房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識100問(wèn)
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土地及綜合類(lèi)
1、土地用途包括哪些種類(lèi)?
答：土地分為農用地、建設用地和未利用地。
農用地是指直接用于農業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等;未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
2、如何了解土地來(lái)源及性質(zhì)?
答：對已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解;對未辦理房地產(chǎn)登記手續的，可以從土地使用權出讓合同書(shū)中了解。
3、什么是集體土地?
答：集體土地是指農村集體所有的土地。
4、有哪些用地屬于集體土地?
答：根據《中華人民共和國土地管理法》第八條的規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。
5、對集體土地使用權有哪些規定?
答：根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。
根據《深圳經(jīng)濟特區土地使用權出讓條例》的規定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權。
《深圳市土地征用與收回條例》還規定，違反該條例的規定，擅自與農村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無(wú)效;在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的，以非法轉讓土地論處。
6、什么是行政劃撥用地?
答：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
特區內，從特區成立至1988年1月3日期間，由政府無(wú)償劃撥的并辦理了征地手續的土地可認定為行政劃撥用地;特區外，土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權以外的其他方式依法取得的國有土地，均可認定為行政劃撥用地。
7、什么是合作建房?
答：合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。
8、對合作建房有哪些規定?
答：對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門(mén)不再審批合作建房。對已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過(guò)掛牌交易、招標、拍賣(mài)等方式尋找合作方;對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過(guò)規劃國土部門(mén)對規劃、用地等問(wèn)題進(jìn)行審核，并補交市場(chǎng)地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以?huà)炫平灰�、招標、拍賣(mài)等方式尋找合作方。
根據《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規定》和“深府[2001]94號”文的有關(guān)規定，原農村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場(chǎng)的，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10%，可以合作建房。
9、什么是土地使用權出讓?
答：土地使用權出讓?zhuān)侵干钲谑腥嗣裾耘馁u(mài)、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。
10、各類(lèi)用途的土地使用權出讓最高年限是多少?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區土地使用權出讓條例》第十四條的規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年;
(二)工業(yè)用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
另外，加油站、加氣站用地為二十年。
11、通過(guò)出讓方式取得土地使用權后，是否就可以處分該宗土地?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區土地使用權出讓條例》第十五條的規定，土地使用權出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。
12、土地使用權出讓合同包括哪些內容?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區土地使用權出讓條例》第十七條的規定，出讓合同應具備以下主要條款：
(一)雙方當事人的姓名或者名稱(chēng)、地址;
(二)出讓土地使用權的宗地號、面積;
(三)土地使用年期及起止時(shí)間;
(四)土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時(shí)間;
(五)交付土地的時(shí)間;
(六)規劃、市政設計要點(diǎn);
(七)項目竣工提交驗收時(shí)間;
(八)市政設施配套建設義務(wù);
(九)使用相鄰土地和道路的限制;
(十)建設附屬、附加設施的項目及義務(wù);
(十一)違約責任;
(十二)當事人認為必要的其他條款。
出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。
13、土地使用權出讓合同規定的用途或條件是否可以變更?
答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地。對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門(mén)的同意。土地管理部門(mén)應與土地使用者以書(shū)面形式變更出讓合同，重新調整土地使用權出讓金標準，并按有關(guān)規定辦理變更登記。
14、土地使用權的出讓方式有哪些?
答：土地使用權出讓包括招標、拍賣(mài)、協(xié)議三種方式。
15、什么是拍賣(mài)出讓土地使用權?
答：拍賣(mài)出讓土地使用權，是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權的拍賣(mài)主持人的主持下，競投者按規定的方式應價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權的行為。
16、什么是招標出讓土地使用權?
答：招標出讓土地使用權，是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。
17、有哪些土地使用權出讓需通過(guò)招標或拍賣(mài)方式進(jìn)行?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區土地使用權出讓條例》和《深圳經(jīng)濟特區土地使用權招標拍賣(mài)規定》，凡經(jīng)營(yíng)性、營(yíng)利性項目用地一律以招標或拍賣(mài)的方式出讓。
18、什么是協(xié)議出讓土地使用權?
答：協(xié)議出讓土地使用權是指由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。
19、哪些土地使用權出讓可采取協(xié)議方式?
