房產(chǎn)經(jīng)紀人必須了解的房屋結構知識

　　一棟建筑，外觀(guān)裝飾如同它的衣服，建筑材料如同他的肌肉，而結構如同他的骨架和血液。在購置房屋前了解房屋結構常識，不僅有助于判斷房屋的價(jià)值，而且在今后的房屋裝飾及買(mǎi)賣(mài)交易中都很有好處。一起來(lái)看看吧!

　　房地產(chǎn)建筑相關(guān)知識

　　國有土地使用權

　　國有土地使用權出讓最高年限是怎樣的?

　�、倬幼∮玫�70年(從取得土地使用權證開(kāi)始計算);

　�、诮逃�、科技、文化、衛生、體育、工業(yè)、綜合或者其他用地50年(從取得土地使用權證開(kāi)始計算);

　�、凵虡I(yè)、旅游、娛樂(lè )用地40年(從取得土地使用權證開(kāi)始計算)。

　　常見(jiàn)的房屋建筑結構類(lèi)型有哪幾種?如何區分?

　　按承重結構的組成材料可劃分為：磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。各種結構有其自身的特點(diǎn)。

　�、俅u混結構：

　　磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件作為主要承重結構的建筑，這是目前在住宅建設中建造量最大、采用最普遍的結構類(lèi)型;

　�、阡摻罨炷�土結構：

　　即主要承重構件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結構，此類(lèi)結構類(lèi)型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。其中鋼筋混凝土結構最常見(jiàn)的兩種鋼結構形式是剪力墻結構和框架結構�，F在高層住宅最長(cháng)用的是短肢剪力墻結構，既起到承重作用又有劃分空間的作用。而框架結構常用于公共建筑，能提供比較大的使用空間;

　�、垆摻Y構：

　　指主要承重結構采用以鋼材制作為主，由型鋼和鋼板等制成的鋼梁、鋼柱、鋼桁架等構件組成;各構件或部件之間采用焊縫、螺栓或鉚釘連接的結構，常用于大跨度、特異結構(機場(chǎng)、港口、大型公建、體育建筑如鳥(niǎo)巢)、大型幕墻骨架、超高建筑、大型橋梁等。

　　常見(jiàn)的房屋建筑類(lèi)型有哪幾種，有什么區別?

　　常見(jiàn)的房屋建筑類(lèi)型有：板樓、塔樓、板塔結合、獨棟、聯(lián)排、疊拼。

　�、侔鍢牵�

　　是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個(gè)單元用自己?jiǎn)为毜臉翘�、電梯�?板樓比較矮、比較長(cháng)。);

　�、谒�樓：

　　主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶(hù)內。(塔樓比較高、比較方。);

　�、郯逅�結合：

　　是指一棟樓中有些戶(hù)型有板樓的戶(hù)型特點(diǎn)，有些戶(hù)型有塔樓的戶(hù)型特點(diǎn)。一般的，板塔結合建筑表現為：一棟樓，兩端是塔樓戶(hù)型，中間是板樓戶(hù)型;

　�、塥殫潱�

　　獨門(mén)獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周?chē)�都有面積不等的綠地、院落。這一類(lèi)型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。(私密性強，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì));

　�、萋�(lián)排：

　　聯(lián)排別墅發(fā)源于英國。高度一般不過(guò)5層，鄰居之間有共用墻，但獨門(mén)獨戶(hù);

　�、薤B拼：

　　由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開(kāi)間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅長(cháng)進(jìn)深的缺點(diǎn)。

　　住宅按照層數如何劃分?

　　低層住宅(1層—3層);

　　多層住宅(4層—6層);

　　中高層住宅(7層—9層);

　　高層住宅(10層以上);

　　超高層：18層以上甚至更高。

　　如何辨別承重墻和非承重墻?

　　通過(guò)圖紙判斷：

　　一般粗實(shí)線(xiàn)部分的墻體都是承重墻，以細實(shí)線(xiàn)或虛線(xiàn)標注的都是非承重墻體;

　　通過(guò)聲音判斷：

　　敲擊墻體，沒(méi)什么太多的聲音為承重墻，有清脆的大回聲的是非承重墻;

　　通過(guò)厚度判斷：

　　戶(hù)型圖中，非承重墻的墻體厚度明顯比承重墻薄。一般來(lái)說(shuō)，承重墻體是磚墻時(shí)，結構厚600px,寒冷地區外墻結構厚度為925px,混凝土墻結構厚度500px或400px,非承重墻300px、250px、200px不等;

　　通過(guò)部位判斷：

　　外墻和鄰居共用的墻通常都是承重墻，衛生間、儲藏間、廚房及過(guò)道的墻一般是非承重墻。

　　建筑常用名詞

　�、偃莘e率：

　　小區的總建筑面積/用地面積。(一個(gè)良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過(guò)3.5，多層住宅應不超過(guò)2);

　�、诰G化率：

　　建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之/建設用地面積。(綠化率高，環(huán)境好，有利于提升居住舒適度);

　�、蹣情g距：

　　兩相鄰樓的外墻面距離。關(guān)系到居民房屋的采光問(wèn)題;

　�、茏≌�的層高：

　　下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離;

　�、葑≌�的凈高：

　　下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示;

　�、拮≌�的開(kāi)間：

　　一間獨立的房屋，兩縱墻間距離(長(cháng)度);

　�、咦≌�的進(jìn)深：

　　一間獨立的房屋兩橫墻間距離(寬度) --為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上講，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大;

　�、嘟ㄖ�面積：

　　房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺，挑廊，地下室，室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑;

　�、崽變冉ㄖ�面積：

　　由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽(yáng)臺建筑面積三部分組成的面積;

　�、馐褂妹娣e：

　　房屋戶(hù)內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算，即通常所說(shuō)的地毯面積或地磚面積;

　　房產(chǎn)證登記面積：

　　由房地產(chǎn)測繪單位測算，標注在房產(chǎn)證上，記入房屋權屬檔案的房屋建筑面積;

　　公攤面積：

　　每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。商品房應分攤的公用建筑面積包括各產(chǎn)權戶(hù)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋;套(單元)與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半;

　　得房率：

　　可供住戶(hù)支配的面積(也就是套內建筑面積)與每戶(hù)建筑面積(也就是銷(xiāo)售面積)之比。一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。

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