離婚不動(dòng)產(chǎn)分割方法
離婚時(shí)，雙方有合法婚姻財產(chǎn)約定的，依約定。一方的特有財產(chǎn)歸本人所有。夫妻共有財產(chǎn)一般應當均等分割，必要時(shí)亦可不均等，有爭議的，人民法院應依法判決。下面小編為大家分享離婚不動(dòng)產(chǎn)分割方法，歡迎大家閱讀瀏覽。
一、離婚案件中不動(dòng)產(chǎn)分割方法的實(shí)務(wù)考察
(一)商品房分割注重出資與登記相結合原則
眾所周知，商品房是買(mǎi)賣(mài)雙方按照市場(chǎng)規則，平等地協(xié)商房屋的價(jià)格、質(zhì)量等各要素，簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后取得的房屋。離婚審判實(shí)踐中的商品房主要分為全額付清房款的房屋和按揭商品房。所以對于離婚中商品房的分割，主要依據是婚姻法司法解釋三中確立的出資與登記想結合的方法。這主要體現在：
1. 夫妻婚后購買(mǎi)房屋，其中部分款項來(lái)源于一方婚前儲蓄或將婚前房屋變賣(mài)后的價(jià)款的房屋
因此類(lèi)房屋系婚后共同出資購買(mǎi)，屬夫妻共同財產(chǎn)，但由于根據婚姻法第十八條規定，夫妻一方婚前財產(chǎn)屬個(gè)人財產(chǎn)，由此婚前財產(chǎn)轉化為不同形式了但仍然是個(gè)人財產(chǎn)，我們在司法實(shí)踐中將這一部分價(jià)款對應的房屋比例及相應的增值在分割時(shí)判歸這一方所有。
2. 夫妻一方在婚前已交清全部購房款，但婚后才取得房屋產(chǎn)權證書(shū)的房屋
根據物權法第 9 條的規定，不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記的不發(fā)生物權效力�；楹笕〉卯a(chǎn)權證這一事實(shí)并不能使婚前個(gè)人財產(chǎn)在形式上轉化為夫妻共同財產(chǎn)。因此，此種情形下的不動(dòng)產(chǎn)應當認定為婚前購買(mǎi)房屋一方的個(gè)人財產(chǎn)。
(二)房改房、集資福利房分割貫徹房改政策原則
1. 對于離婚夫妻單位房改房問(wèn)題
房改房的產(chǎn)權的歸屬按購買(mǎi)時(shí)間區分，婚前購買(mǎi)的就是個(gè)人財產(chǎn);婚后用共同財產(chǎn)購買(mǎi)的，認定為夫妻的共同財產(chǎn)。雖然購房時(shí)享受了優(yōu)惠政策，但分割時(shí)應按市場(chǎng)價(jià)來(lái)分割�；橐龇ㄋ痉ń忉尪诘�19條作出規定：由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買(mǎi)的房屋，房屋權屬證書(shū)登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。房改房的分割應當按照商品房市場(chǎng)價(jià)的價(jià)值進(jìn)行分割。
2. 離婚夫妻以一方父母名義參加房改，房屋登記在父母名下的房屋問(wèn)題
就此，婚姻法司法解釋三第12條已經(jīng)予以明確。但是離婚夫妻以一方父母名義參加了房改，而房屋登記在離婚子女名下的房屋時(shí)，婚姻關(guān)系存續期間，由于房屋來(lái)源于一方父母所承租的公房，購買(mǎi)房改房的價(jià)格一般都會(huì )參考工齡、職務(wù)、級別等因素，有較強的福利性質(zhì)，購買(mǎi)價(jià)格也遠低于市場(chǎng)價(jià)，雙方用夫妻共同財產(chǎn)購買(mǎi)以一方父母名義參加房改的房屋，房產(chǎn)登記于離婚子女名下，離婚時(shí)父母子女這一方往往提出此房屋是父母對自己的贈與，要求根據婚姻法司法解釋三第 7 條及12條，認定為自己的個(gè)人財產(chǎn)，而出資部分則提出是借款。對此，我們的觀(guān)點(diǎn)是，這種情況如果因房改政策一家只能享受一次房改福利，導致子女的配偶失去享受房改福利的機會(huì )，則在離婚時(shí)應對其予以適當的補償更為公平。
