償到，讓他們全方位感覺(jué)、體驗。
活動(dòng)內容;確定社區內宣傳點(diǎn);確定宣傳點(diǎn)統一形象;確定宣傳內容;確定宣傳方式、確定宣傳層次：
a)社區宣傳點(diǎn);要看社區大小來(lái)設主宣傳區，次宣傳點(diǎn)。主宣傳區承擔主要的社區活動(dòng)、宣傳作用。副宣傳區起宣染、提示作用，展示專(zhuān)業(yè)、形象。主宣傳區要設在社區內通路交匯處(便于集聚人群)，用公司統一的宣傳大蓬(待定)宣染;可以?huà)煲粋�(gè)以主題為內容的大橫幅;擺3-4促銷(xiāo)臺來(lái)展示公司消費監控產(chǎn)品、公司資料及活動(dòng)物料;放公司的專(zhuān)題片;有條件的社區可以在主宣傳區進(jìn)行有獎知識問(wèn)答抽獎活動(dòng)(見(jiàn)商場(chǎng)內活動(dòng))，抽獎活動(dòng)可以每半小時(shí)進(jìn)行一次，一次半小時(shí);要2名促銷(xiāo)人員介紹公司、消費監控概念、產(chǎn)品功能、利益點(diǎn)，發(fā)放資料和專(zhuān)題片，告知專(zhuān)柜地址，同時(shí)要了解社區消費群的經(jīng)濟收入、家庭構成、興趣愛(ài)好、生活習慣、時(shí)間安排等，同時(shí)要與社區物業(yè)管理人員、門(mén)衛搞好關(guān)系、加強交流。
b)次宣傳區視社區情況一般安排1—3個(gè)點(diǎn)，用宣傳小蓬宣染;放一張桌子、公司資料，標明主宣傳區方向，視情況配備促銷(xiāo)人員，也可以不配。
c)活動(dòng)反饋;
活動(dòng)反饋指主動(dòng)進(jìn)入社區活動(dòng)后的反饋情況，即對活動(dòng)進(jìn)行效果評估并進(jìn)行活動(dòng)調整，以求達到社區促銷(xiāo)目的。
d)宣傳點(diǎn)統一形象：宣傳點(diǎn)的宣傳大蓬、小蓬及場(chǎng)面安排形象色澤應以專(zhuān)柜基本色調：海藍色和戶(hù)外廣告色調黃色為主色調，大、小蓬設計流暢、大氣、時(shí)尚。促銷(xiāo)人員統一形象。
e)宣傳內容：展示活動(dòng)、推介活動(dòng)、演示活動(dòng)、抽獎活動(dòng)、體驗試用活動(dòng)、消費者調查活動(dòng)、試用者座談會(huì )、活動(dòng)反饋、社區訂購會(huì )、籌建社區關(guān)愛(ài)俱樂(lè )部、物業(yè)管理支持合作
f)宣傳方式：活動(dòng)宣傳、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)、調查、座談、建立組織社團、洽談?dòng)嗁?/p>
g)宣傳層次：低層——活動(dòng)宣傳、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)
高層——調查、座談、建立組織社團、洽談?dòng)嗁?/p>
2)體驗試用活動(dòng)：
體驗試用目的':新產(chǎn)品導入期,消費者不知道產(chǎn)品的功能，更不知道產(chǎn)品能給他們帶來(lái)什么，為讓消費者更快更好了解消費監控，證明促銷(xiāo)人員說(shuō)法的事實(shí)性，引導目標消費群觀(guān)念，使他們形成新的消費習慣和新的家庭行為。目標群試用范圍;可以在抽獎活動(dòng)或其它活動(dòng)中確定試用目標群，也可以根據交談狀況確定，但一般應每棟樓都有試用戶(hù)3—5家，每單元有試用戶(hù)(不同試用樣品)。
試用樣品范圍;愛(ài)嬰寶系列、老來(lái)福系列、液晶系列，樣品每系列1—2臺。
試用時(shí)間;三天至十天，使用后由促銷(xiāo)人員到試用戶(hù)交接驗收并傳遞給下一試用戶(hù)。
試用調試;促銷(xiāo)人員應首先教會(huì )試用戶(hù)使用該產(chǎn)品，并在家庭進(jìn)行演示并確認試用戶(hù)已基本了解操作;說(shuō)明產(chǎn)品愛(ài)護內容
試用戶(hù)檔案：試用戶(hù)基本信息表;試用戶(hù)反饋表
3)與社區物業(yè)、居委會(huì )的關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)
借用門(mén)衛進(jìn)行資料發(fā)放：在非活動(dòng)期間，可以利用門(mén)衛進(jìn)行宣傳。方式上可以憑門(mén)衛與目標顧客群關(guān)系進(jìn)行溝通。在社區進(jìn)行有效的促銷(xiāo)，必須與社區物業(yè)和居委會(huì )搞好良好的關(guān)系，形成長(cháng)期穩定的合作聯(lián)盟。
