房地產(chǎn)項目評估的重點(diǎn)和難點(diǎn)

　　隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的快速發(fā)展,人民的生活質(zhì)量提高,城市化建設程度加快。由于房地產(chǎn)征收評估在房屋征收補償中起到了關(guān)鍵的意義， 所以為完善城市建設和社會(huì )保障體系，加快城鎮化發(fā)展，促進(jìn)社會(huì )的和諧發(fā)展，合理及公平地解決房地產(chǎn)征收過(guò)程中的矛盾成為重中之重。那么下面是小編整理的房地產(chǎn)項目評估的重點(diǎn)和難點(diǎn)，希望對您有所幫助。

　　房地產(chǎn)項目評估的重點(diǎn)和難點(diǎn) 篇1

　　房地產(chǎn)項目評估的基本內容主要包括借款企業(yè)財務(wù)及資信評價(jià)、項目評價(jià)、項目投資估算與資金籌措評價(jià)、項目市場(chǎng)與銷(xiāo)售前景分析、項目財務(wù)指標測算與償債能力分析、貸款擔保評價(jià)，銀行效益與風(fēng)險分析等。評估的重點(diǎn)和難點(diǎn)則主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、房地產(chǎn)項目評估資本金內涵

　　項目資本金是項目融資的基本保障，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)貸款項目資本金的比例原則上要求不低于35%(部分銀行規定商業(yè)用房項目資本金比例不低于40%)。項目資本金屬于非負債性質(zhì)的資金，嚴格界定的項目資本金不應突破企業(yè)"所有者權益"(央行121號文件規定)，對新設的房地產(chǎn)項目公司而言，其"實(shí)收資本"即項目資本金，對仍用原公司開(kāi)發(fā)項目的房地產(chǎn)項目公司而言，其只能為"所有者權益"中可以使用到該項目的現金部分。

　　新設房地產(chǎn)項目公司，其"注冊資本"通常不高，一般為800萬(wàn)元或2000萬(wàn)元，而目前規模稍大的房地產(chǎn)項目總投資均在億元以上，顯然對項目資本金不得低于總投資35%的要求難以達到，在實(shí)際操作中，新設房地產(chǎn)項目公司多是接受股東的資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，往往僅以取得“土地使用權”的費用計，投入項目的資金即基本達到和超過(guò)總投資35%的比例。

　　項目公司和股東互為獨立法人，其資金往來(lái)應為負債性質(zhì)，但對于民營(yíng)房地產(chǎn)項目企業(yè)具有特殊性，母公司和項目公司的董事長(cháng)常為同一人(或股東基本相同)，資金也為其統籌操縱，在此意義，上股東投資款可理解為項目資本金。在項目評估中，可以用項目實(shí)際投入資金為依據，對子公司、母公司的股東實(shí)質(zhì)上為一體的，將股東投入資金視同為項目資本金，而將關(guān)聯(lián)性不強的兩個(gè)公司之間的往來(lái)資金認定為負債性質(zhì)。

　　對存量房地產(chǎn)項目公司項目資本金的界定，首先要把握其在建的所有項目，并按照項目總投資和已投入資金測算出其它項目所占用的自有資金;其次，要遵循長(cháng)期負債與長(cháng)期資產(chǎn)匹配的財務(wù)原理，剔除“固定資產(chǎn)”和“長(cháng)期投資”等長(cháng)期資金的占用，并按照謹慎性原則對“應收賬款”中賬齡較長(cháng)、收回希望渺茫的非有效資產(chǎn)予以剔除，但與此同時(shí)，對于開(kāi)發(fā)商其它項目待銷(xiāo)售房屋的預期利潤、且可用本項目開(kāi)發(fā)的資金部分，亦可視情況將之認定為項目資本金。存量房地產(chǎn)項目公司可使用于貸款項目的資本金最高不超過(guò)下面公式的測算：

