濰坊市城市住宅小區物業(yè)管理辦法全文

　　《濰坊市城市住宅小區物業(yè)管理辦法》已經(jīng)二ΟΟ一年八月七日第二十九次市政府常務(wù)會(huì )議研究通過(guò),現予發(fā)布施行。

　　市　長(cháng) 王伯祥

　　二ΟΟ一年八月十九日

　　濰坊市城市住宅小區物業(yè)管理辦法

　　第一章　總　則

　　第一條　為規范物業(yè)管理行為,維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,保障物業(yè)的合理使用,根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》、《山東省城市住宅小區物業(yè)管理辦法》及有關(guān)政策規定,結合本市實(shí)際,制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區域內統一規劃建設、配套設施比較齊全、建設用地規模在1萬(wàn)平方米以上的城市居民住宅小區的物業(yè)管理。

　　第三條　本辦法所稱(chēng)物業(yè),是指已建成并交付使用的房屋及其附屬的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其他組織的委托對物業(yè)進(jìn)行維護、修繕、管理,對物業(yè)區域內的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛生、綠化等事項提供協(xié)助管理或服務(wù)的活動(dòng)。

　　第四條　物業(yè)管理企業(yè)要接受小區所在地居民委員會(huì )的監督和指導,居民委員會(huì )應支持物業(yè)管理企業(yè)依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)。

　　物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的原則,逐步實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理。

　　第五條　市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責對全市物業(yè)管理工作進(jìn)行指導、監督和行業(yè)管理。各縣市區房產(chǎn)管理部門(mén)是本行政區域內物業(yè)管理的主管部門(mén)。

　　建設、規劃、民政、工商、物價(jià)、公安、市政等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責,協(xié)同做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第六條　業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部位和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權利。

　　物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì ),人數較多的,可以組成業(yè)主代表大會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì ))。

　　第七條　業(yè)主大會(huì )應當有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì )的決定,應當有出席會(huì )議的過(guò)半數投票權數的業(yè)主表決通過(guò)。

　　第八條　物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%,且使用已超過(guò)1年的,應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì ),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。

　　物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門(mén)應當指導業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。

　　第九條　業(yè)主委員會(huì )是經(jīng)物業(yè)管理主管部門(mén)核準登記,在實(shí)施物業(yè)管理工作中代表和維護全體業(yè)主合法權益的非法人組織。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內,到物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門(mén)辦理登記。

　　第十條　業(yè)主委員會(huì )履行下列職責:

　　(一)召集和主持業(yè)主大會(huì );

　　(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程草案或者修訂草案并提交業(yè)主大會(huì )通過(guò);

　　(三)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;

　　(四)依照法律法規和政策規定,負責有關(guān)物業(yè)共用部位、共用設備、設施維修基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修基金)的續籌,監督維修基金的使用和管理;

　　(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃、物業(yè)管理服務(wù)費的預算和決算;

　　(六)聽(tīng)取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議,監督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);(七)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定;(八)監督業(yè)主公約的遵守和物業(yè)管理制度的執行;(九)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。前款第二、三、四項規定的事項,應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )通過(guò)。業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展活動(dòng)所需費用,由全體業(yè)主分擔。

　　第十一條　業(yè)主委員會(huì )應定期召開(kāi)會(huì )議。會(huì )議應有過(guò)半數委員出席,其決定須經(jīng)全體委員半數以上通過(guò)方為有效。

　　業(yè)主委員會(huì )作出的決定應當予以公布,對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主及非業(yè)主使用人具有約束力。

　　第三章　物業(yè)管理服務(wù)與收費

　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記注冊,并經(jīng)市物業(yè)管理主管部門(mén)審批或按規定程序審查報上級建設行政主管部門(mén)批準,領(lǐng)取《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證》后,方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)可享受?chē)�家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第十三條　銷(xiāo)售(預售)物業(yè)前至業(yè)主委員會(huì )與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時(shí)止,開(kāi)發(fā)建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理服務(wù),并與其簽訂物業(yè)管理合同。管理費用由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　第十四條　在銷(xiāo)售(預售)物業(yè)時(shí),開(kāi)發(fā)建設單位或其選聘的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)購買(mǎi)人應當簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,并將其作為物業(yè)銷(xiāo)售(預售)合同的附件。

