關(guān)于我國開(kāi)征物業(yè)稅的必要性及框架設計探討

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       【論文關(guān)鍵詞】 物業(yè)稅　房地產(chǎn)市場(chǎng)　房地產(chǎn)稅收體系

　　【論文摘要】 通過(guò)征收物業(yè)稅,完善我國房地產(chǎn)稅收體系,將稅收從開(kāi)發(fā)環(huán)節向持有環(huán)節轉移,降低購置環(huán)節稅收負擔,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　開(kāi)征物業(yè)稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當促進(jìn)經(jīng)濟轉軌的推進(jìn)器,還可以用來(lái)化解經(jīng)濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。

　　一、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性

　　金融危機對全球經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用有限。改革和完善現行房地產(chǎn)稅制,應本著(zhù)總體稅負減少的原則,通過(guò)征收物業(yè)稅,將稅收從開(kāi)發(fā)環(huán)節向持有環(huán)節轉移,從而降低購置環(huán)節稅收負擔,促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續、穩定、健康發(fā)展。

　　(一)優(yōu)化資源配置

　　相關(guān)數據顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業(yè)內預計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環(huán)節提高稅負,減輕流轉環(huán)節的稅負。開(kāi)征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本,將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率,如果業(yè)主無(wú)法有效使用房地產(chǎn),稅收就成為業(yè)主的沉重負擔,為降低稅收負擔最好的選擇是出賣(mài)或出租房地產(chǎn),從而使房地產(chǎn)流轉到能更有效利用的人手里,優(yōu)化資源配置。

　　(二)調節收入分配,促進(jìn)社會(huì )公平

　　物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍,高檔豪華住宅采用累進(jìn)稅率,占有越多房地產(chǎn),稅率越高,讓占有過(guò)多社會(huì )資源者付出更多代價(jià),這些稅收可以用來(lái)解決低收入家庭的住房問(wèn)題,以實(shí)現調節收入分配的目的。同時(shí)地方政府通過(guò)物業(yè)稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務(wù)水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進(jìn)社會(huì )公平。

　　(三)增加地方財政收入

　　財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康認為:物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個(gè)極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個(gè)稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開(kāi)發(fā)模式,抑制不理性投資,形成不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節穩定的長(cháng)期收入。

　　由于房地產(chǎn)的天然不可移動(dòng)性,并與地方的政治、經(jīng)濟關(guān)系密切,各國和地區政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)值必然不斷提高,以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅對象的物業(yè)稅自然會(huì )隨之提高,地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環(huán)節和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會(huì )改變以土地批租生財的短期行為,抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動(dòng),地方政府將不斷提高服務(wù),提高資金使用效率,通過(guò)改善公共建設,換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性,形成穩定的長(cháng)期財政收入。

　　(四)完善我國房地產(chǎn)稅收體系,降低房地產(chǎn)購置環(huán)節稅收負擔

　　我國涉及房地產(chǎn)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、個(gè)人所得稅、交易手續費及各種收費等。我國房地產(chǎn)稅收體系存在同一稅種在多環(huán)節征收,而每一環(huán)節又征收多種稅,如對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值額,既征土地增值稅,又征企業(yè)所得稅;對房地產(chǎn)轉讓收入既按轉讓價(jià)款和價(jià)外費用征收營(yíng)業(yè)稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營(yíng)業(yè)稅,又征收房產(chǎn)稅;對持有房地產(chǎn)者,既征城鎮土地使用稅,又征房產(chǎn)稅。另外,我國地價(jià)及稅、費三項成本約占房地產(chǎn)總成本的50%左右,而發(fā)達國家一般占20%左右。我國房地產(chǎn)稅負水平表現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節的稅負偏重,而在房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節稅負偏輕。

　　由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房?jì)r(jià)、地價(jià)之間難以分割且常�；ズ�,市場(chǎng)上的房屋價(jià)值中或多或少包含土地的價(jià)值,將相關(guān)稅種合并,同時(shí)取消相應的收費,統一征收物業(yè)稅,從而簡(jiǎn)化稅種,有利于我國房地產(chǎn)稅收體系的完善,避免重復征收。物業(yè)稅將現行購房者在購買(mǎi)階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費,轉化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,減輕房地產(chǎn)在購置環(huán)節的稅費負擔。

