18個(gè)購物中心籌備期財務(wù)管理要點(diǎn)參考

　　引導語(yǔ)：本文從審計角度分析商管公司籌備期間財務(wù)管理的風(fēng)險點(diǎn)，建議運營(yíng)期做好以下財務(wù)管理準備，確保購物中心順利運營(yíng)。下面是yjbys小編為你帶來(lái)的18個(gè)購物中心籌備期財務(wù)管理要點(diǎn)參考，希望對大家有所幫助。

　　一、正文

　　1、高度重視預算編制工作，為開(kāi)業(yè)后進(jìn)行成本控制、節能工作打好基礎

　　分析：全面預算管理是以數量和金額的形式來(lái)反映和指導公司未來(lái)一定時(shí)期的活動(dòng)，適合酒店、寫(xiě)字樓租賃、商場(chǎng)、物業(yè)管理費等工作按流程執行、費用支出相對固定的行業(yè)

　　風(fēng)險點(diǎn) 1：費用控制不住，對應事項沒(méi)有做完;或則預算沒(méi)有突破，但對應事項沒(méi)有做完。業(yè)務(wù)部門(mén)預算簡(jiǎn)單，不完整，沒(méi)有具體明細項目，也沒(méi)有按月編制，財務(wù)部門(mén)過(guò)程中無(wú)法控制

　　風(fēng)險點(diǎn) 2：首次編制預算，物業(yè)管理費預算水份大。例如：機電設備處于維保期，應該沒(méi)有維保費開(kāi)支;綠化處于施工單位養護期，相應不存在養護費，保安、保潔員工實(shí)際人數是否和預算一致

　　審計建議 1：預算編制細化，以修理費為例，要統計購物中心現有多少不同規格的燈管，估計每年要更換多少根不同規格的燈管;以清潔用品為例，一年需要多少量的垃圾袋，石材地面保養使用的晶化粉數量估算：要統計需要晶化保養的面積，不同區域的保養頻率;中央空調水電費：根據空調制冷時(shí)間、是否變頻空調、分機組、水泵、水塔、末端設備等分別計算后匯總，不同籠統估計，這也是為下一步制定節能措施打好基礎

　　審計建議 2：財務(wù)人員除做好本職工作外，還要學(xué)習物業(yè)管理知識和商業(yè)管理知識，才能對財務(wù)報表進(jìn)行科學(xué)分析，做好成本控制工作

　　2、制定并完善各項財務(wù)管理與財務(wù)控制流程

　　收費控制流程，包括：物業(yè)費、租金、停車(chē)場(chǎng)收費、增值服務(wù)收費等

　　財產(chǎn)管理制度，包括：辦公用品、低值易耗品、固定資產(chǎn)、勞保用品、工程用工具、保安用品

　　支出管理制度，可以參照公司制度進(jìn)行完善

　　審計建議：重點(diǎn)放在收費控制流程與財產(chǎn)管理制度的梳理上，制作出工作流程與制度后，在籌備期便通過(guò)培訓等方法貫徹到各個(gè)部門(mén)，按營(yíng)運期的需求嚴格執行

　　3、能源費：包括水、電、煤氣、空調費、取暖費、水電損

　　風(fēng)險點(diǎn)：在工程部與項目公司、工程部與主力店進(jìn)行工作對接時(shí)，財務(wù)部分要求工程部明確能源費的區分、計量、收費等，做出符合財務(wù)管理需求的規劃。在實(shí)際操作中，水、煤氣能分戶(hù)計量的區域比較明確，容易實(shí)現精確的計量與收費。重點(diǎn)關(guān)注的是公攤電費與空調費、取暖費，各職能區域、店與店之間容易區域重疊，為開(kāi)業(yè)后準確計量與收費造成障礙

　　審計建議 1：明確公共區域與非公共區域能源費計量;明確商鋪與商鋪之間的能源費計量;明確公攤的計算與分攤方法

　　審計建議 2：明確能源費的繳費方式，在采用IC卡預收費、抄表收費等方式中提出明確財務(wù)意見(jiàn)，對于IC預收款方式，要充分考慮到大客戶(hù)的能源需求量及各種緊急情況財務(wù)收款方式;而對于抄表收費方式，要充分考慮商管公司代墊資金量及應收款的風(fēng)險控制