　　2、房地產(chǎn)項目評估建設分期

　　由于央行要求在項目“四證”齊全、項目資本金到位后才能發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，而地塊越大，項目總投資越多，對項目資本金要求也越高，為規避此規定，在項目評估中常存在將項目人為分期不良現象。房地產(chǎn)項目多為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，其常用項目前期開(kāi)發(fā)樓宇的銷(xiāo)售回籠款投入到后期樓宇的建設中，使資金鏈得以銜接，故人為分期既不合理，也易導致信貸資金監管困難。

　　建議：一是根據項目開(kāi)發(fā)計劃和進(jìn)度，考察項目是否為分期開(kāi)發(fā)，分期的依據可參考“工程規劃許可證”和“施工許可證”上所批建房屋的情況，在同一或相鄰時(shí)間內所批建的房屋不能認為是分期開(kāi)發(fā);二是在項目總投資、房屋開(kāi)發(fā)面積等方面加以規定，必須達到合理的下限指標，對中小型項目禁止分期;三是對辦理同一“土地使用權證書(shū)”地塊上的開(kāi)發(fā)項目審慎分期，堅決杜絕人為分期。

　　3、房地產(chǎn)項目評估貸款周期

　　根據現行規定，房地產(chǎn)項目貸款在“四證”齊全后才能發(fā)放，由于項目貸款內部運作周期較長(cháng)，貸款發(fā)放時(shí)項目常已取得“預售許可證”，而在當前房地產(chǎn)項目市場(chǎng)需求較旺的`情況下，項目所開(kāi)發(fā)房屋銷(xiāo)售收入在預銷(xiāo)售以后的短斯內就可能集中實(shí)現，如果現金回流即要求開(kāi)發(fā)商還貸，那么貸款期間僅為取得“四證”日期到“預售銷(xiāo)許可證”頒發(fā)之后的較短時(shí)間，銀行出于自身效益的考慮，通常不太愿意收回貸款，而根據金融監管規定，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)貸款在償清前，不允許將本項目銷(xiāo)售回籠款項挪作它用，使銀行和企業(yè)均面臨兩難選擇。

　　商業(yè)銀行首先要提高運作效率，評估可先行介入，力爭在項目“四證”取得時(shí)貸款即可發(fā)放。其次，分類(lèi)指導，根據不同項目特點(diǎn)制定差異化貸款期限策略。再次，對于項目銷(xiāo)售款項在貸款償還前使用，可根據實(shí)際情況靈活把握，在貸款償還確有保障前提下，允許其適度運用。

　　4、房地產(chǎn)項目評估財務(wù)指標評價(jià)體系

　　房地產(chǎn)項目財務(wù)評價(jià)極為重要，要通過(guò)對項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素綜合測算，得到項目總投資利潤率、自有資金利潤率、財務(wù)內部收益率、財務(wù)凈現值、項目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟指標，并對項目還款能力進(jìn)行分析，測算貸款償還期，同時(shí)要對項目進(jìn)行盈虧平衡分析，并根據對項目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟指標影響程度，確定租售收入、租售成本、開(kāi)發(fā)周期等敏感性因素進(jìn)行敏感性分析。對于開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)的大型項目，按照上述財務(wù)指標體系進(jìn)行全面評價(jià)，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進(jìn)行分析。

　　5、房地產(chǎn)項目評估貸款抵押擔保方式

　　首先確立合理抵押值。以競拍方式取得、且在一定取得期限以?xún)鹊耐恋厥褂脵嗟盅旱�，按土地�?shí)際取得成本作為抵押值;以取得時(shí)間較長(cháng)、土地價(jià)值上漲幅度較大土地使用權抵押的，按土地使用權評估值作為抵押值;以在建工程抵押，扣除施工單位墊資、預售房款等相關(guān)費用后，確定抵押物價(jià)值。

　　因此，要想采取適當抵押比率，開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)、項目銷(xiāo)售前景不定性較大的土地使用權，在抵押率上嚴格控制。再次做好抵押擔保的銜接，確保抵押足值有效。

　　房地產(chǎn)項目評估的重點(diǎn)和難點(diǎn) 篇2

　　一年來(lái)，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導下，在上級業(yè)務(wù)主管部門(mén)的具體指導下，我局不斷加強干部隊伍建設，提高服務(wù)管理水平，圓滿(mǎn)完成了年度工作目標，現將2014年度工作完成情況總結如下：