社區物業(yè)：根據當地實(shí)際情況與物業(yè)管理人員接觸，與門(mén)衛接觸，允許在社區內進(jìn)行活動(dòng)宣傳、體驗試用、座談會(huì )、俱樂(lè )部展示等等。如需要可與居委會(huì )聯(lián)系。
企業(yè)新產(chǎn)品推廣營(yíng)銷(xiāo)策劃方案
4)消費者調查：
消費者調查是指在社區進(jìn)行活動(dòng)過(guò)程中進(jìn)行的調查活動(dòng)，主體為社區的成年人，在展示活動(dòng)過(guò)程中告知填表并回答問(wèn)題后送小禮品或有機會(huì )參加體驗試用活動(dòng)。
確認消費者調查表
調查表收集后由代理商或總部進(jìn)行數據統計并撰寫(xiě)分析報告，為調整戰略、策略、戰術(shù)提供依據。
5)試用者座談會(huì )(在各城市社區促銷(xiāo)初期進(jìn)行)
地點(diǎn)：在社區附近，在社區內，看具體情況。
時(shí)間;在體驗試用后，一般安排社區試用半月后進(jìn)行。
參加人：控制在20人下，要選擇有代表、有表達能力的試用戶(hù)。要有年齡層次、經(jīng)濟層次、文化層次、社會(huì )層次。
聯(lián)絡(luò )人;促銷(xiāo)管理者、物業(yè)管理者、社區門(mén)衛
座談會(huì )內容：
試用體驗感受;對產(chǎn)品看法;對公司看法;對產(chǎn)品接受程度;促銷(xiāo)管理者說(shuō)明產(chǎn)品、項目來(lái)源;體現家庭解決方案;現場(chǎng)鼓動(dòng)、推動(dòng);訂貨登記;派發(fā)禮品
會(huì )談方式;互動(dòng)交流、說(shuō)明拉動(dòng)
6)社區訂購：
社區目標消費群在活動(dòng)促銷(xiāo)和試用等等影響下感覺(jué)到產(chǎn)品能給他帶來(lái)好處就會(huì )產(chǎn)生購買(mǎi)的欲望。社區訂購可以在試用者座談會(huì )上訂購，也可以在門(mén)衛那里進(jìn)行統一登記，當地特定中間商給予配送。
7)籌建社區關(guān)愛(ài)俱樂(lè )部
為什么要籌建社區關(guān)愛(ài)俱樂(lè )部：在社區搞活動(dòng)促銷(xiāo)和試用體驗產(chǎn)品會(huì )使一部分消費群產(chǎn)生購買(mǎi)行為，但消費監控概念必竟是一個(gè)新東西，人們在接受時(shí)還是有一個(gè)逐漸的過(guò)程，所以要想激發(fā)社區大部分的需求，顯然要和他們進(jìn)行持續的接觸、交流;而且新產(chǎn)品在使用過(guò)程中會(huì )出現各種沒(méi)有設想到的問(wèn)題，有一個(gè)保持聯(lián)系的方式可以讓消費者的抱怨及時(shí)向我們傾訴，這樣一來(lái)既可以避免負面影響也可以形成良好的社區口碑。另一方面，我們推出關(guān)愛(ài)小孩、老人，關(guān)愛(ài)家庭主題而形成一個(gè)社區俱樂(lè )部，也是在無(wú)形中宣傳消費監控產(chǎn)品，宣傳石頭品牌，只要我們擁有了目標消費群的心，那還有什么推廣阻礙呢?
機會(huì )點(diǎn);現在有很多社區有老年人活動(dòng)室，我們在此基礎上擴展為小孩、青年、老人活動(dòng)室，中間商通過(guò)攢助一些活動(dòng)工具就可以在這里長(cháng)期進(jìn)行宣傳而且可以進(jìn)行產(chǎn)品展示，應該說(shuō)是一條實(shí)惠有效的通路。
操作方式：和社區的物業(yè)也可能是居委會(huì )洽談形成合作，大體走向是在社區通過(guò)俱樂(lè )部銷(xiāo)售的量給予物業(yè)或居委會(huì )提成，具體操作由各地中間商根據實(shí)際情況確定。
在今后的企業(yè)發(fā)展中，對基本市場(chǎng)的了解很大程度上左右企業(yè)發(fā)展的前景。做好企業(yè)發(fā)展的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，對企業(yè)發(fā)展大有裨益，市場(chǎng)是殘酷的，只有不斷的去開(kāi)拓創(chuàng )新，企業(yè)的發(fā)展才有更大的前途，這就是發(fā)展的最根本，這樣的發(fā)展才可以成為成功!
