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房產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)項目
房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國統一考試，取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執業(yè)資格證書(shū)》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試的科目包括房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)評估理論與方法、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析等。
★抵押貸款價(jià)值評估
☆房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應采用市場(chǎng)價(jià)值標準，可參照設定抵押權時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應在估價(jià)報告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。
☆房地產(chǎn)抵押價(jià)值應是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權擔保時(shí)的價(jià)值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價(jià)值。
☆估價(jià)對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價(jià)值： ①直接評估在劃撥土地使用權下的市場(chǎng)價(jià)值;②評估假設在出讓土地使用權下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價(jià)款。選擇上述方式評估抵押價(jià)值，均應當在估價(jià)報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價(jià)款的數額。該數額按照當地政府規定的標準測算;當地政府沒(méi)有規定的，參照類(lèi)似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。
☆以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應考慮設定抵押權以及抵押期限屆滿(mǎn)時(shí)土地使用權的剩余年限對抵押價(jià)值的影響。
☆以享受?chē)覂?yōu)惠政策購買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值。 ☆以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。
☆以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。
☆抵押估價(jià)目的，應當表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值” ◎房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。本意見(jiàn)所稱(chēng)抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括①發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，②已抵押擔保的債權數額，以及③其他法定優(yōu)先受償款。
《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》(法釋[2002]16號)規定：①建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個(gè)月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。②建筑工程價(jià)款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實(shí)際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。③消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。
◎房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應當在“估價(jià)的假設和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報告中提醒估價(jià)報告使用者注意。
◎法律、法規規定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)對象。
1、如果是特殊房地產(chǎn)，要說(shuō)明是否經(jīng)過(guò)了報批，是否可以做抵押物。
2、劃撥方式取得的土地使用權抵押估價(jià)結果中，沒(méi)有扣除需要補交的土地使用權出讓金。
3、拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。
4、再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔保債權。
5、抵押評估時(shí)，未說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。
6、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日，但估價(jià)委托合同另有約定的除外。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應當在“估價(jià)的假設和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報告中提醒估價(jià)報告使用者注意。
7、抵押的房地產(chǎn)應說(shuō)明其市場(chǎng)風(fēng)險和處分問(wèn)題以及賠償問(wèn)題
8、劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押;
9、抵押等估價(jià)目的要考慮風(fēng)險及變現能力，報告里要有說(shuō)明
10、估價(jià)報告的附件應包括：①法定優(yōu)先受償權利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調查記錄;②內外部狀況照片(由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價(jià)報告中予以披露);
11、以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。
12、以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。
13、評估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑
工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明;存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應當以書(shū)面形式提供拖欠的數額。
14、估價(jià)師知悉估價(jià)對象已設定抵押權的，應當在估價(jià)報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。
15、估價(jià)師不得濫用假設和限制條件，應當針對房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的具體情況，在估價(jià)報告中合理且有依據地明確相關(guān)假設和限制條件。已作為假設和限制條件，對估價(jià)結果有重大影響的因素，應當在估價(jià)報告中予以披露，并說(shuō)明其對估價(jià)結果可能產(chǎn)生的影響。
