2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》測試題
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1.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供( )。
A.商品住房
B.限價(jià)商品住房
C.經(jīng)濟適用住房
D.廉租住房
答案：D
解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實(shí)保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。
2.某宗以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)評估價(jià)格為1200萬(wàn)元人民幣，根據國家關(guān)于估價(jià)收費標準的一般規定，該房地產(chǎn)估價(jià)最高收費額為( )萬(wàn)元。
A.1.80
B.2.80
C.3.05
D.5.00
答案：C
解析：房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率累進(jìn)計費，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬(wàn)元。
3.下列關(guān)于建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的處理的表述中，正確的是( )。
A.非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后，自動(dòng)續期
B.住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后，自動(dòng)續期
C.非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿(mǎn)前6個(gè)月申請續期
D.非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿(mǎn)前2年申請續期
答案：B
解析：《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理。
4.城市房屋拆遷估價(jià)的目的是為確定被拆遷房屋( )而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
A.與產(chǎn)權調換房屋結算差價(jià)
B.價(jià)值
C.貨幣補償金額
D.重置價(jià)格
答案：C
解析：拆遷估價(jià)目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。
5.房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格延續注冊的許可機關(guān)是( )。
A.國務(wù)院人事主管部門(mén)
B.國務(wù)院建設主管部門(mén)
C.省級人事主管部門(mén)
D.省級房地產(chǎn)主管部門(mén)
答案：B
解析：國務(wù)院建設主管部門(mén)為房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理部門(mén)。省、自治區、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)為房地產(chǎn)估價(jià)師注冊初審部門(mén)。
6.在我國，房地產(chǎn)價(jià)格評估制度是根據( )確立的一項房地產(chǎn)交易基本制度。
A.法律
B.行政法規
C.部門(mén)規章
D.政府規范性文件
答案：A
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”。
7.某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記;后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣(mài)，拍賣(mài)所得款( )。
A.甲銀行優(yōu)先受償
B.按二家銀行的債權數額大小確定受償順序
C.乙銀行優(yōu)先受償
D.按二家銀行的債權比例受償
答案：A
解析：依據《物權法》的規定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。
8.新建商品住宅小區的業(yè)主大會(huì )成立之前，住房維修資金( )。
A.由物業(yè)管理企業(yè)代管
B.由房地產(chǎn)管理部門(mén)代管
C.由財政部門(mén)代管
D.由業(yè)主自行管理
答案：B
解析：維修資金屬于代管資金。業(yè)主大會(huì )成立前，維修資金由當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。
9.合法建造房屋的物權自( )發(fā)生效力。
A.記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)
B.頒發(fā)房屋權屬證書(shū)時(shí)
C.申請房屋所有權登記時(shí)
D.事實(shí)行為成就時(shí)
答案：A
解析：《物權法》規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
10.下列關(guān)于預告登記的表述中，錯誤的是( )。
A.預告登記的目的是保障將來(lái)實(shí)現的物權
B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效
C.預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力
D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣(mài)
答案：D
解析：預告登記是為了保全一項請求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項請求權所要達到的目的是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力�！段餀喾ā芬幎�，當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
11.業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)( )同意。
A.業(yè)主委員會(huì )
B.專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主
C.占總人數過(guò)半數的業(yè)主
D.專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主
答案：D
解析：《物權法》規定，下列事項由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(3)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定第⑤項和第⑥項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
12.對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在( )以上的，應進(jìn)行土地增值稅的清算。
A.55%
B.65%
C.75%
D.85%
答案：D
解析：《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》規定，對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。
13.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)的收入為3000萬(wàn)元人民幣，扣除項目金額為1500萬(wàn)元，則應繳土地增值稅為( )萬(wàn)元。
A.450
B.525
C.600
D.900
答案：B
解析：(1)土地增值額=3000萬(wàn)元-1500萬(wàn)元=1500萬(wàn)元。
(2)適用公式：土地增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%的，應納稅額=土地增值額×50%一扣除項目×15%=1500×50%一1500×15%=525萬(wàn)元。
14.2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個(gè)人所得稅的最高額度為( )元。
A.125
B.250
C.300
D.375
答案：C
解析：根據財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于基本醫療保險費失業(yè)保險費住房公積金有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》(財稅[2006]10號)單位和個(gè)人分別在不超過(guò)職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應納稅所得額中扣除。單位和職工個(gè)人繳存住房公積金的月平均工資不得超過(guò)職工工作地所在設區城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標準按照各地有關(guān)規定執行。
15.王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用( )。
A.會(huì )減少
B.會(huì )增加
C.保持不變
