70年和50年產(chǎn)權區別

　　70年產(chǎn)權是指在我國法律規定中，“土地使用權”’與“房屋產(chǎn)權”是兩個(gè)不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿(mǎn)后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有，就是70年產(chǎn)權。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時(shí)的地價(jià)水平，補繳土地出讓金。

　　土地使用權70年 住宅設計使用年限一般是50年

　　房屋使用年限分兩個(gè)概念：一個(gè)是房屋本身的使用年限，另一個(gè)是土地使用年限。土地的使用權年限和房屋的所有權年限是兩個(gè)不同的概念，不能混同。土地的使用年限是政府將土地出讓給開(kāi)發(fā)商的年限，是從開(kāi)發(fā)商取得土地的時(shí)候算起的。而房屋的所有權則是指對房屋全面支配的權利，包括房屋的占有權、使用權、收益權和處分權。一般，在土地使用證上標注的終止日期，指的是用于建筑的地塊使用期限。而“房屋所有權”年限，根據《物權法》規定，市民購買(mǎi)房屋后，就取得了房屋的所有權，這個(gè)權限是終身有效的。

　　住宅設計使用年限一般是50年，50年內，若出現一些問(wèn)題，房主可以向有維修養護責任的單位，比如說(shuō)房管局、物業(yè)公司提出維護要求。房屋保修期從交付之日起計算。

　　一般我們所說(shuō)的“70年產(chǎn)權和50年產(chǎn)權”，是指土地使用年限。購買(mǎi)房屋后，房屋即屬于私人財產(chǎn)，享有永遠的所有權和使用權。國家享有土地的所有權，一般來(lái)說(shuō)，使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過(guò)程中確定的(商業(yè)用地50年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。

　　實(shí)際上，現在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。關(guān)于使用年限的計算，使用年限是從國家出讓時(shí)開(kāi)始計算，加上開(kāi)發(fā)周期，最短也要2年，購買(mǎi)房屋后使用年限就不到70年了，如果開(kāi)發(fā)商再囤積一段時(shí)間或者幾經(jīng)轉手，使用年限則更短。商品住宅從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的周期一般在1~3年，房屋產(chǎn)權的“實(shí)際壽命”也就隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅時(shí)間的長(cháng)短而縮短。如果土地使用權的出讓日期與開(kāi)發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長(cháng)的時(shí)間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項目，購房者必然面臨“房產(chǎn)產(chǎn)權期限縮水”的問(wèn)題。

　　根據現行法律規定，房屋所占有的土地使用權，是國家出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的。開(kāi)發(fā)商建好房子后，再將房屋及土地使用權專(zhuān)賣(mài)給客戶(hù)。國家規定土地產(chǎn)權絕對不出讓?zhuān)�而土地的使用權也是有一定出讓年限的，較高只有70年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的使用權也是有一定出讓年限的，較高只有50年。

　　70年后，國家有權收回土地移作他用，但必須對私人房屋進(jìn)行補償，房屋的產(chǎn)權人也可以通過(guò)補交土地出讓金，繼續享有土地使用權。

　　70年產(chǎn)權和50年產(chǎn)權的區別在于：

　　1、根據我國相關(guān)規定，居住用地使用期為七十;綜合或者其他用地使用期五十年。

　　2、《物權法》第1百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期;非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。也就是說(shuō)，“70年產(chǎn)權”作為住宅建設用地用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期，而“50年產(chǎn)權”作為非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，根據各地不同的政策，存在續交土地出讓金、重新簽定土地出讓協(xié)議獲得續期的可能性。而且“50年產(chǎn)權”的用水用電等生活成本一般會(huì )高于“70年產(chǎn)權”。

　　《物權法》對建設用地使用權期限問(wèn)題進(jìn)行了核心關(guān)注。國家出讓的土地使用權都有一定年限，土地使用權到期了，國家要收回，上面蓋的房子又不能拿走，怎么辦?從保障公民私有財產(chǎn)和社會(huì )穩定出發(fā)，《物權法》規定，國家允許房主續期擁有土地使用權。如房主不愿續期，國家將收回土地，但上面房屋歸誰(shuí)所有目前尚有爭議，國外慣例是建筑物歸土地所有者。

　　因此按照《物權法》的立法意圖，房屋產(chǎn)權證的有限期限是70年，70年后是自動(dòng)續期的。所以房主并不用擔心70年后房屋產(chǎn)權年限到了，將會(huì )面臨無(wú)家可歸的局面。

　　50年產(chǎn)權住宅與普通住宅項目的不同：

　　很多購房者渴望了解“50年產(chǎn)權住宅”項目與普通住宅項目有什么不同。主要有以下幾點(diǎn)區別：

　　一、未來(lái)使用費用不確定。前者如按公建用途規定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價(jià)格。所以，對于購房者應該在購房時(shí)詢(xún)問(wèn)清楚。目前，開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價(jià)格繳納。

　　二、相關(guān)稅費的差異。普通住宅項目初次購買(mǎi)和未來(lái)轉讓時(shí)契稅為1%或1.5%，而50年產(chǎn)權的住宅，其契稅按3%繳納。

　　三、貸款條件的限制。購買(mǎi)此類(lèi)房屋大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權或者40年產(chǎn)權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

　　四、建設標準不同。如果按照公建相關(guān)要求，前者的人防和消防等建設標準較高，對開(kāi)發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

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