16、抵押估價(jià)報告應當包含估價(jià)的依據、原則、方法、相關(guān)數據來(lái)源與確定、相關(guān)參數選取與運用、主要計算過(guò)程等必要信息，使委托人和估價(jià)報告使用者了解估價(jià)對象的范圍，合理理解估價(jià)結果。
17、抵押估價(jià)報告應當向估價(jià)報告使用者作如下提示：①估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響;②在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn);③合理使用評估價(jià)值;④定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。
18、抵押估價(jià)應關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以分析和說(shuō)明。評估續貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應對房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說(shuō)明。
19、抵押估價(jià)報告應當包括估價(jià)對象的變現能力分析。變現能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現金的可能性。變現能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現的價(jià)格與評估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現的時(shí)間長(cháng)短以及費用、稅金的種類(lèi)、數額和清償順序。
★拍賣(mài)變現時(shí)的費用、稅金，主要有：①強制拍賣(mài)費用、②拍賣(mài)傭金、③訴訟律師費、④交易手續費、⑤評估費、⑥登記費和⑦合同公證費;⑧營(yíng)業(yè)稅及附加、⑨印花稅、⑩應補繳的土地出讓價(jià)款等。
20、在處置房地產(chǎn)時(shí)，應當評估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現價(jià)值意見(jiàn)及其理由。 21、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告的名稱(chēng)，應當為“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告”，由房地產(chǎn)估價(jià)機構出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機構公章，并有至少二名專(zhuān)職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。
22、在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報告中作出必要的風(fēng)險提示。A.在運用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應當對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。B.運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。C.在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。D、在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。 E、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價(jià)參數值的，應當優(yōu)先選用;不選用的，應當在估價(jià)報告中說(shuō)明理由。
23、劃撥地使用權房地產(chǎn)抵押，要說(shuō)明土地使用權出讓金由誰(shuí)負擔(一般是房地產(chǎn)權利人)
24、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是實(shí)地查看之日的，在“估價(jià)的假設和限制條件”中假定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查看之日的狀況一致
★城市房屋拆遷估價(jià)
☆拆遷估價(jià)是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評估。房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時(shí)安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區、直轄市政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估確定。
1、拆除違章建筑、超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑不予補償;拆除未超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑給予適當補償。 2、實(shí)行作價(jià)補償的，可根據當地政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后結合建筑物成新估價(jià)。
3、依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會(huì )公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí)，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價(jià)中包括土地使用權的補償估價(jià)。此種土地使用權補償估價(jià)，應根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。
4、拆遷評估對估價(jià)對象用途與面積的認定要符合有關(guān)拆遷評估規定。
委托拆遷估價(jià)的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。
被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權屬證書(shū)及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規定的，從其規定;拆遷雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可按照協(xié)商結果進(jìn)行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒(méi)有設立房屋面積鑒定機構的，可委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問(wèn)題，由市、縣規劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)制定辦法予以解決。
5、拆遷評估的結論應當是完整權利狀況下的價(jià)值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。
6、拆遷估價(jià)目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。”
7、拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規模大、分期分段實(shí)施的，以當期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 8、拆遷估價(jià)的價(jià)值標準為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
9、拆遷估價(jià)應當參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣政府或者其授權部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。
10、實(shí)地查看記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價(jià)機構以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報告中作出相應說(shuō)明。