3. 對于離婚案件中涉及的集資福利房
這種情形，主要是考慮婚前婚后購買(mǎi)的問(wèn)題。集資福利房的出資通常是一次性的，或者兩次。這類(lèi)的房屋分割只考慮出資時(shí)間和結婚時(shí)間。在簽定購房合同時(shí)，合同里會(huì )涉及到購房人的工齡問(wèn)題，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工齡。盡管在購房時(shí)享受了不同的優(yōu)惠政策，但在離婚時(shí)，應該以市場(chǎng)價(jià)來(lái)分割房屋。
(三)拆遷安置房根據拆遷時(shí)適用的政策、被拆遷房屋的建造情況及安置房屋有無(wú)補交差價(jià)認定安置房的性質(zhì)
離婚案件審判實(shí)務(wù)當中，拆遷安置房的分割常常成為焦點(diǎn)，特別是農村集體土地上的房屋也有被納入拆遷范圍。
拆遷安置房享受土地劃撥、規劃費減免等相關(guān)政策，價(jià)格比商品房?jì)?yōu)惠。拆遷安置房的政策性較強，各個(gè)地方都有相應的政策規定，而且實(shí)踐當中，很多拆遷部門(mén)為了盡快拆遷，在執行政策時(shí)尺度不一致的情況非常多，因此案件處理中既要考慮該地區拆遷的統一的政策，又考慮個(gè)案的具體情況，分割時(shí)應盡量公平合理。
1. 婚前一方的個(gè)人房產(chǎn)，婚后被拆遷安置新房
如果安置房屋僅考慮面積因素，且不存在房屋補差價(jià)問(wèn)題，房屋亦未變更登記在夫妻二人的名下，安置的新房應認定為個(gè)人財產(chǎn)。如果用夫妻共同財產(chǎn)補房屋差價(jià)，所補差價(jià)的比例部分應認定為夫妻共有財產(chǎn)。
2. 婚前房產(chǎn)在一方的父母名下，婚后拆遷安置后，安置房登記在兒女名下
這里需要參考贈與房屋的情形。此種情況要注意子女在婚后對于房屋是否有裝潢、翻建等情形，以確定另一方是否應當予以分割，包括實(shí)踐當中很多違章建筑在拆遷過(guò)程中也被安置的房屋，因被安置房屋屬于合法的財產(chǎn)，故離婚時(shí)應當予以處理。
3. 婚前是一方承租的公房，婚后拆遷安置
這時(shí)應當考慮婚后拆遷安置時(shí)，是否存在著(zhù)出資的因素，是否存在取得部分或全部產(chǎn)權問(wèn)題。如果沒(méi)有出資要考慮安置時(shí)有無(wú)人口因素，如果是婚后共同出資，取得一定產(chǎn)權的，對這部分房屋產(chǎn)權就是夫妻共有財產(chǎn)。如果沒(méi)有出資問(wèn)題，只是房屋拆遷后繼續承租的，離婚時(shí)雙方都有承租的權利。
(四)小產(chǎn)權房目前處理無(wú)法律依據
小產(chǎn)權房現實(shí)中大量存在，這種房屋在對外關(guān)系上其合法性有待進(jìn)一步確認，法院在離婚案件中一般不予處理。我們目前只是在判決書(shū)中明確該房是夫妻關(guān)系存續期間購置，確定雙方都享有權利。
(五)單純加名房分割中的意思表示原則
1. 基于夫妻財產(chǎn)約定或贈與的意思表示
夫妻一方的房屋，婚后以夫妻約定形式或贈與的形式約定為另一方所有或者雙方共有，俗稱(chēng)“加名” 。但“加名”后“加名”方隨即提出離婚導致?tīng)幾h如何處理?