答：根據“深府[2001]94號”文的規定，協(xié)議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍：
(一)工業(yè)用地(特區內限高新技術(shù)項目用地);
(二)市、區政府建設的社會(huì )微利商品房用地和全成本微利商品房用地;
(三)市、區財政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營(yíng)利性用地;
(四)軍事用地。
20、哪些土地使用權出讓經(jīng)市政府批準后可采取協(xié)議方式?
答：根據“深府[2001]94號”文的規定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權，但必須按公告的市場(chǎng)價(jià)格出讓?zhuān)⒊鲎屒闆r予以公示：
(一)屬特區急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地;
(二)市政府以土地入股合作的項目用地。
21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場(chǎng)?
答：根據“深府[2001]94號”文的規定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個(gè)人的不能進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)，應補交市場(chǎng)地價(jià)。在該規定實(shí)施之日(即2001年7月6日)起一年內補交的，按下列辦法辦理：
(一)補交地價(jià)的標準：
1、市、區國有企業(yè)按市場(chǎng)地價(jià)的20%補交地價(jià)。工業(yè)用途免予補交。
2、市、區國有企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人按市場(chǎng)地價(jià)的25%補交地價(jià)。工業(yè)用途免予補交。
(二)自辦理手續之日起按相應房地產(chǎn)用途，重新開(kāi)始計算土地使用年期。
(三)原安居房進(jìn)入市場(chǎng)補交地價(jià)的標準，按市政府有關(guān)規定執行。
(四)上述房地產(chǎn)補交地價(jià)后，發(fā)(換)紅皮房地產(chǎn)證，可以進(jìn)入市場(chǎng)。
(五)上述規定不適用已簽訂土地使用權出讓合同且未交清市場(chǎng)地價(jià)或協(xié)議地價(jià)的土地使用權受讓單位。
(六)在本規定實(shí)施之日起一年內未按上述標準補交地價(jià)的，一律按現行市場(chǎng)地價(jià)標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。
(七)對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑的處理有特別規定的，按特別規定執行。
22、什么是土地的掛牌交易?
答：土地的掛牌交易，即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進(jìn)行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權公開(kāi)掛牌交易的，應公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。
公告期限屆滿(mǎn)，按照以下規定確定能否成交：
(一)若在規定期限內只有一個(gè)申請人，且報價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交;
(二)在規定期限內有二個(gè)以上申請人的，允許多次報價(jià)，土地使用權應由出價(jià)高者獲得。報價(jià)相同的，由在先報價(jià)者獲得;
(三)若在規定期限內沒(méi)有申請人,或者只有一個(gè)申請人但報價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。
報價(jià)以報價(jià)單為準。成交后，由委托人與買(mǎi)方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。
申請人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應補交地價(jià)、應繳納稅費及應付交易服務(wù)費用之和。
23、有哪些土地交易應在土地房產(chǎn)交易中心通過(guò)招標、拍賣(mài)、掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行?
答：根據《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規定》的規定，下列土地交易(包括分割轉讓)應在交易中心通過(guò)招標、拍賣(mài)和掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行：
(一)經(jīng)營(yíng)性項目用地(包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等)的土地使用權出讓;
(二)以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉讓土地使用權的，依法收回土地使用權，通過(guò)招標、拍賣(mài)方式重新出讓;
(三)依出讓方式取得土地使用權，已簽訂出讓合同，交清市場(chǎng)地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權轉讓;
(四)減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權轉讓;
(五)合作建房，但農村征地返還用地除外;
(六)已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權主體，按照城市規劃由政府組織或經(jīng)政府批準組織改造的，選擇改造單位的;
(七)已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權屬同一主體的，在符合現行規劃前提下，土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的;
(八)為實(shí)現抵押權進(jìn)行的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著(zhù)物轉讓;
(九)人民法院、執法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著(zhù)物轉讓;
(十)法律、法規允許的集體所有的建設用地使用權交易。其他機構包括中介機構不得進(jìn)行上述交易。
24、在哪些情形下，土地使用權終止?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區土地使用權出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權終止：
(一)出讓合同規定的年期屆滿(mǎn);
(二)土地滅失;
(三)土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人;
(四)人民法院或土地管理部門(mén)依法作出的沒(méi)收土地使用權的判決、裁定或決定生效;
(五)用地單位遷移或者被依法注銷(xiāo)的;
(六)市政府根據社會(huì )公共利益的需要，提前收回土地使用權的;
(七)法律、法規規定的其他情形。
25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權手續?