11、拆遷估價(jià)一般應當采用市場(chǎng)法。不具備采用市場(chǎng)法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報告中充分說(shuō)明原因。
12、拆遷評估價(jià)格應當以人民幣為計價(jià)的貨幣單位，精確到元。
13、估價(jià)機構應當將分戶(hù)的初步估價(jià)結果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶(hù)估價(jià)報告。
14、拆遷人或被拆遷人對估價(jià)報告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機構咨詢(xún)。估價(jià)機構應當向其解釋拆遷估價(jià)的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價(jià)結果產(chǎn)生的過(guò)程。
15、對估價(jià)結果有異議的，收到估價(jià)報告之日起5日內，可申請復核估價(jià)，也可另行委托評估。
16、拆遷估價(jià)機構確定后，一般由拆遷人委托。
★房地產(chǎn)拍賣(mài)估價(jià)
1、房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評估，首先應以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準為原則確定其客觀(guān)合理價(jià)格，之后再考慮短期強制處分(快速變現)等因素的影響確定拍賣(mài)底價(jià)。
2、法院委托評估的估價(jià)結論應當是完整權利狀況下的價(jià)值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。
3、對司法委托拍賣(mài)評估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。拍賣(mài)底價(jià)由法院參考評估結果制定。
★保險估價(jià)
☆保險價(jià)值應是投保人與保險人訂立保險合同時(shí)作為確定保險金額基礎的保險標的的價(jià)值。保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的的實(shí)際投保金額。
1、房地產(chǎn)保險估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險價(jià)值評估和保險事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評估。
2、房地產(chǎn)投保時(shí)的保險價(jià)值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場(chǎng)比較法。
3、房地產(chǎn)投保時(shí)的保險價(jià)值，根據采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。
4、保險事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評估，應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價(jià)值或損失程度。
5、沒(méi)有分清投保價(jià)值評估和保險損失程度評估。
6、保險損失程度的評估，沒(méi)有明確是按“可修復的情況”還是按“不可修復的情況”進(jìn)行評估。
7、保險損失程度的評估沒(méi)有依據保險合同，估價(jià)依據中也缺少保險合同。
8、保險損失程度的評估，沒(méi)有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失，說(shuō)明是否能修復。
9、按“不可修復情況”評估損失時(shí)，沒(méi)有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值。
10、保險估價(jià)中不計地價(jià)，把土地也作為了保險估價(jià)的估價(jià)對象。
11、保險估價(jià)中價(jià)格內涵表述中應明示是否包含間接損失。
★房地產(chǎn)課稅估價(jià)
1、房地產(chǎn)課稅估價(jià)應按相應稅種為核定其計稅依據提供服務(wù)。
2、有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價(jià)，應按相關(guān)稅法具體執行。 3、房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準，并應符合相關(guān)稅法的有關(guān)規定。
4、土地增值稅估價(jià)，扣除項目(開(kāi)發(fā)商)不包括：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設施的費用、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等扣除項目。理由：稅法已經(jīng)規定了扣除比例，不在評估內容之列。
★房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 1、房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)應注意分割、合并對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價(jià)值不能簡(jiǎn)單等于各部分房地產(chǎn)價(jià)值之和。
2、分割估價(jià)應對分割后的各部分分別估價(jià)。
3、合并估價(jià)應對合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。 4、合并的評估，沒(méi)有說(shuō)明合并前、后的用途，沒(méi)有以加權處理方式計算最終分配率。用途變更
5、待合并房地產(chǎn)是否符合法定的轉讓條件。估價(jià)報告中應予以說(shuō)明。因合并而支付的額外費用也要加以考慮和說(shuō)明。
6、待合并房地產(chǎn)的土地使用權取得方式。劃撥地要補繳出讓金或上繳土地使用權收益。
7、注意鄰地購買(mǎi)價(jià)格的含義(易錯)。A地的鄰地購買(mǎi)價(jià)格：B地所有者購買(mǎi)A地的價(jià)格，其數額應為：A地的空地價(jià)格加上A地的增值分配額。
★房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
1、未說(shuō)明房、地權屬的合法性及有關(guān)內容的完整性。
2、未說(shuō)明出讓起止時(shí)間、出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書(shū)。
3、地下室與公寓不宜采用同一報酬率。
4、報酬率確定時(shí)所選的安全利率值，應具體指明為同期一年期國債年利率或央行公布的一年期存款年利率。
【其他估價(jià)目的的常見(jiàn)錯誤】
1、合資入股的評估，沒(méi)有說(shuō)明入股后的用途(合法用途、實(shí)際用途)。
2、拍賣(mài)底價(jià)的評估，沒(méi)有確定出拍賣(mài)保留價(jià)。
強制拍賣(mài)底價(jià)評估時(shí)要考慮短期內強制處分標的物時(shí)造成的價(jià)格折減;土地出讓拍賣(mài)則可以采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準;
3、糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對象”一項中，僅說(shuō)明了土地使用權的取得方式(劃撥或出讓)，對出讓方式?jīng)]有告之出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書(shū);沒(méi)有說(shuō)明糾紛緣何而起，估價(jià)對象為何需要估價(jià)。處理房地產(chǎn)糾分的估價(jià)，應說(shuō)明產(chǎn)生糾紛的理由
4、征用或拆遷補償估價(jià)違背了國家制定的征用或拆遷補償標準或規定。
5、出讓土地的評估只說(shuō)明了原用途，沒(méi)有說(shuō)明規劃、出讓的用途。
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