婚姻法第19條對于夫妻約定財產(chǎn)問(wèn)題作了規定，而婚姻法司法解釋三第 6 條又規定了夫妻間贈與以及撤銷(xiāo)的問(wèn)題。實(shí)踐中如果能夠區分，則對于夫妻約定的，按照登記為一人或兩人認定為一方個(gè)人財產(chǎn)或夫妻共同財產(chǎn);對于贈與的，則根據婚姻法司法解釋三第 6 條來(lái)處理。如果是已經(jīng)辦理了房產(chǎn)變更登記或公證的，則不能撤銷(xiāo)贈與。但如果贈與時(shí)未明確是一方的個(gè)人財產(chǎn)，我們認為贈與后的房屋為夫妻共同財產(chǎn)。但問(wèn)題在于無(wú)法區分是約定還是贈與，我們認為，對于無(wú)法區分的，則按照婚姻法第19條來(lái)認定。
2. 基于政策原因
夫妻一方的房屋，為孩子上學(xué)或其他政策性原因，將另一方名字加上，后雙方要求離婚，審理此類(lèi)案件分歧較大。因房產(chǎn)已實(shí)際登記在夫妻雙方名下，只能認定為夫妻共同財產(chǎn)，在離婚時(shí)予以分割，但從考慮房屋來(lái)源的角度對原享有房屋產(chǎn)權的一方可予以多分。
二、離婚案件中不動(dòng)產(chǎn)分割方法的問(wèn)題所在
目前在離婚案件中，房屋的分割多遵循出資與登記相結合，忽視了婚姻家庭的人身屬性。雖然商品房的高價(jià)格特點(diǎn)決定了在分割此類(lèi)房屋時(shí)，應當遵循出資與登記相結合的原則，但房屋畢竟系婚姻家庭棲身之地，有著(zhù)重要的居住功能，在婚姻家庭中又有著(zhù)婚俗社會(huì )的背景，因此，單純按照出資與登記相結合，又給審判帶來(lái)很多困擾。
(一)按揭商品房出資與登記之復雜性
婚姻法司法解釋三的第10條對于婚前一方購買(mǎi)房屋，支付首付款，婚后共同支付部分按揭款，房產(chǎn)證婚后辦理在婚前購買(mǎi)方名下的作出了規定。即在離婚時(shí)，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權登記一方對另一方進(jìn)行補償。但解釋并未明確對應的增值該如何計算，不同法院、不同法官所作的計算也不盡相同，當事人也同時(shí)會(huì )提出對自己最為有利的計算方法。因此，盡管司法解釋對此問(wèn)題有所規定，但在審判實(shí)踐中依然會(huì )面對以下難題。
1. 不同情形下的增值計算方法
審判實(shí)踐中，婚后雙方共同還貸支付款項的增值部分的計算方法出現了多種，并沒(méi)有一種具有權威性。首先，對房屋總價(jià)款的構成有爭議，是房屋當初的購買(mǎi)價(jià)加貸款的總利息，還是加已歸還部分的利息?其次，用夫妻共同還貸的本金除以購房時(shí)的價(jià)款，然后再乘離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值和房屋購買(mǎi)價(jià)之間的差，還是離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值和結婚時(shí)房屋估價(jià)之間的差?最后，對于對應增值部分的計算，還有當事人會(huì )提出分階段計算增值，即房產(chǎn)總增值、首付款增值、個(gè)人還貸增值部分，然后三者的差為對應增值部分。這給我們的審判帶來(lái)很大的困擾。
同時(shí)，司法實(shí)踐中的情形，并不完全對應解釋三第10條闡述的情形。比如，男方出首付30萬(wàn)，按揭貸款，女方出20萬(wàn)用于裝潢，這種情況在現實(shí)中是比較普遍的。當前的形勢是房屋在逐年增值，但裝潢很快在消耗和貶值，如果離婚時(shí)僅對裝潢的殘值實(shí)行補償，有失公平。因為房屋的裝潢是在夫妻雙方使用的過(guò)程中折舊的，此時(shí)在分割房屋時(shí)應適用婚姻法第三十九條第一款照顧子女和女方權益規定的原則，一定程度上保護了男方利益，同時(shí)也兼顧了女方的經(jīng)濟利益，對雙方都合情合理。
2. 是否一定判給產(chǎn)權登記方值得研討
此時(shí)如一概將房屋判歸登記一方所有，有時(shí)會(huì )遇到執行難的問(wèn)題。比如婚前一方僅支付了首付款，另一方經(jīng)濟條件優(yōu)于首付一方，婚后按揭貸款實(shí)際全由另一方支付，當房屋判首付一方所有，可能其無(wú)力支付給對方相應的折價(jià)補償款。特別是實(shí)務(wù)中亦有出首付購房方，婚后既不對家庭盡義務(wù)，更無(wú)力供房，甚至欠下個(gè)人債務(wù)的，離婚時(shí)根本無(wú)法支付補償款。