　　按照縣委統一部署，我局堅持以政德建設為中心，深入開(kāi)展“講政德、愛(ài)X縣、干成事、出亮點(diǎn)”及黨的群眾路線(xiàn)教育實(shí)踐活動(dòng)。根據中央“照鏡子、正衣冠、洗洗澡、治治病”的總要求，經(jīng)過(guò)周密部署、精心組織、扎實(shí)推進(jìn)，我局圓滿(mǎn)完成了黨的群眾路線(xiàn)教育實(shí)踐活動(dòng)學(xué)習教育、聽(tīng)取意見(jiàn)，查擺問(wèn)題、開(kāi)展批評，整改落實(shí)、建章立制三個(gè)環(huán)節的工作。在開(kāi)展教育實(shí)踐活動(dòng)中，我局堅持將活動(dòng)同推進(jìn)當前各項工作一并謀劃、統籌考慮，并進(jìn)一步鞏固好整改成果，建立長(cháng)效機制，使活動(dòng)同推動(dòng)工作相互促進(jìn)、相互提高，確�；顒�(dòng)取得實(shí)效。

　　1、東興公寓公租房3﹟、4﹟樓，申報“市優(yōu)質(zhì)工程”。目前，東興公寓3#、4#樓（共計156套住房）已于4月8日竣工并獲得“河北省結構優(yōu)質(zhì)工程”稱(chēng)號，現該項目已申報“市優(yōu)質(zhì)工程”，并已完成資料上報及現場(chǎng)實(shí)地驗收工作。

　　2、認真做好興濟房管所原辦公院及工人新村公產(chǎn)房區域拆遷改造前期準備工作。拆遷改造工作事關(guān)群眾的切身利益和社會(huì )穩定，為確保穩妥，我局積極部署，對工人新村拆遷制定方案并成立工作小組，開(kāi)展摸底調查，并建立了住戶(hù)檔案。截至目前，入戶(hù)調查及土地評估工作已全部完成，正在做項目規劃，為下一步征收補償工作做準備。

　　3、轄區集中供暖與昊天熱力成功并網(wǎng)。按照X州市東部集中供熱發(fā)展計劃及市政府節能減排要求，今年，我縣轄區內共有14個(gè)單位及家屬院納入昊天熱力供熱管網(wǎng)，供暖面積為17萬(wàn)多平方米。為做好供熱并網(wǎng)工作，我局組織人員對轄區1447戶(hù)居民進(jìn)行了走訪(fǎng)座談，積極宣傳熱力并網(wǎng)有關(guān)事宜。目前，南環(huán)社區已代表所轄小區居民與昊天熱力節能有限公司簽訂了入網(wǎng)協(xié)議（入網(wǎng)費為60元／平方米），入網(wǎng)費收繳率已達93﹪左右，收繳費用已全部納入昊天熱力賬戶(hù)。經(jīng)過(guò)緊張施工，目前并網(wǎng)事宜已圓滿(mǎn)完成。

　　一年來(lái)，共受理各類(lèi)房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記6697件，其中初始登記339件，轉移登記2694件，變更登記48件，房地產(chǎn)抵押登記985件，注銷(xiāo)登記51件。預告商品房登記771件，預購商品房設定抵押權登記772件，預售商品房備案登記1030件，補證登記7件。

　　在測繪工作中，我局嚴格按照測繪工作技術(shù)標準規定，出具準確、合理的測繪報告，維護好市場(chǎng)秩序和相關(guān)利益。

　　2014年，X州市下達我縣的安居工程責任目標是：新開(kāi)工建設120套公租房；公租房竣工156套；分配入住100戶(hù)；新增廉租住房租賃補貼10戶(hù)。

　�。�1）120套新開(kāi)工任務(wù)，已由縣政府批準，選址在XX東經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，由縣財政投資1300萬(wàn)元，建設公租房四期6＃、7＃樓120套，建筑面積為5656平方米。建設手續“四證”齊全，已于6月10日正式開(kāi)工建設，目前主體在建六層已封頂。