答：根據《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規定》的規定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權手續：
(一)違反本規定，須公開(kāi)交易的土地使用權不實(shí)行公開(kāi)交易的;
(二)須公開(kāi)交易的土地使用權不按本規定的規范要求和方式進(jìn)行公開(kāi)交易的;
(三)投標人或競買(mǎi)人互相串通壓價(jià)的;(四)法律、法規規定屬于交易無(wú)效的其他情形。
屬于前款第(一)、(二)項情形的，由監察部門(mén)依法對有關(guān)單位負責人和責任人給予行政處分。構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
26、有哪些土地批文或權屬證明無(wú)效?
答：深圳市土地管理部門(mén)是深圳市土地使用權出讓的主管部門(mén)，統一對全市土地使用權進(jìn)行出讓和對出讓的土地進(jìn)行統一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權。擅自出讓土地使用權的，出讓合同無(wú)效。
無(wú)權批準征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無(wú)效。
凡未取得或擅自變更建設用地規劃許可證而辦理土地使用權屬證明的，土地權屬證明無(wú)效。
27、如何了解地價(jià)是否交清?
答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)交清;對未辦理房地產(chǎn)登記手續的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門(mén)出具的地價(jià)款交清證明;對分期付款的，可以從土地使用權出讓合同書(shū)中了解地價(jià)的分期付款額度。
28、未交清地價(jià)的房地產(chǎn)是如何處理的?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區土地使用權出讓條例》的規定，土地使用者未按出讓合同規定的期限付清土地使用權出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權出讓金應繳交部分萬(wàn)分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門(mén)可以解除出讓合同，收回土地使用權。
土地使用權只支付定金或保證金的，不予退還。土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權出讓金的，不予退還。土地管理部門(mén)扣除土地開(kāi)發(fā)與市政配套設施金總額20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著(zhù)物無(wú)償收歸政府所有。
29、在什么情形下，主管部門(mén)可以無(wú)償收回土地使用權?
答：根據《深圳市土地使用與收回條例》的規定，有下列情形之一的，主管部門(mén)或派出機構可以無(wú)償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著(zhù)物：
(一)出讓合同規定的年期屆滿(mǎn)的;
(二)土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人的;
(三)人民法院或主管部門(mén)依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒(méi)收土地的判決、裁定或決定;(四)法律、法規規定的其他情形。
30、在什么情形下，主管部門(mén)可以提前收回有償出讓的土地使用權?
答：根據《深圳市土地使用與收回條例》的規定，有下列情形之一的，主管部門(mén)在年期屆滿(mǎn)前可以收回有償出讓的土地：
(一)公共利益需要的;
(二)公路、鐵路、機場(chǎng)等經(jīng)核準報廢的;
(三)用地單位遷移或被依法撤銷(xiāo)的;
(四)實(shí)施城市規劃而進(jìn)行舊城區改建需要的。
31、什么是違法建筑?
答：違法建筑是指未經(jīng)規劃土地主管部門(mén)批準，未領(lǐng)取建設工程規劃許可證或臨時(shí)建設工程規劃許可證，擅自建筑的建筑物和構筑物。
32、哪些屬于違法建筑?
答：根據《深圳市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》的規定，違法建筑包括：
(一)占用已規劃為公共場(chǎng)所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑;
(二)不按批準的設計圖紙施工的建筑;
(三)擅自改建、加建的建筑;
(四)農村經(jīng)濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建筑;特區內城市化的居民委員會(huì )或股份合作公司的非農業(yè)用地非法轉讓興建的建筑;
(五)農村經(jīng)濟組織的非農業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過(guò)市政府規定標準的建筑;
(六)擅自改變工業(yè)廠(chǎng)房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;
(七)逾期未拆除的臨時(shí)建筑;
(八)違反法律、法規有關(guān)規定的其他建筑。
33、什么是歷史遺留違法私房?