　　(五)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　物業(yè)稅將現行購房者在購買(mǎi)階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費,轉化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,一般百姓就會(huì )調整自己的開(kāi)支預期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶(hù)型房子;而投資性購房者就會(huì )從多投資多持有,改成少持有。開(kāi)發(fā)商他們也適應這種需求結構和需求量的調整,更多提供需求方要求的小戶(hù)型、低價(jià)位的房產(chǎn),使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。

　　另外,通過(guò)調整物業(yè)稅率還會(huì )影響住房需求。當經(jīng)濟過(guò)熱、住房需求過(guò)于旺盛、房?jì)r(jià)連創(chuàng )新高時(shí),調高物業(yè)稅率則有利于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。當經(jīng)濟衰退,住房需求不足時(shí),降低物業(yè)稅率亦有利于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　二、開(kāi)征物業(yè)稅需解決的問(wèn)題

　　近年來(lái)雖然出臺了一些與物業(yè)稅相關(guān)的法律,但由于制約因素沒(méi)有解決,物業(yè)稅一直未開(kāi)征,這些問(wèn)題主要有:

　　(一)相關(guān)制度和部門(mén)的配合問(wèn)題

　　為配合物業(yè)稅的開(kāi)征,我國必須盡快建立和完善與財產(chǎn)相關(guān)的法律制度,使真正的實(shí)名制財產(chǎn)登記制度、財產(chǎn)保護制度等基礎工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產(chǎn)的保護,對個(gè)人和家庭之間的財產(chǎn)轉讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應的法律規定。

　　物業(yè)稅的開(kāi)征,涉及國土、建設、規劃、工商、公安、稅務(wù)等多個(gè)部門(mén),環(huán)節多、范圍廣、監管難度大,牽涉社會(huì )上各個(gè)階層和團體的利益。因此,制定相關(guān)政策,明確其他部門(mén)有義務(wù)向稅務(wù)部門(mén)提供相關(guān)資料。

　　(二)新舊政策銜接問(wèn)題

　　由于開(kāi)征物業(yè)關(guān)系到每一個(gè)城市居民的切身利益,是個(gè)敏感的話(huà)題。所以,對于已經(jīng)出售的房屋,購房者在購房的時(shí)候已經(jīng)一次性繳納了相應的稅費,而物業(yè)稅實(shí)行后,新的購房者并沒(méi)有繳納這些稅費。從設計原理上講,物業(yè)稅應是原房產(chǎn)稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業(yè)稅就存在不公平,對于在物業(yè)稅開(kāi)征前已經(jīng)購房者就存在著(zhù)重復征稅的問(wèn)題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業(yè)稅,新房子采用新辦法繳納物業(yè)稅,在市場(chǎng)公允價(jià)值發(fā)生巨大變化時(shí),尤其增高的情況,也存在不公平問(wèn)題。建議按照已購住房所實(shí)際繳納的稅負水平,抵繳應納的物業(yè)稅,全部抵繳完之后,再按物業(yè)稅制度規定,開(kāi)始繳納物業(yè)稅,這樣起到公平稅負的作用。

　　(三)評估結果客觀(guān)性問(wèn)題

　　我國的房地產(chǎn)評估機構存在著(zhù)嚴重的良莠不齊、評估報告質(zhì)量令人擔憂(yōu)的客觀(guān)事實(shí)。要開(kāi)征物業(yè)稅,首先建立適合中國實(shí)際的完善的房地產(chǎn)納稅評估制度,要整頓清理現行的評估機構,打造具有良好職業(yè)道德、誠實(shí)守信的公正、公平的中介機構,從而評定出公允的物業(yè)稅征收稅基。