　　4、裝修及收費，包括開(kāi)業(yè)初裝及開(kāi)業(yè)后二次重新裝修

　　風(fēng)險點(diǎn)：在工程部等業(yè)務(wù)部門(mén)制定裝修手冊的同時(shí)，財務(wù)部門(mén)應主動(dòng)參與，對裝修手冊中涉及財務(wù)管理的模塊提出規范化管理建議，并納入裝修管理制度或裝修手冊

　　審計建議 1：明確裝修進(jìn)場(chǎng)需繳納各項費用：裝修期能源計量方法與繳納方式;裝修管理費的標準及繳納時(shí)間、方式;垃圾清運費的標準及繳納時(shí)間、方式;商戶(hù)違紀罰款的標準及繳納時(shí)間、方式

　　審計建議 2：明確裝修各項收費流程，保證各項費用應收盡收，此項工作控制關(guān)鍵點(diǎn)為裝修許可證的發(fā)放流程控制，在與各業(yè)務(wù)部門(mén)工作對接時(shí)，財務(wù)部門(mén)對裝修許可證的發(fā)放提出明確的財務(wù)管理意見(jiàn)，需財務(wù)收費復核后方可發(fā)放。對于裝修費用的收取，財務(wù)部門(mén)需仔細閱讀主力店合同條款，主力店由于是招商中心直接與商家業(yè)務(wù)對接，對于裝修費用可能會(huì )有差別性的合同條款

　　審計建議 3：裝修押金退還及控制流程，明確驗收流程與相關(guān)表格的傳遞，明確退還審批流程，明確扣款審批

　　5、租金及物業(yè)管理費

　　風(fēng)險點(diǎn)：免租期是否收取物業(yè)管理費，惡意客戶(hù)在免租期后退租，商管公司租金受到損失，合同中違約條款只能彌補商管公司還要重新招商承擔商鋪閑置損失

　　審計建議 1：免租期是否收取物業(yè)管理費需要說(shuō)明

　　審計建議 2：在違約責任中約定：如承租方在合同履行期間根本違約，承租方應向出租方支付免租期內的房租!或者可以約定一個(gè)比例，比如如承租方根本違約，承租方應該根據未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期內的租金

　　必須在籌備期規劃好收費相關(guān)事宜：物業(yè)費標準、物業(yè)收費面積、物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同臺帳、收費的流程等

　　6、停車(chē)場(chǎng)收費

　　分析：停車(chē)場(chǎng)收費的內部控制工作一向是商管公司的重點(diǎn)工作，其它收款工作都是財務(wù)部收款臺收取的

　　風(fēng)險點(diǎn) 1：地上停車(chē)位的劃分及管理，按營(yíng)業(yè)額流水比例收取租金的主力店是否收費及相關(guān)優(yōu)惠條款

　　風(fēng)險點(diǎn) 2：部分商戶(hù)租用固定車(chē)位，按月繳納租金，但是商戶(hù)車(chē)輛數量大于其租用的車(chē)位數量，就是多張IC卡對應多個(gè)車(chē)位，在停車(chē)電腦系統不支持情況下，租戶(hù)占用其它停車(chē)位，會(huì )造成停車(chē)場(chǎng)管理混亂

　　審計建議 1：參與制定收費標準，收費系統的規劃，停車(chē)收費區域的劃分與管理，收費控制管理流程，停車(chē)場(chǎng)發(fā)票領(lǐng)購、核銷(xiāo)，與產(chǎn)權方分成比例等

　　審計建議 2：明確要求一線(xiàn)收費人員票款一致，并及時(shí)正確的錄入收費系統，出納嚴格按照規定和流程，接收一線(xiàn)收費人員交來(lái)的現金和票據。并及時(shí)簽認交接表格，根據交接表格，形成數據庫可以利用的電子文檔