3. 婚后購買(mǎi)的房屋，支付部分按揭款，離婚時(shí)尚未取得所有權的房屋
這種房屋包括了兩種情況：一是離婚時(shí)夫妻雙方對其居住使用的房屋尚未取得所有權;二是離婚時(shí)夫妻雙方取得的房屋所有權只是部分所有權，不是完全所有權。
根據婚姻法司法解釋二第21條的規定，離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實(shí)際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟。據此，離婚時(shí)對于沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權證的，物權尚未明確，法院不能直接判決房屋所有權的歸屬。
也有觀(guān)點(diǎn)認為這種房屋可以分割，理由是依照物權法的規定，房屋產(chǎn)權實(shí)行登記主義，自房屋權屬登記之日起權利人就取得了房產(chǎn)的所有權，該類(lèi)房產(chǎn)上并非存在一個(gè)既得權和一個(gè)期待權，而只是存在一個(gè)既得的所有權。由于購房者以房屋作抵押擔保向銀行貸款，所以不管將房屋判歸夫妻哪一方所有，都不會(huì )影響對銀行的信貸還款利益。這種觀(guān)點(diǎn)認為依據物權法對房屋產(chǎn)權的規定，婚姻法解釋二第21條的內容不能適應實(shí)際案例的要求，不能有效幫助法院處理此類(lèi)爭議。
房屋在支付了相應的對價(jià)后，其實(shí)際價(jià)值并不會(huì )因為是否辦理了產(chǎn)權證而發(fā)生巨大變化，因此如果離婚時(shí)僅判房屋的使用權，則可能出現使用一方不積極去辦理產(chǎn)權證，即便支付給對方相應的使用價(jià)值，與房屋按實(shí)際的產(chǎn)權價(jià)值分割差距較大，從而損害了不使用一方的權益。即使使用一方之后辦理了產(chǎn)權證，當事人再就所有權分割進(jìn)行訴訟，增加了當事人的訟累和訴訟成本。
因此，審判實(shí)踐中對于這種情況，將訴爭房屋的權利義務(wù)判歸一方所有，即辦理房屋產(chǎn)權證后房屋所有權歸一方所有，但辦理產(chǎn)權證所需要的相應費用及今后歸還貸款的義務(wù)也應這一方承擔，并按房屋的實(shí)際所有權價(jià)值支付給對方相應合理的補償款。
4. 雙方在結婚前共同出資以一方名義購買(mǎi)房屋或者結婚后以一方名義購買(mǎi)房屋，以按揭方式支付房款，房屋產(chǎn)權證登記在一方名下，在婚姻關(guān)系存續期間取得房屋產(chǎn)權
雙方當事人戀愛(ài)期間以結婚為目的共同出資購買(mǎi)房屋，婚前雙方達成口頭協(xié)議以當事人一方的名義簽訂購房合同，房屋貸款手續，婚后共同歸還貸款。離婚時(shí)夫妻雙方往往對口頭約定互不承認，房屋登記的一方往往認為另一方的出資是借款或者是贈與，或者根本不認可對方出資的事實(shí)。如果出資方能舉證證明房屋是婚前雙方共同出資，并以結婚為目的，即使產(chǎn)權登記在一方名下，雙方共同出資購買(mǎi)的按揭房屋，仍應認定為夫妻共同財產(chǎn)。
對于雙方婚前出資共同購買(mǎi)的部分，應該根據各自的出資比例予以分割，也就是按份共有關(guān)系分割婚前部分，畢竟結婚前雙方還不是夫妻關(guān)系，不能按夫妻共有財產(chǎn)分割。
(二)父母參與出資房屋中情與法的對立
對于父母參與出資購買(mǎi)的商品房一方父母出全資為子女購買(mǎi)，登記在自己子女名下的，婚姻法司法解釋三第 7 條明確了此種情況屬于該子女的個(gè)人財產(chǎn)，對此不予贅述，實(shí)踐中引發(fā)的糾紛亦不多。但是問(wèn)題主要在于以下情形：
1. 父母參與出資或全額出資購買(mǎi)房屋，登記在夫妻雙方名下
對此情形，婚姻法司法解釋二的22條做了規定，認定為對夫妻雙方的贈與。但是在此要特別討論的.一點(diǎn)是，實(shí)踐中，我們遇到大量這樣的案件，離婚分割時(shí)父母的情緒非常激動(dòng)，不同意認定為小夫妻的共同財產(chǎn)，從而不認可法院的判決，產(chǎn)生大量申訴信訪(fǎng)案件。分析個(gè)中緣由，應該說(shuō)按照中國的傳統習慣，通常父母出資為子女購房，并不會(huì )事先進(jìn)行書(shū)面約定，如果子女不離婚，事實(shí)上也不會(huì )再向子女要求返還購房款或者房屋。但一旦子女離婚，父母傾囊相助的購房款損失一半，父母的心理無(wú)論如何接受不了。