答：歷史遺留違法私房，是指《深圳市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規所建的下列私房：
(一)原村民非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線(xiàn)外其他土地新建、改建、擴建的私房;
(二)原村民未經(jīng)鎮級以上人民政府批準在原農村用地紅線(xiàn)內新建、改建、擴建的私房;
(三)原村民超出批準文件規定的用地面積、建筑面積所建的私房;
(四)原村民違反一戶(hù)一棟原則所建的私房;
(五)非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房。
34、哪些違法私房不予確認產(chǎn)權?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》的規定，下列違法私房不予確認產(chǎn)權：
(一)占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線(xiàn)或者其他嚴重影響城市規劃又不能采取改正措施的;
(二)占用農業(yè)保護區用地的;
(三)占用一級水源保護區用地的;
(四)非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線(xiàn)外其他土地的。
35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑?
答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑，是指《深圳市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反規劃、土地等有關(guān)法律、法規的規定，未經(jīng)規劃國土資源部門(mén)批準，未領(lǐng)取建設工程規劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設施。
36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑不予確認產(chǎn)權?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規定》的規定，下列違法建筑不予確認產(chǎn)權：
(一)占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線(xiàn)或者其他嚴重影響城市規劃又不能采取改正措施的;
(二)占用農業(yè)保護區用地的;
(三)占用一級水源保護區用地的;
(四)非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線(xiàn)外其他土地的。
37、什么情況下，需繳納土地使用費?
答：使用特區范圍內土地的單位和個(gè)人，都必須依據《深圳經(jīng)濟特區土地使用費征收辦法》的規定繳納土地使用費，但該辦法規定免繳的除外。
同時(shí)，在土地使用權出讓合同書(shū)中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權出讓金和土地開(kāi)發(fā)與市政配套設施金，并未按合同規定繳納土地使用費的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權登記、建筑許可、銷(xiāo)(預)售許可及其他相關(guān)手續或采取其他限制性措施。
38、土地使用費繳納人是如何確定的?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區土地使用費征收辦法》的規定，使用土地的單位和個(gè)人是土地使用費的繳納人。但：
(一)以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)為繳費人，但經(jīng)批準的合營(yíng)合同另有約定的按合同辦理;土地權屬沒(méi)有轉移的，提供土地的一方為繳費人;土地使用權轉讓的，受讓方為繳費人;
(二)租賃房屋的，房屋所有人為繳費人;
(三)經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)的，在土地使用權轉讓前，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)單位為繳費人，土地使用權轉讓的，受讓方為繳費人;
(四)農村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費人;
(五)共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權利人為繳費人。
39、土地使用費的征收標準如何?
答：土地使用費依據土地等級和類(lèi)別，按《深圳經(jīng)濟特區甲種土地使用費征收標準》或《深圳經(jīng)濟特區乙種土地使用費征收標準》計征;如屬臨時(shí)用地的，按《深圳經(jīng)濟特區臨時(shí)(短期)地租標準》計征。
40、有哪些情況暫免繳納土地使用費?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區土地使用費征收辦法》的規定，下列用地暫免繳納土地使用費：
(一)國家機關(guān)、人民團體、部隊以及個(gè)人使用的非營(yíng)利性用地;
(二)由國家財政部門(mén)撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營(yíng)利性用地;
(三)公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營(yíng)利性用地;
(四)市政公共設施以及林場(chǎng)、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地;
(五)農村直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;
(六)按國家法律、法規和規章規定免繳土地使用費的其他用地。
41、有哪些用地免繳或減收土地使用費?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區土地使用費征收辦法》的規定，下列用地免繳或減收土地使用費：
(一)新開(kāi)工的基建工程，自《土地使用合同書(shū)》生效之日起至《土地使用合同書(shū)》規定的竣工日期止，減半計征土地使用費。由于特殊原因不能按期竣工的，經(jīng)主管部門(mén)批準可以適當延長(cháng)優(yōu)惠期，但延長(cháng)的時(shí)間最多不能超過(guò)一年;
(二)經(jīng)深圳市科學(xué)技術(shù)委員會(huì )審定的技術(shù)先進(jìn)項目，減半繳納土地使用費五年;
(三)華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項目用地，免繳土地使用費三年，三年后減半繳納土地使用費兩年;
(四)企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書(shū)》生效之日起，免繳土地使用費五至十年;
(五)因不可抗力或其他特殊情況，確實(shí)無(wú)法繳納土地使用費的，經(jīng)批準可以緩繳或減免土地使用費;
(六)按國家法律、法規和規章規定可以減收土地使用費的其他用地。
42、如何辦理土地使用費繳納手續?
