房地產(chǎn)項目可行性研究
做好項目可行性研究，為開(kāi)發(fā)方提供決策參考和依據;為開(kāi)發(fā)方提供籌資、融資依據;為申請開(kāi)工許可證和用地規劃許可證等必備證件提供重要依據;為房地產(chǎn)中后期開(kāi)發(fā)階段提供綱領(lǐng)和指導。
1房地產(chǎn)項目可行性研究的內容
對于復雜程度和環(huán)境狀況不同的房地產(chǎn)項目而言，其可行性分析中包括的主要內容和研究重點(diǎn)也有所區分。但不可否認的是，房地產(chǎn)項目的可行性分析是涉獵學(xué)科很廣的一項工作，除了理論知識外，還需要對宏觀(guān)政策、經(jīng)濟發(fā)展狀況、企業(yè)財務(wù)、消費需求的信息收集能力。
以廣東省某房地產(chǎn)投資項目為例，具體探討可行性研究基本內容的以下幾個(gè)方面：第一部分是介紹當地的經(jīng)濟發(fā)展狀況。具體可從當地的地理位置、交通情況、人口數量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會(huì )消費品零售總額等方面進(jìn)行資料和數據的收集，以作為項目開(kāi)發(fā)的基礎背景資料。第二部分是當地的地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析。具體可從房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)的政策法規和市場(chǎng)行情，結合當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行理論和數據分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱(chēng)、項目地塊的權屬人及相關(guān)方、項目的地理位置和現狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規劃要點(diǎn)(包括容積率、建筑密度、綠化率等)。第四部分是規劃設計及建設方案的選擇。根據上述當地的地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析、項目概述和規劃要點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)供求現狀分析及預測，服務(wù)對象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格預測并最終制定規劃設計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規模、項目構成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟及社會(huì )效益評價(jià)。一是根據規劃要點(diǎn)，預算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標;如規劃要點(diǎn)尚不確定，可選擇幾個(gè)最接近的規劃要點(diǎn)，計算出多個(gè)方案。二是投資效益評價(jià)，財務(wù)評價(jià)指標主要有投資回報率(ROI)，內含報酬率(IRR)，凈現值(NPV)，投資回收期(PP)等等，可根據項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價(jià)項目經(jīng)濟效益的依據�？蓮膰窠�(jīng)濟評價(jià)、項目環(huán)境效益等進(jìn)行社會(huì )及綜合效益評價(jià)。第六部分是項目風(fēng)險評估，采取定量和定性?xún)煞N分析方法。定量分析主要采取臨界點(diǎn)分析，一般以?xún)炔渴找媛?0%為限來(lái)確定最低銷(xiāo)售價(jià)格和最高建安費用。定性分析則需要對經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、政策風(fēng)險和市場(chǎng)風(fēng)險等進(jìn)行分析，并得出相應的具體對策及預案。第七部分是現金流量以及資金籌措。主要包括：現金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開(kāi)發(fā)思路和項目實(shí)施進(jìn)度。主要包括開(kāi)發(fā)項目的管理模式、機構設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實(shí)施進(jìn)度主要前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程建設進(jìn)度計劃，具體包括各個(gè)單項工程的開(kāi)工和竣工時(shí)間，施工進(jìn)度安排，建設場(chǎng)地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結論及建議。根據上述研究分析結果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結論性意見(jiàn)，同時(shí)針對投資項目存在的一些關(guān)鍵問(wèn)題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應是編制依據真實(shí)可靠、結構內容豐富完整;報告文本格式要規范嚴謹，附圖、附表、附件齊全;報告表述形式盡量圖文并茂，具有數字化、圖表化和直觀(guān)化的特點(diǎn);報告的深度和廣度能夠滿(mǎn)足投資決策的需要。
2房地產(chǎn)投資項目可行性研究中的要點(diǎn)
2.1 市場(chǎng)定位
房地產(chǎn)投資項目最重要的關(guān)鍵問(wèn)題之一就是市場(chǎng)定位，應以適量的超前意識，對項目進(jìn)行合理的規劃和定位。一個(gè)房地產(chǎn)投資項目一般需要兩年以上，這段時(shí)間內的法律政策、市場(chǎng)環(huán)境和消費行為觀(guān)念可能會(huì )有變化，有時(shí)甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資項目的市場(chǎng)定位就是需要在深入細致的房地產(chǎn)市場(chǎng)調查、研究、分析的基礎上，選定目標市場(chǎng)，確定項目檔次，圈定消費群體。市場(chǎng)定位要與企業(yè)戰略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰略包括品牌戰略、管理戰略和經(jīng)營(yíng)戰略等。房地產(chǎn)投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰略為基礎，進(jìn)行準確的市場(chǎng)定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現企業(yè)競爭優(yōu)勢，構建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實(shí)現企業(yè)的發(fā)展戰略目標。市場(chǎng)定位要具有實(shí)實(shí)在在的可行性，其中項目實(shí)施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項目的市場(chǎng)定位必須充分考慮項目實(shí)施的可行性，以免開(kāi)發(fā)后賣(mài)不出去、租不出去形成資金回籠壓力;同時(shí)要根據所在區域、地塊特性、項目規模和優(yōu)勢來(lái)分析開(kāi)發(fā)和入市的好時(shí)機，設計好項目的實(shí)施進(jìn)度。而所謂的經(jīng)濟評價(jià)的可行性則是要運用定量與定性分析、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析、微觀(guān)效益與宏觀(guān)效益分析等多種分析相結合的方法，準確分析項目各種經(jīng)濟評價(jià)指標并確定項目的可行性。
2.2 風(fēng)險管理
房地產(chǎn)投資項目開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金投入量大等特點(diǎn)，難以在項目研究階段即對開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)費用和收益情況作出精確的測定。在經(jīng)濟評價(jià)中的數據有很大一部分來(lái)自對未來(lái)的估算，使得依據這些數據計算出的經(jīng)濟評價(jià)指標存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項目帶來(lái)一些風(fēng)險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進(jìn)行詳細分析。風(fēng)險管理是一個(gè)完整的過(guò)程。項目全面風(fēng)險管理是指用系統的、動(dòng)態(tài)的方法進(jìn)行風(fēng)險控制，以減少項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險回避與轉移、風(fēng)險控制和風(fēng)險損失的處理等五個(gè)步驟。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。
2.3 財務(wù)效益評價(jià)
財務(wù)效益評價(jià)是指根據國家的財務(wù)、稅收等制度，對房地產(chǎn)投資項目的盈利、償債能力等項目財務(wù)狀況進(jìn)行分析和評價(jià)。財務(wù)評價(jià)是定性和定量分析相結合，以定量計算為主。房地產(chǎn)投資項目財務(wù)狀況具體通過(guò)財務(wù)評價(jià)指標反映，如以是否考慮時(shí)間因素分類(lèi)，可以將其分為靜態(tài)評價(jià)指標和動(dòng)態(tài)評價(jià)指標兩種。靜態(tài)評價(jià)指標是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務(wù)效益評價(jià)指標，在分析工期短的小型項目投資時(shí)有一定程度的使用價(jià)值，而對于大中型的房地產(chǎn)投資項目，則只在投資機會(huì )研究和初步可行性分析階段有所應用�，F在比較常見(jiàn)的靜態(tài)分析指標主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動(dòng)態(tài)評價(jià)指標則是考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)效益指標，因而在房地產(chǎn)投資項目分析的應用較為普遍�，F在比較常用的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標主要有：凈現值、內部回報率、動(dòng)態(tài)投資回收期和盈利指數等。
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