2017房地產(chǎn)估價(jià)師模擬真題答案
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一、單項選擇題
1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B 11.A
12.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.D 18.D 19.A 20.A 21.A 22.B
23.A 24.B 25.C 26.A 27.A 28.C 29.B 30.A 31.A 32.A 33.D
34.D 35.A
二、多項選擇題
1.BCD 2.ABD 3.ABD 4.AB 5.ACD 6.ABD 7.BD
8.ACD 9.ABD 10.AD 11.ABCE 12.ABDE 13.CE 14.ABCD
15.BCE
三、判斷題
1.× 2.× 3.× 4.× 5.√ 6.√ 7.× 8.√ 9.× 10.√ 11.×
12.√ 13. × 14.√ 15.×
四、計算題
1.解：1、計算公式：比準價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產(chǎn)狀況修正系數
2、交易情況修正系數為：
可比實(shí)例A=100/100
可比實(shí)例B=100/97
可比實(shí)例A=100/105
3、交易日期修正系數為：
可比實(shí)例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比實(shí)例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比實(shí)例C=1.033×1.038=1.072
4、房地產(chǎn)狀況修正系數為：
可比實(shí)例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比實(shí)例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比實(shí)例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
5、計算比準價(jià)格：
比準價(jià)格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比準價(jià)格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)
比準價(jià)格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
6、將上述三個(gè)比準價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數作為比較法的估算結果，則有：
估價(jià)對象價(jià)格(單價(jià))=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)
估價(jià)對象價(jià)格(總價(jià))=1388.22×1500=208.23萬(wàn)元
2.解：1、運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：
2、計算年總收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2萬(wàn)元
3、計算年總費用：
(1)年折舊費=22000/47 +8000×(1-4%)/12 =1108.09萬(wàn)元
(2)年經(jīng)常費=100×12=1200萬(wàn)元
(3)年房產(chǎn)稅=5569.2×12%=668.3萬(wàn)元
(4)營(yíng)業(yè)稅等=5569.2×6%=334.15萬(wàn)元
年總費用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54萬(wàn)
4、計算年凈收益=5569.2-3310.54=2258.66萬(wàn)元
5、計算房地產(chǎn)價(jià)格
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