D.可能增加也可能減少
答案：B
解析：根據邊際效用遞減規律，當增加商品X的消費時(shí)，X的邊際效用逐漸減少;而商品Y的消費量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對值)呈逐漸遞減的趨勢，因而無(wú)差異曲線(xiàn)是一條凸向原點(diǎn)的曲線(xiàn)。
16.資產(chǎn)負債表中應在資產(chǎn)方反映的項目是( )。
A.預收賬款
B.應付賬款
C.應收票據
D.預提費用
答案：C
解析：預收賬款、應付賬款、預提費用，屬于在資產(chǎn)負債表中負債及權益方反映的項目。
17.下列與城市規劃管理有關(guān)的工作中，屬于城市規劃保障系統主要內容的是( )。
A.城市規劃的制定
B.城市規劃的實(shí)施和管理
C.城市規劃的監督檢查
D.城市規劃法律法規的制定
答案：D
解析：城市規劃法律規范的制定，構成了城市規劃管理系統中保障系統的主要內容。
18.某城市居住生活聚居地的人口規模約為12000戶(hù)，配套建設有一套較完善的、能滿(mǎn)足該區居民物資與文化生活所需的公共服務(wù)設施，則該區域最可能是城市規劃意義上的( )。
A.居住區
B.居住小區
C.居住組團
D.居住社區
答案：B
解析：居住小區，一般稱(chēng)小區，是指被城市道路或自然分界線(xiàn)所圍合，并與居住人口規模(10000—15000人、3000~5000戶(hù))相對應，配套建設有一套能滿(mǎn)足該區居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設施的居住生活聚居地。
19.下列關(guān)于建筑制圖有關(guān)要求的表述中，錯誤的是( )。
A.圖紙幅面內應有標題欄和會(huì )簽欄
B.結構施工圖一般不注比例，允許一個(gè)圖形使用兩種比例
C.凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫(huà)上軸線(xiàn)并編上軸線(xiàn)號
D.標高的單位用毫米計
答案：D
解析：標高的單位用米記，按“國標”規定，標高數字準確到毫米，即注到小數點(diǎn)后面第三位。
20.某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長(cháng)軸方向一致，則該墻體( )。
A.既是外墻也是縱墻
B.既是外墻也是橫墻
C.既是山墻也是縱墻
D.既是山墻也是橫墻
答案：A
解析：墻體的類(lèi)型中，按所處位置不同，墻可分為外墻和內墻。外墻指建筑四周與室外接觸的墻;內墻是位于建筑內部的墻。按其方向不同，墻可分為縱墻與橫墻�？v墻指與建筑長(cháng)軸方向一致的墻;橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。
21.在我國，房地產(chǎn)價(jià)格評估制度是根據( )確立的一項房地產(chǎn)交易基本制度。
A.法律
B.行政法規
C.部門(mén)規章
D.政府規范性文件
答案：A
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度”。
22.某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記;后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無(wú)力還款，依法定程序拍賣(mài)，拍賣(mài)所得款( )。
A.甲銀行優(yōu)先受償
B.按二家銀行的債權數額大小確定受償順序
C.乙銀行優(yōu)先受償
D.按二家銀行的債權比例受償
答案：A
解析：依據《物權法》的規定，同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。
23.新建商品住宅小區的業(yè)主大會(huì )成立之前，住房維修資金( )。
A.由物業(yè)管理企業(yè)代管
B.由房地產(chǎn)管理部門(mén)代管
C.由財政部門(mén)代管
D.由業(yè)主自行管理
答案：B
解析：維修資金屬于代管資金。業(yè)主大會(huì )成立前，維修資金由當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。
24.合法建造房屋的物權自( )發(fā)生效力。
A.記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)
B.頒發(fā)房屋權屬證書(shū)時(shí)
C.申請房屋所有權登記時(shí)
D.事實(shí)行為成就時(shí)
答案：A
解析：《物權法》規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
25.下列關(guān)于預告登記的表述中，錯誤的是( )。
A.預告登記的目的是保障將來(lái)實(shí)現的物權
B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效
C.預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力
D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣(mài)
答案：D
解析：預告登記是為了保全一項請求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項請求權所要達到的目的是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力�！段餀喾ā芬幎�，當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
26.根據《房產(chǎn)測量規范》，不計算房屋建筑面積的是( )。
A.屬永久性建筑有柱的貨棚
B.有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊
C.無(wú)頂蓋的室外樓梯
D.與室內不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺的建筑
答案：D
解析：屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
27.房地產(chǎn)估價(jià)報告應有至少( )名專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：B
解析：《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》規定，房地產(chǎn)估價(jià)報告由房地產(chǎn)估價(jià)機構出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機構公章，并有至少2名專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。
28.大專(zhuān)院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員取得房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格的，申請注冊時(shí)，需要提供( )。
A.人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明
B.社會(huì )保險繳納憑證復印件
C.所在單位同意其注冊的書(shū)面意見(jiàn)
D.所取得的房地產(chǎn)估價(jià)科研成果
答案：C
解析：《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規定，離退休人員，大專(zhuān)院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產(chǎn)估價(jià)師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明和社會(huì )保險繳納憑證復印件，但應分別提供勞動(dòng)、人事部門(mén)頒發(fā)的離退休證復印件，所在大專(zhuān)院校、科研院所同意其在房地產(chǎn)估價(jià)機構注冊的書(shū)面意見(jiàn)。
29.《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》規定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機構不得從事( )估價(jià)業(yè)務(wù)。
A.城市房屋拆遷
B.課稅
C.企業(yè)清算
D.司法鑒定
答案：C
解析：《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》規定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
30.某房地產(chǎn)估價(jià)師于2004年8月初始注冊在甲房地產(chǎn)估價(jià)機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產(chǎn)估價(jià)機構，則該房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊有效期至( )。
A.2006年8月
B.2007年8月
C.2008年2月
D.2009年2月
答案：B
解析：《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》規定，房地產(chǎn)估價(jià)師注冊有效期為3年。注冊有效期滿(mǎn)需繼續執業(yè)的，應在注冊有效期滿(mǎn)30日前，申請辦理延續注冊。
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