　�。�2）156套住房的竣工任務(wù)，我們已于4月8日對東興公寓3#、4#樓（共計156套）完成了公竣工驗收；其完成情況已錄入河北省住房保障信息系統。

　　現在其附屬工程給排水和地面、道路硬化已完成，居民用電高壓部分施工已完成，低壓部分正施工，預計11月底可全部完成。

　�。�3）分配入住100戶(hù)的任務(wù)，目前我縣已受理公租房租賃申請120戶(hù)；

　�。�4）對于新增廉租住房租賃補貼10戶(hù)的任務(wù)，2014年，我縣新增廉租住房租賃補貼12戶(hù)，已納入保障范圍，錄入河北省住房保障信息系統。2014年，我縣共發(fā)放廉租住房租賃補貼326戶(hù)，發(fā)放補貼資金42。41萬(wàn)元。

　　一年來(lái)，我局認真做好專(zhuān)項維修資金的歸集、管理以及使用工作，確保政策性資金專(zhuān)款專(zhuān)用。同時(shí)，完成范橋新天地和羅湖英郡兩個(gè)小區的前期物業(yè)備案工作，并完成了獅城物業(yè)和福陽(yáng)物業(yè)兩家公司的檢查換證工作，完成了樹(shù)君物業(yè)的資質(zhì)升級工作。

　　我局圓滿(mǎn)完成2013年——2014年度對直轄小區的供暖工作，并做好各小區的綠化及衛生工作，為居民們打造一個(gè)整潔舒適的居住環(huán)境。為保證今冬正常供暖，我局投資30余萬(wàn)元對各小區供暖設施進(jìn)行維修、保養、更換，積極為今冬集中供暖工作納入昊天熱力管網(wǎng)做好前期準備工作。

　　由于直管公房大多年久，我局專(zhuān)門(mén)組織人力、物力對福陽(yáng)小區、軍轉干小區的平房門(mén)市進(jìn)行了維修，及時(shí)排除安全隱患，避免責任事故的發(fā)生。

　　今春，冀東第一集管委會(huì )圓滿(mǎn)完成春季廟會(huì )的各項組織工作。同時(shí)，認真做好市場(chǎng)日常管理工作，并做好房屋的維修工作，保證商戶(hù)正常使用。

　　一年來(lái)，我們按季向市局上報我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)稽查統計報表，每月向縣紀委上報行政許可事項情況。4月30日組織全局執法人員參加全縣執法人員培訓考試，完成了執法人員執法證的年審工作。5月19日為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀機構下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強商品房預銷(xiāo)售管理健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監管機制的通知》，并協(xié)助市局房地產(chǎn)稽查辦檢查了我局監管的3個(gè)房地產(chǎn)項目。為進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，5月份，房管局組織執法人員對我縣所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)展了非法集資風(fēng)險大排查活動(dòng)。9月份完成了房地產(chǎn)領(lǐng)域非法集資和廣告資訊信息排查清理工作。10月份聯(lián)合物業(yè)股對全縣23個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)行為和物業(yè)管理情況進(jìn)行了檢查，規范了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，提高了物業(yè)管理水平。全年向市局法規科上報法制信息5份。共為6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)了《商品房預售許可證》，為7家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)了《商品房延期預售許可決定書(shū)》，同時(shí)做好商品房預售款的監管工作，及時(shí)糾正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不規范行為，維護好我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　1、認真落實(shí)惠民實(shí)事，繼續抓好保障房建設任務(wù)，確保如期完成責任目標。

　　2、繼續做好百合世嘉、御宇國際城、羅湖英郡、X德家園等新建住宅小區的預售商品房合同登記備案工作及竣工商品房的確權發(fā)證工作。

　　3、繼續做好城鎮低收入住房困難家庭的住房保障工作，實(shí)現動(dòng)態(tài)管理，做到應保盡保。

　　4、5做好興濟房管所原辦公院及工人新村公產(chǎn)房區域危房改造工作。

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