房產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬卷

　　房產(chǎn)估價(jià)師是一個(gè)很新潮的職業(yè)，下面是YJBYS小編為大家搜索整理的關(guān)于房產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬卷，歡迎參考學(xué)習，希望對大家有所幫助!想了解更多相關(guān)信息請持續關(guān)注我們應屆畢業(yè)生培訓網(wǎng)!

　　一、單項選擇題

　　1.估價(jià)的通俗含義是估計()的價(jià)格或價(jià)值。

　　A.現有物品

　　B.一般物品

　　C.經(jīng)濟物品

　　D.建筑物品

　　2.房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。

　　A.獨一無(wú)二和供給有限

　　B.獨一無(wú)二和價(jià)值量大

　　C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大

　　D.不可移動(dòng)和用途多樣

　　3.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由()決定的。

　　A.土地總量有限

　　B.規劃+限制

　　C.房地產(chǎn)不可移動(dòng)

　　D.價(jià)值量大

　　4.估價(jià)報告書(shū)中說(shuō)明的()限定了其用途。

　　A.估價(jià)原則

　　B.估價(jià)方法

　　C.估價(jià)目的

　　D.估價(jià)對象狀況

　　5.下列不屬于土地使用權的是()。

　　A.建設用地使用權

　　B.宅基地使用權

　　C.土地承包經(jīng)營(yíng)權

　　D.租賃權

　　6.不屬于引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因是()。

　　A.外部經(jīng)濟

　　B.需求增加導致稀缺性增加

　　C.生活水平的提高

　　D.通貨膨脹

　　7.最適合用市場(chǎng)法估價(jià)的是()。

　　A.用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)

　　B.可銷(xiāo)售的房地產(chǎn)

　　C.出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)

　　D.僅適用于自用的房地產(chǎn)

　　8.下列()使用條件，不屬于主要為城市規劃設計的條件。

　　A.用途

　　B.建筑規模

　　C.容積率

　　D.綠地率

　　9.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的()表現出房地產(chǎn)價(jià)格的獨特之處。

　　A.等值

　　B.不等值

　　C.相同

　　D.不相同

　　10.從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應當首先分析將如何影響房地產(chǎn)的()。

　　A.長(cháng)期趨勢

　　B.后期利潤

　　C.權益

　　D.供給和需求

　　11.某地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的7%，應由買(mǎi)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由賣(mài)方負擔。但之后雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的全部稅費改由買(mǎi)方支付，并在原價(jià)格基礎上相應調整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調整后買(mǎi)方應付給賣(mài)方

　　()元/m2。

　　A.2020.80

　　B.2214.29

　　C.2336.45

　　D.2447.37

　　12.某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元。

　　A.2400

　　B.2580

　　C.2607

　　D.2760、

　　13.房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因為根據經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的()。

　　A.成交價(jià)格

　　B.理論價(jià)格

　　C.評估價(jià)值

　　D.市場(chǎng)價(jià)格

　　14.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2625元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由賣(mài)方負擔。據悉，該地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方、買(mǎi)方繳納的稅費分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。

　　A.2000

　　B.2200

　　C.2400

　　D.2500

　　15.下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是()。

　　A.交通擁擠

　　B.建筑技術(shù)進(jìn)步

　　C.城市規劃改變

　　D.自然環(huán)境惡化

　　16.磚混結構二等房屋的殘值率一般為()。

　　A.4%

　　B.3%

　　C.2%

　　D.1%

　　17.有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價(jià)格()乙的價(jià)格。

　　A.高于

　　B.低于

　　C.等于

　　D.條件不足，無(wú)法確定

　　18.除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其()的狀況。

　　A.估價(jià)作業(yè)日期

　　B.成交日期時(shí)

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.交易日期調整后

　　19.某宗估價(jià)對象房地產(chǎn)是在土地使用權出讓的'土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為()年。

　　A.38

　　B.42

　　C.58

　　D.60

　　20.某房地產(chǎn)未來(lái)年凈收益為30萬(wàn)元，又知10年后的轉售價(jià)格為150萬(wàn)元，若報酬率為8%，利息率為7%，則該房地產(chǎn)現值為()萬(wàn)元。

　　A.351.30

　　B.280.19

　　C.270.78

　　D.277.55

　　21.某房地產(chǎn)的報酬率為8%，收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報酬率為6%，收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。