雖然目前法律規定將此種情況認定為父母對子女夫妻雙方的贈與，但按照中國人的傳統思想，父母的這種贈與其實(shí)是建立在其子女與配偶維持婚姻關(guān)系的基礎之上的。
解釋三的規定出臺后，已經(jīng)產(chǎn)生了因女方要求加名男方拒絕而引起雙方矛盾導致的離婚訴訟。從我們接觸的大量離婚案件當事人，普通民眾對于婚姻關(guān)系持續的時(shí)間長(cháng)短在分割財產(chǎn)時(shí)作為考量因素是能夠接受的，表現在分割父母出資購買(mǎi)的房產(chǎn)時(shí)，婚姻關(guān)系持續時(shí)間較短的當事人的情緒相對婚姻關(guān)系持續時(shí)間長(cháng)的當事人要激動(dòng)得多，保護弱勢一方和為家庭做出貢獻一方的原則應得到體現。
2. 父母參與出資，登記在離婚夫妻名下，但父母與其子女之間存在借條
對于那些父母出資但不能證明是贈與還是借款的，我們多推定為贈與。如果該借條形成于夫妻離婚前，落款有小夫妻兩人的簽名，則借貸關(guān)系成立;落款僅有子女一方簽名的，如果能夠證實(shí)是買(mǎi)房時(shí)形成的借條，且距離離婚時(shí)間較長(cháng)，一般可以推定借貸關(guān)系成立;如果借條是訴訟前或訴訟中后補的，則無(wú)法證實(shí)買(mǎi)房當時(shí)雙方有借貸的合意。
三、完善離婚中不動(dòng)產(chǎn)分割方法之思路
通過(guò)上述考察分析可知，在審理離婚中財產(chǎn)分割時(shí)，法院基本依照婚姻法司法解釋三所確立的 “ 出資”、“ 登記 ” 原則，但是不能不看到，婚姻關(guān)系具有較強的人身屬性以及社會(huì )屬性，在結婚成家時(shí)，男方多出資，女方的“出資”則更多地體現在今后對家庭的投入：生兒育女。因此，當司法解釋確立了上述兩原則后，全國掀起了夫妻加名潮。對于離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的分割，筆者嘗試著(zhù)提出以下兩點(diǎn)思路。
(一)堅持婚姻法確立的三大原則
第一，照顧婦女兒童原則�；橐龇ǖ�39條規定法院應 “ 根據財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權益的原則 ” 分割離婚財產(chǎn)，但是具體如何操作由法官裁量。夫妻離婚受到最大傷害的是孩子，在大量的離婚案件中，女方處于弱勢，且女方撫養孩子的占大多數，在分割房產(chǎn)時(shí)照顧撫養孩子一方，最大程度地全面保護未成的人的利益，合情合理。
第二，過(guò)錯懲罰原則�；橐龇ǖ�47條對于離婚時(shí) “ 隱藏、轉移、變賣(mài)、毀損夫妻共同財產(chǎn)，或偽造債務(wù)企圖侵占另一方財產(chǎn)的 ”情形，規定可以 “少分或不分”，對于有46條規定情形的過(guò)錯方，另一方可提出損害賠償。但是在實(shí)踐中更多的是一方有婚外情，或有賭博等不良嗜好，或道德品質(zhì)敗壞等的情形，既不屬于47條規定的情形，也不屬于46條的范圍，分割財產(chǎn)時(shí)應當照顧無(wú)過(guò)錯一方。
第三，婚姻法第42條規定了離婚時(shí)的經(jīng)濟幫助原則，對于殘疾或生活困難的一方給予幫助。離婚案件在分割財產(chǎn)時(shí)，要具體情況，具體分析，在合法的前提下，判決的合理性尤為重要，不僅要考慮判決的合法性，也要考慮婚姻家庭是傳統倫理道德的主要載體之一，道德倫理規范、善良風(fēng)俗應當是法官在審理家事案件中填補法律漏洞的重要補充，妥善處理糾紛。
(二)增加房屋來(lái)源、出資、登記和婚齡相結合的原則
作為家庭內部的房屋不同于市場(chǎng)上交易的房屋，不能依等價(jià)有償原則來(lái)處理。離婚分割房屋時(shí)考慮房屋的來(lái)源，在向出資方傾斜的同時(shí)，還應當考慮到雙方結婚時(shí)間的長(cháng)短、夫妻相互的付出、對家庭的照顧等，來(lái)平衡雙方的利益，這種處理方式不僅在實(shí)踐中容易被當事人所接受，在司法解釋中也是有先例可借鑒的，比如婚姻法司法解釋二第14條關(guān)于軍人一次性費用的分割，就是考慮了婚齡長(cháng)短的。
另一方面，對于按揭商品房，很多按揭房是為結婚所購，在分割時(shí)不能僅僅考慮首付、登記問(wèn)題，如果未購房的另一方特別是女方承擔了與首付相應的裝潢款，還有陪嫁，如汽車(chē)、現金等，在分割按揭房時(shí)是應該放在一起全面考慮的。
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