　　(四)操作中的技術(shù)條件問(wèn)題

　　物業(yè)稅的征收,面臨現實(shí)的征管技術(shù)與社會(huì )配套條件的問(wèn)題。物業(yè)稅的開(kāi)征必須充分考慮到我國是否具備開(kāi)征的征管技術(shù)、配套條件和措施。在制度設計上要統籌兼顧、全面推進(jìn),確保相關(guān)的配套措施到位,保證物業(yè)稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關(guān)的信息數據庫,每一處房地產(chǎn)都搜集到詳細的信息,同時(shí)向社會(huì )公開(kāi)評估標準和結果,以保證稅收政策的實(shí)施。

　　三、對物業(yè)稅基本框架的設計思路

　　物業(yè)稅改革的基本框架是將現行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉化為房產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅。對物業(yè)稅各要素的設計如下:

　　(一)納稅人

　　物業(yè)稅的納稅人應該是指在我國境內擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個(gè)人,即以房地產(chǎn)的產(chǎn)權人為納稅人。

　　(二)征稅范圍

　　按照寬稅基的原則,物業(yè)稅征稅范圍不但包括市區、縣城、城鎮和工礦區,還應包括農村;不但包括經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),還應包括企事業(yè)單位及個(gè)人自住房地產(chǎn)。一是隨著(zhù)我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項應得的重要稅源,還放棄了調節居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發(fā)揮。二是隨著(zhù)事業(yè)單位的改革,許多事業(yè)單位改制為企業(yè),對所用房產(chǎn)也擁有了產(chǎn)權。從理論上講,所有擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權的單位和個(gè)人都應承擔房地產(chǎn)相關(guān)稅收的納稅義務(wù)。因此,應將事業(yè)單位用房納入物業(yè)稅征稅范圍。

　　(三)課稅對象

　　以土地和房產(chǎn)共同作為物業(yè)稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著(zhù)物為物業(yè)稅的課稅對象。物業(yè)稅下設企事業(yè)房地產(chǎn)(包括經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)兩個(gè)子目)、居民用房地產(chǎn)(包括農村居民房地產(chǎn)和城鎮居民房地產(chǎn)兩個(gè)子目)兩個(gè)稅目。

　　(四)計稅依據

　　可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評估價(jià)值為計稅依據。物業(yè)稅以市場(chǎng)價(jià)值為主要計稅依據是符合國際慣例的,不僅可以克服現行計稅依據的缺點(diǎn),而且納稅人的納稅負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場(chǎng)價(jià)值決定,更符合量能納稅原則。

　　(五)稅率

　　確定稅率形式和大小時(shí),應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據有關(guān)專(zhuān)家初步估算,按照平均水平為0. 8%的稅率征收物業(yè)稅,不會(huì )增加納稅人的稅收負擔,并可保證政府財政收入與現在水平持平。對于物業(yè)稅稅率,一是稅率的制定可由中央統一立法,規定幅度稅率,考慮各地區房地產(chǎn)及經(jīng)濟情況的不同,各地根據自己的實(shí)際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產(chǎn)類(lèi)型及用途的不同,稅率的制定也應有所差異,對經(jīng)營(yíng)用房可采用比例稅率,對個(gè)人自住房采用超額累進(jìn)稅率的方式征收。個(gè)人自住房可按各地區經(jīng)濟適用房規定的人均居住面積作為免征額的確定依據,如以人均30-50平方米對應的房產(chǎn)價(jià)值為免征額,超出部分按超額累進(jìn)稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。

　　(六)減免稅

　　根據現行房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收減免政策,物業(yè)稅的稅收減免應從以下幾個(gè)方面著(zhù)手:一是由財政部門(mén)撥付經(jīng)費的機關(guān)、團體、軍隊、事業(yè)單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業(yè)務(wù)用地的房地產(chǎn)免稅;二是考慮到農村地區,尤其是中西部地區經(jīng)濟基礎相對薄弱,農民負擔能力有限,可以根據各地實(shí)際情況,因地制宜地制定一些輔助性減免稅收政策,比如對農村家庭用房免稅,對中西部貧困地區免稅等;三是由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的,稅務(wù)機關(guān)可根據實(shí)際情況給予適當減免。

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