　　A.3800

　　B.4500

　　C.5200

　　D.5600

　　22.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預測未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于()萬(wàn)元。

　　A.280

　　B.285

　　C.290

　　D.295

　　23.某寫(xiě)字樓年出租凈收益為300萬(wàn)元，預計未來(lái)三年內仍然維持該水平，三年后該寫(xiě)字樓價(jià)格為現在寫(xiě)字樓價(jià)格的1.2倍，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫(xiě)字樓現在的價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.4580

　　B.5580

　　C.6580

　　D.7580

　　24.運用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是()。

　　A.房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現出一定的規律性

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的數額大致接近

　　25.某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開(kāi)工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為3年，估計該項目建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現率為12%，該項目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現值為()萬(wàn)元。

　　A.4023.04

　　B.4074.10

　　C.4768.50

　　D.5652.09

　　26.資本化率是()的倒數。

　　A.毛租金乘數

　　B.潛在毛租金乘數

　　C.有效毛收入乘數

　　D.凈收益乘數

　　27.某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分攤計算，該所有人擁有的土地數量為()m2。

　　A.40

　　B.45

　　C.48

　　D.50

　　28.房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是()。

　　A.市場(chǎng)行情變化不定

　　B.供需變化引起價(jià)格變化

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復雜且難以把握

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同

　　29.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括()。

　　A.最佳區位

　　B.最佳規模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集約度

　　30.預計某地區某類(lèi)房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預計其價(jià)格會(huì )()。

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不變

　　D.升降難定

　　31.某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬(wàn)元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬(wàn)元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對該單位來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)與()萬(wàn)元的資金等價(jià)。

　　A.2000

　　B.400

　　C.4000

　　D.10000

　　32.某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì )在上一年的基礎上增加3萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.695.83

　　B.681.25

　　C.715.83

　　D.718.75

　　33.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為()元/m22。

　　A.50

　　B.250

　　C.300

　　D.350

　　34.若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為()。

　　A.78%

　　B.85%

　　C.117%

　　D.150%

　　35.在估價(jià)報告中陳述()，既是維護估價(jià)人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報告使用者在使用估價(jià)報告時(shí)需要注意的事項。

　　A.估價(jià)師聲明

　　B.估價(jià)的假設和限制條件

　　C.估價(jià)方法

　　D.估價(jià)對象

　　二、多項選擇題

　　1.下列對房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的認識，正確的是()。

　　A.房地產(chǎn)的估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　C.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì )有誤差，但應將誤差控制在合理的范圍內

　　E.房地產(chǎn)估價(jià)是門(mén)科學(xué)不是藝術(shù)

　　2.土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有()。

　　A.無(wú)視建筑物的存在，即將其設想為無(wú)建筑物的空地

　　B.重視建筑物的存在，即將其設想為可利用的資源物

　　C.考慮建筑物存在對土地價(jià)值的影響

　　D.考慮豪華建筑存在對土地價(jià)值與可利用資源的具體影響

　　E.重視土地對建筑物價(jià)值的影響

　　3.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。

　　A.裝飾裝修改造

　　B.通貨膨脹

　　C.需求增加導致稀缺性增加

　　D.改進(jìn)物業(yè)管理

　　E.周?chē)�環(huán)境改善

　　4.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)()來(lái)實(shí)現。

　　A.充公權

　　B.管制權

　　C.征稅權

　　D.征收權

　　E.出讓權

　　5.權益狀況比較與調整的主要內容包括()。

　　A.土地使用年限

　　B.土地出讓方式

　　C.城市規劃限制條件

　　D.樓層、朝向

　　E.公共設施完備程度

　　6.最高最佳使用必須同時(shí)滿(mǎn)足的條件包括()。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.經(jīng)濟上可行

　　D.價(jià)值最大化

　　E.使用上簡(jiǎn)便

　　7.下列情形中會(huì )導致房地產(chǎn)當前需求增加的有()。

　　A.消費者的收入增加

　　B.作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　C.作為互補品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　D.消費者預期其未來(lái)的收入增加

　　E.消費者預期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　8.建筑物重置價(jià)格的求取方法有()等。