市場(chǎng)推廣策劃方案2
隨著(zhù)xx區市場(chǎng)逐漸發(fā)展成熟，競爭日益激烈，機遇與考驗并存。20xx銷(xiāo)售工作仍將是我們公司的工作重點(diǎn)，面對先期投入，正視現有市場(chǎng)，作為我xx區銷(xiāo)售經(jīng)理，我創(chuàng )業(yè)激情高漲，信心百倍，又深感責任重大。
著(zhù)眼公司當前，兼顧未來(lái)發(fā)展。20xx年，在總經(jīng)理的領(lǐng)導下，在銷(xiāo)售工作中我堅持做到：突出重點(diǎn)維護現有市場(chǎng)，把握時(shí)機開(kāi)發(fā)潛在客戶(hù)，注重銷(xiāo)售細節，強化優(yōu)質(zhì)服務(wù)，穩固和提高市場(chǎng)占有率，積極爭取圓滿(mǎn)完成銷(xiāo)售任務(wù)。
一、銷(xiāo)量指標
至20xx年1月3日，xx區銷(xiāo)售任務(wù)5600萬(wàn)元，銷(xiāo)售目標7000萬(wàn)元。
二、計劃擬定
1、年初擬定《年度銷(xiāo)售總體計劃》。
2、年終擬定《年度銷(xiāo)售總結》。
3、月初擬定《月銷(xiāo)售計劃表》和《月訪(fǎng)客戶(hù)計劃表》。
4、月末擬定《月銷(xiāo)售統計表》和《月訪(fǎng)客戶(hù)統計表》。
三、客戶(hù)分類(lèi)
根據xx年度銷(xiāo)售額度，對市場(chǎng)進(jìn)行細分化，將現有客戶(hù)分為VIP用戶(hù)、一級用戶(hù)、二級用戶(hù)和其它用戶(hù)四大類(lèi)，并對各級用戶(hù)進(jìn)行全面分析。
四、實(shí)施措施
1、技術(shù)交流：
(1)本年度針對VIP客戶(hù)的技術(shù)部、售后服務(wù)部開(kāi)展一次技術(shù)交流研討會(huì )。
(2)參加相關(guān)行業(yè)展會(huì )兩次，其中展會(huì )期間安排一場(chǎng)大型聯(lián)誼座談會(huì )。
2、客戶(hù)回訪(fǎng)：
目前在國內市場(chǎng)上流通的相似品牌有七八種之多，與我司品牌相當的有三四種，技術(shù)方面不相上下，競爭愈來(lái)愈激烈，已構成市場(chǎng)威脅。為穩固和拓展市場(chǎng)，務(wù)必加強與客戶(hù)的交流，協(xié)調與客戶(hù)、直接用戶(hù)之間的關(guān)系。
(1)為與客戶(hù)加強信息交流，增近感情，對VIP客戶(hù)每月拜訪(fǎng)一次;對一級客戶(hù)每?jì)稍掳菰L(fǎng)一次;對于二級客戶(hù)根據實(shí)際情況另行安排拜訪(fǎng)時(shí)間。
(2)適應把握形勢，銷(xiāo)售工作已不僅僅是銷(xiāo)貨到我們的客戶(hù)方即為結束，還要幫助客戶(hù)出貨，幫助客戶(hù)做直接用戶(hù)的工作，這項工作列入我07年工作重點(diǎn)。
3、網(wǎng)絡(luò )檢索：
充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò )資源，通過(guò)信息檢索發(fā)現掌握銷(xiāo)售信息。
4、售后協(xié)調：
目前情況下，我公司仍然以貿易為主，“賣(mài)產(chǎn)品不如賣(mài)服務(wù)”，在下一步工作中，我們要增強責任感，不斷強化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
用戶(hù)使用我們的產(chǎn)品如同享受我們提供的服務(wù)，從穩固市場(chǎng)、長(cháng)遠合作的角度，我們務(wù)必強化為客戶(hù)負責的.意識，把握每一次與用戶(hù)接觸的機會(huì )，提供熱情詳細周到的售后服務(wù)，給公司增加一個(gè)制勝的籌碼。
本年度我將嚴格遵守公司各項規章制度，加強業(yè)務(wù)學(xué)習，提高業(yè)務(wù)水平，努力完成銷(xiāo)售任務(wù)。挑戰已經(jīng)到來(lái)，既然選擇了遠方，何畏風(fēng)雨兼程，我相信：用心一定能贏(yíng)得精彩!