答：土地權屬變更的，
新的土地使用人應在辦理產(chǎn)權登記或變更登記之日起三十日內向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請;改變土地使用用途的，應自批準之日起三十日內向市國土局提出土地使用費變更登記申請。
規劃與設計類(lèi)
43、如何辦理《建設用地規劃許可證》?
答：以招標、拍賣(mài)方式獲得國有土地使用權的，建設單位憑土地使用權出讓合同書(shū)領(lǐng)取《建設用地規劃許可證》。以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權的，建設單位必須在簽訂土地使用權出讓合同書(shū)之前，向市規劃主管部門(mén)或其派出機構領(lǐng)取《建設用地規劃許可證》。市規劃主管部門(mén)或派出機構按照相應的城市規劃，審定建設用地的相關(guān)規劃設計指標，提出城市規劃設計要求，核發(fā)《建設用地規劃許可證》。
建設單位在取得《建設用地規劃許可證》后90日內，未能簽訂土地使用權出讓合同書(shū)又未申請延期的，《建設用地規劃許可證》自行失效。
44、在取得《建設用地規劃許可證》后，是否可以變更地塊規劃內容?
答：建設單位取得《建設用地規劃許可證》后兩年內不得申請變更規劃內容;兩年后申請變更的，市規劃主管部門(mén)或其派出機構對申請進(jìn)行初審后，按法定程序審批。
獲得批準的，市規劃主管部門(mén)或其派出機構向申請單位重新核發(fā)《建設用地規劃許可證》，收回原《建設用地規劃許可證》，并辦理相應的用地手續;不批準的，由市規劃主管部門(mén)或其派出機構書(shū)面答復申請單位。
45、《建設工程規劃許可證》包括哪些內容?
答：《建設工程規劃許可證》包括下列內容：
(1)許可證編號;
(2)發(fā)證機關(guān)名稱(chēng)和發(fā)證日期;
(3)用地單位;
(4)用地項目名稱(chēng)、位置、宗地號以及子項目名稱(chēng)、建筑性質(zhì)、棟數、層數、結構類(lèi)型;
(5)計容積率面積及各分類(lèi)面積;
(6)附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。
46、什么情況下不予核發(fā)《建設工程規劃許可證》?
答：根據《深圳市城市規劃條例》的規定，下列情況不予核發(fā)《建設工程規劃許可證》：
(一)不符合城市規劃要求或未按政府主管部門(mén)對各階段審查意見(jiàn)作出設計修改的;
(二)設計單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規定的;
(三)設計文件不符合國家、省、市有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范和規程的。
47、在哪些情況下，需重新辦理《建設工程規劃許可證》?
答：當工程因以下情況確需修改的，應重新辦理《建設工程規劃許可證》：
(一)涉及建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構的;
(二)市政工程中涉及規模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結構、功能及設備的容量、造型有較大變化的。
48、對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時(shí)，是否需要申請核發(fā)《建筑工程規劃許可證》?
答：已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規劃主管部門(mén)批準，簽訂土地使用權出讓合同書(shū)補充協(xié)議、付清地價(jià)款后，持設計文件等，向市規劃主管部門(mén)申請核發(fā)《建設工程規劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)審批的，還應取得有關(guān)部門(mén)的審核意見(jiàn)。
49、對未取得《建設工程規劃許可證》的建設項目，主管部門(mén)可以采取什么處罰措施?
答：未取得建設用地規劃許可證或建筑工程規劃許可證進(jìn)行建設的，市規劃主管部門(mén)可以依照《深圳經(jīng)濟特區規劃土地監察條例》采取查封，扣押等行政強制措施。
50、購買(mǎi)預售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設計?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規劃、設計。
《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》規定，已預售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過(guò)程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(建設部88號令)還規定，經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。
買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。買(mǎi)受人在通知到達之日起15日內未作書(shū)面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房?jì)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權退房;買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
51、建設工程竣工后，是否必須取得《規劃驗收許可證》?
答：建設工程竣工后，建設單位或個(gè)人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門(mén)申請規劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予核發(fā)《規劃驗收許可證》，不予辦理房地產(chǎn)權登記，不得投入使用。
52、什么情況下不予核發(fā)《規劃驗收許可證》?
