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房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)會(huì )計核算流程
我國的房地工業(yè)在經(jīng)歷了狂熱、低迷、大起大落，目前正處于理性發(fā)展階段。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)會(huì )計核算流程，歡迎閱讀。
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計形成的時(shí)間不長(cháng)，不如工業(yè)會(huì )計與商業(yè)會(huì )計那么成熟，但大多內容基本差不多，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算與其他會(huì )計最大的不同體現在存貨的成本核算以及企業(yè)收入核算。其中房地產(chǎn)企業(yè)存貨的核算內容主要是工程成本(費用)的核算，核算科目不象其他會(huì )計那樣相對固定，但筆者建議，為了稅務(wù)清算的方便，最好根據稅法中相關(guān)成本扣除的要求設置成本科目，即具體為：
(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。
(2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎設施費，公共配套設施費，開(kāi)發(fā)間接費用。
(3)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用，管理費用，財務(wù)費用。
(4)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。
(5)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護建設稅，印花稅，因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(6)開(kāi)發(fā)間接費用。
2應增設的會(huì )計科目
本世紀已出臺的會(huì )計制度中，皆沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì )計核算帶來(lái)很大不便。但是，現行所有會(huì )計制度涉及會(huì )計科目設置的說(shuō)明中都規定：在不影響對外提供統一財務(wù)會(huì )計報告的前提下，企業(yè)可以根據實(shí)際情況自行增設某些會(huì )計科目。根據這一些規定，執行《小企業(yè)會(huì )計制度》、《企業(yè)會(huì )計制度》或新準則的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在執行各自適用的會(huì )計制度規定的基礎上，增設以下專(zhuān)門(mén)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì )計科目，不但是需要的，也是符合會(huì )計制度規定的：
1.“開(kāi)發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費用和成本，包括：(1)開(kāi)支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設備費等費用;(2)開(kāi)發(fā)采用出包方式的，根據預付給承包商的款項和工程進(jìn)度估價(jià)的開(kāi)發(fā)成本;(3)工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項成本費用;(4)分配應由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔的公共配套設施費、計提應上交有關(guān)部門(mén)管理的維修費和分攤的間接開(kāi)發(fā)費用;(5)應予資本化計入產(chǎn)品成本的借款費用等;(6)結轉開(kāi)發(fā)完工并驗收合格的房地產(chǎn)成本。
購入已拆遷平整的土地準備用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可先計入“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權”科目，待開(kāi)發(fā)時(shí)再以適當的分配方法，分攤到“開(kāi)發(fā)成本”的明細科目。
2.“開(kāi)發(fā)間接費用”科目。本科目相當于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”，核算為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應由行政管理部門(mén)承擔的費用以外的各項間接費用。
3.“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開(kāi)發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)。
4.“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉為固定資產(chǎn)的土地和房屋。
5.“周轉房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。
編制資產(chǎn)負債表時(shí)，以上增設的5個(gè)會(huì )計科目的期末余額，均應計入報表的“存貨”項目。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分攤
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類(lèi)，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用;土地成本構成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開(kāi)發(fā)的土地及土地使用權的全部支出。
建設一幢房屋或者在同一地塊上建設若干幢房屋，往往因為用途不同、建筑結構不同，甚至因為樓層不同而有不同的售價(jià)，而且，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別是土地成本，往往是籠統的。因此，如何盡可能合理地計算分攤完工產(chǎn)品的建筑成本和土地成本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算的一個(gè)難題。
當然，對于開(kāi)發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結構也大致相同，例如，一個(gè)小區若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計價(jià)銷(xiāo)售的房屋面積比例計算分攤建筑成本和土地成本。具體做法是，將小區可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場(chǎng)地等的全部開(kāi)發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分攤產(chǎn)品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項目，比如車(chē)庫或車(chē)位，采用清一色的按面積分攤不盡合理，可通過(guò)估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分攤產(chǎn)品成本。這種成本分攤方法，叫做可售房屋面積比例法，簡(jiǎn)稱(chēng)面積比例法。
但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區內開(kāi)發(fā)的結構、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開(kāi)發(fā)不同用途、不同結構的房屋，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計算分攤，土地成本可采用售價(jià)比率法進(jìn)行計算分攤，而且這兩種方法應合并進(jìn)行，分步實(shí)施。
第一步，用估價(jià)修正法計算分攤開(kāi)發(fā)房屋的建筑成本。估價(jià)修正法是通過(guò)對建筑成本的估算數額進(jìn)行修正，計算出各種不同結構房屋建筑成本的方法。這種方法也應分步實(shí)施：
首先，應估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實(shí)際為每平方米可出售房屋應分攤建筑成本，內容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)應分攤小區內道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設施等附屬設施的建筑成本;(3)應分攤其他間接費用構成的開(kāi)發(fā)成本等。
單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑(不同結構的房屋面積×該結構房屋估算的單位建筑成本);如果可出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除。
接著(zhù)，應計算修正系數。修正系數=已決算(或按合同及招標預算)的建筑總成本÷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項目單獨計算成本的，應將已單獨計算的成本從公式中“÷”號前后的“總成本”中扣除。如果總成本無(wú)法確定或預估，則不計算修正系數，而以上一步驟“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。
最后，計算不同結構房屋應分攤建筑成本和單位建筑成本：各類(lèi)結構的房屋建筑成本=該類(lèi)房屋估算成本×修正系數;該類(lèi)房屋單位成本=該類(lèi)房屋建筑成本÷該類(lèi)房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數。
如果竣工決算或預算對不同結構的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分攤時(shí)則應只計算包括配套設施費、附屬費用等間接費用，且應根據具體情況選擇采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法。
第二步，采用售價(jià)比率法計算和分攤土地成本。售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎計算分攤開(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門(mén)面房售價(jià)高于住宅房，主要原因是門(mén)面房“地勢好、地價(jià)高”。因此，計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開(kāi)發(fā)，或者純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施(以同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅房和非住宅房為例)：
首先，應計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。
接著(zhù)，應運用售價(jià)成本比率計算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結構對售價(jià)的影響。運用售價(jià)成本比率計算分攤土地成本時(shí)，應將開(kāi)發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對低的住宅房和價(jià)格相對高的非住宅房?jì)纱箢?lèi)，將非住宅房高于住宅房的成本稱(chēng)為超額成本，將與超額成本相對應的售價(jià)稱(chēng)為超額成本售價(jià)：超額成本售價(jià)=超額成本×(1+成本毛利率);各類(lèi)非住宅房超額成本售價(jià)=(該類(lèi)非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類(lèi)非住宅房總面積×(全部房屋售價(jià)總額÷全部房屋成本總額)。
然后，再計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權價(jià)值)÷(全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計)×100%。
最后，再計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：(1)住宅房應分攤土地成本=該類(lèi)房屋售價(jià)×土地成本率;(2)非住宅房應分攤的土地成本=(該類(lèi)房屋售價(jià)-該類(lèi)房屋的超額成本售價(jià))×土地成本率。
以上各公式中的“售價(jià)”，凡已售出或已用不變價(jià)預訂售出的，以實(shí)際售價(jià)或預訂價(jià)為準;尚未售出或雖已訂出但價(jià)格可能有浮動(dòng)的，以預估售價(jià)為準;第二步應分攤土地成本公式中的房屋建筑成本，應以第一步計算的成本為準;全部房屋總成本，則應為建筑總成本和土地成本總額之和。
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