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房屋租賃稅收優(yōu)惠政策
自2016年5月1日全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)以來(lái)，經(jīng)常有納稅人前來(lái)咨詢(xún)，營(yíng)改增后房屋租賃稅收優(yōu)惠政策是否繼續執行?為此，小編根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)及其有關(guān)附件規定。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的房屋租賃稅收優(yōu)惠政策的知識，歡迎閱讀。
1、個(gè)人出租住房的稅收優(yōu)惠
營(yíng)改增前政策規定
根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定，自2008年3月1日起，對個(gè)人出租住房的按以下規定征稅：
(一)對個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。
(二)對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
(三)對個(gè)人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮土地使用稅。
營(yíng)改增后政策規定
(一)根據國家稅務(wù)總局公告2016年第16號規定，個(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人出租住房，應繳納的增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。其稅款計算公式為：應納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×1.5%
(二)根據《關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計稅依據問(wèn)題的通知》(財稅〔2016〕43號)第二條規定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
第四條規定，個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時(shí)予以扣除。
第五條規定，免征增值稅的，確定計稅依據時(shí)，租金收入不扣減增值稅額。
(三)根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)規定，其他個(gè)人采取預收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
2、企業(yè)(單位)出租公有住房、廉租住房租賃稅收優(yōu)惠
營(yíng)改增前政策規定
(一)根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》(財稅〔2000〕125號)規定，對按政府規定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房;房管部門(mén)向居民出租的公有住房;落實(shí)私房政策中帶戶(hù)發(fā)還產(chǎn)權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。又根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2013〕94號)規定，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅的企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，是指按照公有住房管理或納入縣以上政府廉租住房管理的單位自有住房。
(二)根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設和運營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2010〕88號)第三條規定，對公租房租賃雙方簽訂的租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。第六條規定，對經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
(三)根據財稅〔2008〕24號文件規定，對企事業(yè)單位出租住房享受以下稅收優(yōu)惠：
1.對廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規定價(jià)格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
2.對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規定價(jià)格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮土地使用稅。
3.對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)人涉及的印花稅予以免征。
4.企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
營(yíng)改增后政策規定
(一)根據財稅〔2016〕36號《附件3：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》精神，對公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位出租公共租賃住房，在2018年12月31日前，給予免征增值稅優(yōu)惠。
公共租賃住房，是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見(jiàn)》(建�！�2010〕87號)和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。
(二)根據國家稅務(wù)總局公告2016年第23號規定，對增值稅小規模納稅人應分別核算銷(xiāo)售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷(xiāo)售額，和銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)的銷(xiāo)售額。增值稅小規模納稅人銷(xiāo)售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)月銷(xiāo)售額不超過(guò)3萬(wàn)元(按季納稅9萬(wàn)元)，銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)月銷(xiāo)售額不超過(guò)3萬(wàn)元(按季納稅9萬(wàn)元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。
對按季納稅申報的增值稅小規模納稅人，實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不足一個(gè)季度的，以實(shí)際經(jīng)營(yíng)月份計算當期可享受小微企業(yè)免征增值稅政策的銷(xiāo)售額度。
按照本公告規定，按季納稅的試點(diǎn)增值稅小規模納稅人，2016年7月納稅申報時(shí)，申報的2016年5月、6月增值稅應稅銷(xiāo)售額中，銷(xiāo)售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷(xiāo)售額不超過(guò)6萬(wàn)元，銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)的銷(xiāo)售額不超過(guò)6萬(wàn)元的，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。
根據上述規定，對增值稅小規模納稅人將銷(xiāo)售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷(xiāo)售額，和銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)的銷(xiāo)售額分別核算的。其中銷(xiāo)售服務(wù)(含房產(chǎn)租賃)及無(wú)形資產(chǎn)收入按月不超過(guò)3萬(wàn)元(按季納稅9萬(wàn)元)的，可在2017年12月31日前享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠。
3、軍隊出租房產(chǎn)稅收優(yōu)惠
營(yíng)改增前政策規定
根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于暫免征收軍隊空余房產(chǎn)租賃收入營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅的通知》(財稅〔2004〕123號)規定，自2004年8月1日起，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
營(yíng)改增后政策規定
根據財稅〔2016〕36號《附件3：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入繼續免征增值稅。
此外，根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》(財稅〔2013〕117號)和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于大學(xué)科技園稅收政策的通知》(財稅〔2013〕118號)規定，自2013年1月1日至2015年12月31日，對符合條件的孵化器和大學(xué)科技園自用以及無(wú)償或通過(guò)出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地、免征房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅;對其向孵化企業(yè)出租場(chǎng)地、房屋以及提供孵化服務(wù)的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。因以上優(yōu)惠政策截止2015年12月31日已執行期滿(mǎn)，在2016年是否繼續給予優(yōu)惠，在財稅〔2016〕36號及《附件3：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規定》等相關(guān)政策規定中沒(méi)有明確，需要財政部、國家稅務(wù)總局進(jìn)一步明確。
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