答：根據《深圳市城市規劃條例》的規定，有下列情形之一的，不予進(jìn)行規劃驗收：
(一)擅自變更建筑設計(包括變更建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構、設備的容量)的;
(二)未拆除原《建設工程規劃許可證》標明應拆除的建筑物或構筑物的;
(三)未拆除用地范圍內的臨時(shí)設施，未完成其配套工程的;
(四)其他不符合《建設工程規劃許可證》要求的。
53、對成片開(kāi)發(fā)、分期開(kāi)發(fā)的住宅小區是如何進(jìn)行規劃驗收的?
答：成片開(kāi)發(fā)的住宅區、工業(yè)區在進(jìn)行單體建筑工程的規劃驗收后，還應進(jìn)行小區規劃驗收。小區建設分期分批進(jìn)行時(shí)，其配套工程應按計劃同步完成。未完成時(shí)，同期的.其他項目不予規劃驗收。
54、對住宅區內的公用設施、設備、場(chǎng)所(地)的使用有哪些規定?
答：根據《〈深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例〉實(shí)施細節》的規定，凡經(jīng)市政府規劃部門(mén)批準的為住宅區居民提供配套服務(wù)的公用設施、設備和場(chǎng)所(地)，未經(jīng)規劃部門(mén)批準，一律不得挪作他用。
55、某物業(yè)加建兩層，發(fā)展商說(shuō)“一邊報建，一邊加建”，這樣做可以嗎?產(chǎn)權有保證嗎?
答：不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門(mén)批準并對原《建筑工程規劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續，將會(huì )被認定為違法建筑。因此，其產(chǎn)權沒(méi)有保證。
56、什么是套內使用面積系數?
答：當房屋按套(單元)計算面積時(shí)，使用面積系數為套內使用面積與套內建筑面積加按規定應分攤的公用面積的比率(%)。
57、什么是建筑覆蓋率(建筑密度)?
答：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率(%)。
58、什么是建筑容積率?
答：在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率(%)。
59、什么是綠地率?
答：在建設用地范圍內各類(lèi)綠地面積之和與建設用地面積的比率(%)。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。
60、什么是綠化覆蓋率?
答：在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率(%)。
開(kāi)發(fā)與建設類(lèi)
61、設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須具備哪些條件?
答：設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：
(一)注冊資本不得少于人民幣一千萬(wàn)元;
(二)有四名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，兩名以上持有專(zhuān)業(yè)證書(shū)的專(zhuān)職會(huì )計人員;
(三)有按市場(chǎng)價(jià)格取得的土地使用權;
(四)有自己的名稱(chēng)、組織機構和固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;
(五)法律、法規規定的其他條件。
增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款(一)、(二)、(三)、(五)項規定的條件。工商行政管理部門(mén)對符合本條例規定條件的，應當予以辦理工商登記手續;對不符合本條例規定條件的，不予登記。
62、如何申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應在取得營(yíng)業(yè)執照后三十日內到主管部門(mén)備案，并申請領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，主管部門(mén)應在十五日內依照法律、法規的規定核發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，應當出示《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
主管部門(mén)對《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》實(shí)行年度審核制度。
63、什么是商品房預售?
答：商品房預售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jì)r(jià)款的行為。
64、《房地產(chǎn)預售許可證》包含哪些內容?
答：《房地產(chǎn)預售許可證》包括下列內容：
(一)預售許可證編號;
(二)發(fā)展商名稱(chēng);
(三)項目名稱(chēng);
(四)項目坐落地點(diǎn);
(五)土地使用權出讓合同書(shū)號、地塊編號;
(六)《房地產(chǎn)證》編號、棟數;
(七)批準預售的建筑面積，其中包含的各類(lèi)建筑面積和套數、間數;
(八)發(fā)證機關(guān)、有效期;
(九)附注內容等。
65、當商品房達到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預售許可證?
答：七層以下的達到主體工程封頂;七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。
66、商品房預售需要具備哪些條件?
答：商品房預售需具備以下條件：
(一)預售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執照;
(二)按照土地管理部門(mén)有關(guān)規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書(shū);
(三)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質(zhì)量和安全監督手續;
(四)已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;
(五)七層以下的達到主體工程封頂;七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數;
(六)已在項目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設商品房預售款專(zhuān)用賬戶(hù);
(七)法律、法規規定的其他條件。
67、是否可以認購內部認購時(shí)期的房地產(chǎn)?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》的規定，房地產(chǎn)預售須經(jīng)主管機關(guān)批準并獲得《房地產(chǎn)預售許可證》后，才能預售。所謂內部認購，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門(mén)的管理，在取得《房地產(chǎn)預售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無(wú)效的。因此不能認購內部認購時(shí)期的房地產(chǎn)。
68、什么是商品房現售?