20xx將繼續嚴格遵守這樣的工作思路：在公司領(lǐng)導的帶領(lǐng)下，參與公司戰略性持續改進(jìn)活動(dòng)，及時(shí)準確做好銷(xiāo)售部的日常工作，對訂單和發(fā)貨計劃的執行情況進(jìn)行協(xié)調、平衡、監督和跟蹤;參與完成對客戶(hù)的產(chǎn)品按時(shí)交付和后續對客戶(hù)的跟蹤，繼續開(kāi)發(fā)新客戶(hù)和新產(chǎn)品，配合各部門(mén)及時(shí)完成公司產(chǎn)銷(xiāo)的各項任務(wù)。
在20xx工作中，預計主要完成工作內容如下：
1、根據客戶(hù)訂單及時(shí)制定和修改發(fā)貨計劃;負責發(fā)貨計劃的過(guò)程監控和具體實(shí)施;發(fā)貨訂艙以及相關(guān)事務(wù)的協(xié)調，保證產(chǎn)品的正常發(fā)貨，并及時(shí)向領(lǐng)導反映過(guò)程情況。
2、對國外客戶(hù)的信息收集、及時(shí)傳遞、及時(shí)處理，如：圖紙、PPAP信息反饋等等;并及時(shí)了解國際機械制造市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)的消息，為公司的發(fā)展壯大提供信息支持。
3、按時(shí)完成全部發(fā)貨所需要單據的繕制和交付和給客戶(hù)單據的交付，包括發(fā)貨單、裝箱單、商業(yè)發(fā)票、運輸合同、運輸聲明、原產(chǎn)地證等等。
4、及時(shí)就發(fā)貨所涉及的相關(guān)事務(wù)與客戶(hù)有效溝通。
5、參與公司新產(chǎn)品項目的生產(chǎn)評估和實(shí)施過(guò)程監控。如發(fā)放新產(chǎn)品評審圖紙和進(jìn)展過(guò)程跟蹤。
6、準確完成統計月度出口明細、月度應收匯明細，并和財務(wù)對帳。
7、向國外客戶(hù)催要應付款項，包括在WEBEDI生成ASN和發(fā)票，制作紙質(zhì)收匯單據等，及時(shí)回款，對未達帳項積極負責。
市場(chǎng)推廣策劃方案3
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競爭激烈等等。隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng )新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng )新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創(chuàng )新可以體現在創(chuàng )造一種新產(chǎn)品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導一種生活方式(如運動(dòng)、健康、休閑、品位等);營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統一品牌之下的分品牌戰略;同時(shí)廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟持續放緩，居民收入(包括預期收入)持續下降，實(shí)惠性的心理占據主導地位;消費者經(jīng)過(guò)長(cháng)期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購買(mǎi)行為減弱，理性購買(mǎi)行為增強;各種不同類(lèi)型的消費者對樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會(huì )更趨“個(gè)性化”，會(huì )更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競爭的熱點(diǎn);針對不同消費者的市場(chǎng)細分趨勢日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費需求的消費群;“設計時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對樓盤(pán)的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會(huì )全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區、高效、車(chē)站等接近);追求潔凈(對光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀(guān)臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會(huì )對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤(pán)的品牌有要求，可能對設計和制造過(guò)程中的環(huán)節比較關(guān)注。在市場(chǎng)競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩定價(jià)格、吸引客
源?如何根據目標消費群的理性購買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續建立自己獨特的品牌個(gè)性，突破強勁對手的包圍，在市場(chǎng)上繼續掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。
二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一是策劃為先。在整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場(chǎng)調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統計年鑒，了解和分析市場(chǎng)購買(mǎi)力及消費趨勢等等。根據不同的環(huán)節有針對性的展開(kāi)調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng )新為贏(yíng)。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng )新，包括建筑形態(tài)、布局規劃、戶(hù)型設計、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價(jià)格制定上，有效利用消費者的'心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門(mén)、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節、每道工序、每個(gè)細節都相當重要。如市場(chǎng)調研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng )造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設計、光系設計、戶(hù)型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過(guò)程中，應在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng )意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶(hù)型;從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創(chuàng )意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據消費形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應的目標消費群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設計好，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野;完善的小區配套，物業(yè)管理好，是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng )造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買(mǎi)，同時(shí)根據目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設計和投放過(guò)程中創(chuàng )新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開(kāi)展相應地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
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