　　A.單位比較法

　　B.工料測量法

　　C.指數調整法

　　D.分部分項法

　　E.成新折扣法

　　9.從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營(yíng)費用不包含()等。

　　A.房地產(chǎn)改擴建費用

　　B.抵押貸款還本付息額

　　C.房屋設備折舊費

　　D.所得稅

　　E.房屋裝修折舊費

　　10.補地價(jià)是指需要補交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權出讓金、土地收益等。()是需要補地價(jià)的主要情形。

　　A.出讓土地使用權期滿(mǎn)后續期

　　B.增加原土地使用權出讓時(shí)規定的容積率

　　C.轉讓、出租、抵押土地使用權的房地產(chǎn)

　　D.改變原土地使用權出讓時(shí)規定的用途

　　E.拍賣(mài)土地使用權

　　11.收益法中確定資本化率的基本方法有()。

　　A.市場(chǎng)提取法

　　B.累加法

　　C.指數調整法

　　D.投資收益率排序插入法

　　E.收益乘數法

　　12.假設開(kāi)發(fā)法中，按傳統方法需要計算利息的項目有()。

　　A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　B.開(kāi)發(fā)成本和管理費用

　　C.銷(xiāo)售稅費

　　D.投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費

　　E.開(kāi)發(fā)利潤

　　13.運用直接資本化法估價(jià)，采用的資本化率包括()。

　　A.加權平均資本化率

　　B.綜合資本化率

　　C.建筑物資本化率

　　D.土地資本化率

　　E.權益資本化率

　　14.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有()。

　　A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)

　　C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負相關(guān)

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數學(xué)公式或數學(xué)模型來(lái)量化

　　E.匯率因素對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現是：本幣匯率上升，會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，則導致房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　15.估價(jià)項目完成后，應歸檔的估價(jià)資料包括()。

　　A.實(shí)地查勘記錄

　　B.委托人照片

　　C.估價(jià)項目來(lái)源和接洽情況

　　D.估價(jià)中的不同意見(jiàn)

　　E.估價(jià)報告定稿之前的重大調整或修改意見(jiàn)

　　三、判斷題

　　1.估價(jià)當事人是指與估價(jià)單位有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機構和估價(jià)委托人。()

　　2.在城市規劃上，地下建筑面積以容積率來(lái)衡量開(kāi)發(fā)強度。()

　　3.在建工程是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)類(lèi)型。()

　　4.房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要是銷(xiāo)售、出租、營(yíng)業(yè)和自用。()

　　5.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權益的價(jià)格。()

　　6.交易稅費非正常負擔的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。()

　　7.交易日期調整的關(guān)鍵是要把握估價(jià)對象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況。()

　　8.高層建筑地價(jià)分攤是將高層建筑物的造價(jià)分攤到所占土地上。()

　　9.在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期問(wèn)，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調整。()

　　10.假設開(kāi)發(fā)法類(lèi)似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設開(kāi)發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余。()

　　11.在運用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(cháng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。()

　　12.在應用指數修勻法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要進(jìn)行修勻常數a的試算，用哪個(gè)常數n修正的預測值與實(shí)際值的相對誤差最小，就以這個(gè)常數來(lái)修正最合適。()

　　13.假設開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、舊房、期房等。()

　　14.人口密度高的地區，房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì )趨高。()

　　15.房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較突出，在上風(fēng)地區的房地產(chǎn)價(jià)格一般較低;在下風(fēng)地區房地產(chǎn)價(jià)格一般較高。()

　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、C　2、D　3、A　4、C　5、D 　6、C　7、B　8、B　9、D　10、D

　　11、B　12、A　13、D　14、D　15、B 　16、C　17、B　18、B　19、A　20、C

　　21、D　22、A　23、D　24、D　25、C 　26、D　27、C　28、C　29、A　30、B

　　31、A　32、D　33、B　34、A　35、A

　　二、多項選擇題

　　1、BCD 　2、AC 　3、CE 　4、ABCD　5、 AC

　　6、ABCD　 7、ABDE 　8、ABCD 　9、ABD 　10、ABCD

　　11、ABD　12、 BCD　 13、BCD 　14、ACE 　15、ACDE

　　三、判斷題

　　1、√　2、×　3、×　4、√　5、√

　　6、√　7、√　8、×　9、×　10、√

　　11、√　12、×　13、×　14、×　15×

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