答：商品房現售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jì)r(jià)款的行為。
69、房地產(chǎn)現售需要具備哪些條件?
答：(一)現售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(二)取得土地使用權證書(shū)或者使用土地的批準文件;
(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(四)已通過(guò)竣工驗收;
(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;
(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
70、什么情況下，開(kāi)發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告?
答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：
(一)未取得商品房預售許可證的預售商品房;
(二)在未依法取得國有土地使用權的土地上開(kāi)發(fā)建設的房屋;
(三)違章建設的房屋;
(四)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房屋;
(五)權屬有爭議的房屋;
(六)法律、法規規定禁止不得出售的其他房屋。
71、開(kāi)發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，應向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交哪些材料?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告，應向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交下列材料的復印件，并出示原件：
(一)營(yíng)業(yè)執照;
(二)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》;
(三)預售的，應提交《房地產(chǎn)預售許可證》。
(四)現售的，應提交《房地產(chǎn)證》。
72、房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告應當包括哪些內容?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告應當包括下列內容：(一)樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等;(二)預售的，應有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》證號、《房地產(chǎn)預售許可證》證號;(三)現售的，應有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》證號、《房地產(chǎn)證》證號。廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規定內容的房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告。
73、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內容?
答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進(jìn)行的說(shuō)明，不得有悖社會(huì )良好風(fēng)尚。預售商品房廣告中不得出現融資或變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾;不得出現返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的內容;不得出現售后包租或變相售后包租的內容。
74、對售樓廣告及資料內容有哪些具體規定?
答：預售商品房廣告中以參照物表示項目位置的，應以從該項目到達參照物的現有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車(chē)程等來(lái)表示距離。項目坐落位置、示意圖，應當真實(shí)、準確，比例恰當。售樓資料上明示的房屋裝修標準、材料、設備、竣工交付使用時(shí)間等應當真實(shí)、準確、清楚。
75、對未取得《商品房預售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開(kāi)發(fā)商應承擔什么責任?
答：對未取得商品房預售許可證而以“內部認購”、“內部認訂”、“內部登記”等方法刊登廣告的，建設、房管和工商部門(mén)要加強檢查監督，及時(shí)查處。
76、在刊登房地產(chǎn)廣告時(shí)，對廣告所表示的價(jià)格有什么規定?
答：房地產(chǎn)廣告對價(jià)格有表示的，應當清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。預售商品房按套(單元)出售的，價(jià)格以套內面積計算;整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房?jì)r(jià)。銷(xiāo)售已建成的商品房以及二、三級市場(chǎng)的各類(lèi)房屋交易，廣告中要注明交易總價(jià)。
77、發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時(shí)，應承擔什么責任?
答：對違規發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實(shí)、虛假的開(kāi)發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布者，建設、房管部門(mén)可責令其限期改正，逾期不改正的可通過(guò)新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預售項目、降低資質(zhì)等級等處罰。工商部門(mén)可責令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規定給予處罰。
78、對房地產(chǎn)廣告中所承諾的內容，購房人是否有權要求在購房合同中約定?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。
79、對房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎勵等內容，有哪些規定?
答：預售商品房廣告中出現各種評獎、排名、國家或省示范工程等稱(chēng)號的，必須符合國家有關(guān)法律、法規的規定，并明示評獎機關(guān)、獎勵種類(lèi)、有效年份。對列入實(shí)施計劃但未經(jīng)驗收獲得獎勵稱(chēng)號的，不得使用該稱(chēng)號。
80、發(fā)展商銷(xiāo)售商品房有哪些方式?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷(xiāo)售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構銷(xiāo)售商品房。
81、發(fā)展商不得采取哪些方式銷(xiāo)售商品房?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。
82、銷(xiāo)售代理委托書(shū)包含哪些內容?
答：由委托人出具給代理人的委托書(shū)應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務(wù)。
83、在發(fā)展商處購房時(shí)，發(fā)展商應當明示那些事項?