　　第十五條　業(yè)主委員會(huì )成立后,業(yè)主委員會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè),雙方應當簽訂物業(yè)管理合同。

　　第十六條　物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應當約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項:

　　(一)物業(yè)共用部位的日常維護和管理;

　　(二)物業(yè)共用設施、設備及其運行的日常維護和管理;

　　(三)環(huán)境衛生、綠化管理服務(wù);

　　(四)物業(yè)管理區域內公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù);

　　(五)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

　　(六)有關(guān)維修基金的`帳務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)檔案資料的管理;

　　(八)當事人認為需要約定的其他事項。

　　第十七條　開(kāi)發(fā)建設單位應當在物業(yè)管理區域內提供必需的物業(yè)管理服務(wù)用房,其產(chǎn)權屬全體業(yè)主共同所有。

　　第十八條　物業(yè)管理應當遵循統一管理與專(zhuān)業(yè)化服務(wù)相結合的原則。

　　在一個(gè)獨立或者劃定的物業(yè)管理區域內,業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )只能聘用一家物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)可以將管理區域內的專(zhuān)項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)營(yíng)公司,但不得將物業(yè)管理整體管理服務(wù)委托他人。

　　第十九條　物業(yè)管理服務(wù)收費,應當遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)質(zhì)量相適應的原則,并區別不同情況、不同項目分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)三種價(jià)格管理形式。

　　為普通住宅小區的物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供公共衛生清潔、保安、綠化、共用設施維修保養等具有公共性的服務(wù),其收費實(shí)行政府定價(jià);為高級公寓、別墅區等高標準住宅小區提供的公共性服務(wù)、為各類(lèi)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù),包括代繳水費、電費、有線(xiàn)電視費、電話(huà)費等,其收費實(shí)行政府指導價(jià);為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個(gè)別需求提供的特需特約服務(wù),其收費由雙方協(xié)商議定,報當地物價(jià)部門(mén)備案。實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)的,其收費項目和收費標準,由價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)管理主管部門(mén)按照國家有關(guān)規定確定,并予以公布。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)的具體收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布,并定期公開(kāi)帳目,接受全體業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的監督、質(zhì)詢(xún)。

　　第二十一條　物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。

　　業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費用的,從其約定,但業(yè)主負最終繳納責任。物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)雙方約定可以預收。已向業(yè)主或者非業(yè)主使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的,其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　第二十二條　開(kāi)發(fā)建設單位未售未租的物業(yè),其管理服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位承擔,具體繳納標準由雙方協(xié)商確定。

　　第二十三條　開(kāi)發(fā)建設單位在出售住宅時(shí),須按該住宅購房款3%的比例向購房者代收住宅小區物業(yè)管理公共資金。在業(yè)主辦理房屋權屬證書(shū)時(shí),開(kāi)發(fā)建設單位應將代收的公共資金交給物業(yè)管理主管部門(mén)代管,業(yè)主委員會(huì )成立后,由物業(yè)管理主管部門(mén)將公共資金移交給業(yè)主委員會(huì )管理,資金歸小區房屋所有權人集體所有。

　　業(yè)主委員會(huì )成立前,公共資金的使用由開(kāi)發(fā)建設單位或委托的物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃,經(jīng)物業(yè)管理主管部門(mén)審核后劃拔。業(yè)主委員會(huì )成立后,公共資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃,經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審定后實(shí)施。

　　第二十四條　房改出售公有住房,售房單位必須按15%的比例從售房款中提取公有住房售后維修基金。維修基金屬售房單位所有,專(zhuān)戶(hù)儲存,專(zhuān)款專(zhuān)用。本辦法施行前,公有住房出售后未建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規定的,售房單位應在限期內建立或補提維修基金本息。本辦法施行后購買(mǎi)公有住房的,在售房單位收取房?jì)r(jià)款時(shí),按住房評估價(jià)格的2%向購買(mǎi)人收取住房維修資金,共用部位維修基金按單位住房基金管理辦法進(jìn)行管理。本辦法施行前已出售的公有住房,購房者可按照當時(shí)售房成本價(jià)格2%的比例補繳,或根據購房面積,按每年1—3元燉平方米向物業(yè)管理企業(yè)繳納共有部位維修資金。