答：(一)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執照;
(二)商品房預售許可證及經(jīng)批準銷(xiāo)售的平面圖、立面圖;
(三)項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;
(四)項目及其配套設施的平面示意圖;
(五)商品房的結構類(lèi)型、戶(hù)型、裝修標準;公共和公用建筑面積的分攤方法;
(六)預售商品房的價(jià)格和付款辦法;
(七)商品房預售的專(zhuān)用賬戶(hù);
(八)物業(yè)管理事項;
(九)法律、法規規定的其他事項。
在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應當向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
84、發(fā)展商應當提供哪些文件以供買(mǎi)方查閱、復印或摘抄?
答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣(mài)買(mǎi)合同(預售)》中已約定，賣(mài)方應向買(mǎi)方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利：
(一)賣(mài)方與深圳市規劃與國土資源局簽訂的深地合字號《土地使用權出讓合同書(shū)》及號補充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》;
(二)《房地產(chǎn)預售許可證》、《建設工程規劃許可證》及《施工許可證》;
(三)主管部門(mén)批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶(hù)平面圖及房屋面積測繪報告。
85、對已預售的商品房，發(fā)展商是否可以設定他項權?
答：已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。違反此規定，用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的，其設定無(wú)效。由此造成損失的，由預售人承擔。
86、對已預售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得抵押已預售的房地產(chǎn)。
87、購房預定款性質(zhì)的費用可以退還嗎?
答：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預訂款性質(zhì)的費用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費用應當抵作房?jì)r(jià)款;當事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當向買(mǎi)受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。
88、在什么情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可以交付使用?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當提請規劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監督、城建檔案、燃氣和民房等有關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項驗收，并按專(zhuān)項驗收部門(mén)提出的意見(jiàn)整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件，并組織設計、施工和監理等單位進(jìn)行竣工驗收。
89、在交付時(shí)，與樣板房不一致時(shí)該如何處理?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設置樣板房的，應當說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致;未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應當與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。
90、未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開(kāi)發(fā)商該承擔什么責任?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規定處罰。
91、在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應提交哪些文件?
答：在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
92、在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規定?
答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續期;存續期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》)中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續期。
在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔責任。
93、商品房延期交付的，轉讓人應當承擔什么責任?
答：因轉讓人的過(guò)錯，不能按約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)的，轉讓人應當支付違約金。違約金數額在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中有約定的，從合同約定;未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導租金。造成受讓人損失的，轉讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。
轉讓人超過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定時(shí)間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權解除合同，但轉讓人與受讓人另有約定的除外。
94、購買(mǎi)預售商品房后，發(fā)展商是否可以將開(kāi)發(fā)項目轉讓?
答：預售人將已預售的商品房項目轉讓給其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設時(shí)，應當經(jīng)擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意，并經(jīng)主管部門(mén)批準。
95、轉讓項目需符合哪些條件?
答：屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的在建工程的轉讓需符合下列條件：
(一)土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書(shū);
(二)取得建筑許可證和開(kāi)工許可證;
(三)除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會(huì )計師驗資;
(四)土地使用權未抵押、查封。
96、轉讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓人應當具備什么條件?
答：受讓人應當是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。
97、轉讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方享有什么權利和應承擔什么義務(wù)?
答：轉讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方應當享有原預售人享有的權利，并承擔原預售人對預購人所承擔的義務(wù)。
98、在項目轉讓期間，對預售商品房有哪些規定?
答：受讓方與預售人簽訂項目轉讓合同之日起三十日內，受讓方應當到原發(fā)證機關(guān)變更商品房預售許可證。預售人自簽訂項目轉讓合同之日起，應當停止預售商品房;受讓方未換商品房預售許可證的，不得預售商品房。
99、發(fā)展商能否為買(mǎi)方改名?
答：根據《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》的規定，禁止房地產(chǎn)企業(yè)擅自更改已生效房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的受讓人姓名(名稱(chēng))。
100、公共開(kāi)放空間可以出售或轉讓嗎?
答：公共開(kāi)放空間是指在建設用地范圍內，建筑物內部或外部開(kāi)辟出的全天開(kāi)放供公眾使用的室內建筑空間或室外場(chǎng)地空間，如公共綠地、停車(chē)場(chǎng)等。公共開(kāi)放空間不可出售或轉讓。
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