　　從售房收入中提取的維修基金,其利息收入根據業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)的住房維修計劃申請支用,但不能支取維修基金本金;業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)繳納的維修資金,其本息均可使用,維修基金利息或業(yè)主繳納的維修資金不足以支付維修費用的,可由業(yè)主按其擁有的住宅建筑面積的份額分攤。

　　第二十五條　業(yè)主轉讓物業(yè),其物業(yè)管理公共資金和住宅維修基金帳戶(hù)的剩余費用均不予退還,繼續用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施等的維修、更新。

　　第二十六條　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線(xiàn)電視等市政公用設施在物業(yè)管理區域內實(shí)施新增、維修、更新改造工程,應按有關(guān)規定辦理施工手續,并做好施工后的恢復工作。

　　第四章　物業(yè)的使用與維護

　　第二十七條　新建物業(yè)竣工后,開(kāi)發(fā)建設單位必須按規定申請綜合驗收。綜合驗收由建設行政主管部門(mén)按照建設部《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》的規定組織實(shí)施。綜合驗收合格的,方可辦理物業(yè)管理移交手續。

　　第二十八條　物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí),物業(yè)管理委托方應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料:

　　(一)項目規劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單體建筑、結構、設備竣工圖;

　　(三)附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;

　　(四)設施、設備安裝、使用和維護保養技術(shù)資料;

　　(五)單項工程竣工驗收證明材料;

　　(六)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(七)房屋及配套設施的產(chǎn)權資料;

　　(八)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)管理合同或者前期物業(yè)管理協(xié)議終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應當將上款規定的物業(yè)檔案資料完整移交給物業(yè)管理委托方或其指定的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十九條　物業(yè)管理區域內禁止下列行為:

　　(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;

　　(二)占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設備設施;

　　(三)未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準亂搭、亂建、亂設攤點(diǎn);

　　(四)侵占綠地,毀壞綠化;

　　(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲;

　　(七)在建筑物或者構筑物上私開(kāi)門(mén)窗或者亂掛、亂貼、亂寫(xiě)、亂劃;

　　(八)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動(dòng);

　　(九)法律法規和政策及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設備設施實(shí)施維修養護時(shí),有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人必須給予配合。因業(yè)主、非業(yè)主使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的,責任人應當負責修復或者賠償。

　　第五章　罰　則

　　第三十一條　未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)從事住宅小區物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由物業(yè)管理主管部門(mén)依照《山東省城市住宅小區物業(yè)管理辦法》的規定,責令其限期補辦手續,可并處1萬(wàn)元以下罰款。

　　第三十二條　物業(yè)管理企業(yè)違反國家價(jià)格政策收費的,由價(jià)格主管部門(mén)按國家有關(guān)規定予以處罰。

　　第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的,業(yè)主、非業(yè)主使用人有權投訴;業(yè)主委員會(huì )有權制止,并要求其限期改正;物業(yè)管理主管部門(mén)可依據《城市新建住宅小區管理辦法》的規定,對其予以警告、責令限期改正、賠償損失,并可處以罰款:

　　(一)房屋及共用設施、設備修繕不及時(shí)的;

　　(二)管理制度不健全,管理混亂的;

　　(三)私搭亂建,改變物業(yè)和共用設施用途的;

　　(四)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規定義務(wù)的。

　　第三十四條　公有住房售房單位未按照規定足額提取維修基金的,財政部門(mén)和物業(yè)管理主管部門(mén)依據《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定,責令其限期補提維修基金本息;逾期仍不足額提取的,處以自應提取之日起未提取額每日0.3‰的罰款。

　　第三十五條　當事人對行政管理部門(mén)的具體行政行為不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人在法定期限內不申請復議或提起訴訟又不履行具體行政行為的,由作出具體行政行為的行政管理部門(mén)申請人民法院強制執行。

　　第六章　附　則

　　第三十六條　本辦法施行前已建成的住宅小區應在綜合整治的基礎上逐步推行物業(yè)管理。

　　第三十七條　本辦法由濰坊市房產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第三十八條　本辦法自發(fā)布之日起施行。市政府第13號令《濰坊市城市住宅小區管理暫行辦法》同時(shí)廢止。

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