　　7、廣告收入管理

　　風(fēng)險點(diǎn)：商管公司提供廣告服務(wù)，業(yè)務(wù)部門(mén)直接收取現金形成小金庫

　　審計建議：財務(wù)部參與規劃外墻廣告點(diǎn)位，明確經(jīng)營(yíng)方式，是采用整體外包還是自營(yíng)，如自營(yíng)需辦理相關(guān)證件;明確分成比例;需業(yè)務(wù)部在規劃廣告位時(shí)，明確分成收入的繳納方式;明確公共區域廣告位收益權屬;明確主力店免費使用的廣告位;根據主力店合同建立臺帳備查

　　8、內、外廣場(chǎng)公共區域經(jīng)營(yíng)

　　風(fēng)險點(diǎn) ：業(yè)務(wù)部門(mén)直接收取現金形成小金庫

　　審計建議：財務(wù)部要參與點(diǎn)位規劃，多種經(jīng)營(yíng)合同要按商管公司文件編號，財務(wù)部參與合同審核，財務(wù)部建立點(diǎn)位臺帳。例：公共區域堆頭、活動(dòng)如何收費要有明確標準

　　9、保潔費支出

　　風(fēng)險點(diǎn) 1：實(shí)際保潔人數和合同不符，實(shí)際清掃次數、保養和合同不符;使用的高檔材料和合同不符

　　風(fēng)險點(diǎn) 2：保潔部自行對租戶(hù)提供增值服務(wù)，收取現金作為小金庫

　　審計建議 1：明確保潔區域，測算保潔費，為運營(yíng)期保潔合同招標或自營(yíng)做準備

　　審計建議 2：提供增值清潔服務(wù)要簽訂合同

　　10、押金

　　風(fēng)險點(diǎn)：押金保障不足，只考慮租金和物業(yè)管理費，沒(méi)有考慮取暖費、公攤電費、空調電費等

　　審計建議 1：押金標準要包括取暖費和公攤水電費

　　審計建議 2：要收取商戶(hù)經(jīng)營(yíng)保證金，商品質(zhì)量出現問(wèn)題可以先行賠付

　　11、租賃軟件

　　發(fā)現：財務(wù)中心目前沒(méi)有使用物業(yè)費管理軟件，而是使用EXCEL表手工計算物業(yè)費和其它收費，勞動(dòng)強度大，容易出現差錯

　　風(fēng)險點(diǎn)：商管公司租戶(hù)眾多，并且租戶(hù)定期調整，租戶(hù)面積也可能增減，部分租戶(hù)可能會(huì )出現拖欠全部或部分租金,不欠物業(yè)費;或者提前退租退部分押金，或商戶(hù)人去樓空，部分商品折抵租金。租戶(hù)轉租，押金更名、退租時(shí)部分收取滯納金等多種情況，繼續使用手工核算事倍功半

　　審計建議：財務(wù)部牽頭，選擇合適的租賃、物業(yè)管理軟件，以適應購物中心開(kāi)業(yè)后的情況

　　12、實(shí)施收銀一體化 為商業(yè)物業(yè)增值

　　說(shuō)明：收銀一體化即商業(yè)管理公司通過(guò)收銀軟件系統和POS硬件設備統一采集、匯總和分析商戶(hù)銷(xiāo)售數據

　　優(yōu)點(diǎn)：準確掌握商戶(hù)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，購物中心與商戶(hù)之間的租賃模式將更加豐富和科學(xué)，將能夠更多地采取“抽成”、“保底+抽成”、“保底或分成兩者取其高”等租賃模式

　　主流方式：購物中心出租給商戶(hù)POS機，商戶(hù)自主收銀，購物中心通過(guò)系統自動(dòng)采集商戶(hù)的銷(xiāo)售數據

　　審計建議 1：以出租POS機的方式為主，實(shí)現收銀一體化，對主力店可以免收租金，對其它商戶(hù)收取租金與押金，可以保證主力店、影城等流水金額的真實(shí)性和準確性，從而保證租金的準確性

　　審計建議 2：統一收銀將帶來(lái)大量的現金流和資金沉淀，購物中心可以與收單銀行談判刷卡手續費返點(diǎn)，進(jìn)一步增加公司收益

　　備注：銀行為了賺取顧客刷卡手續費和商戶(hù)銷(xiāo)售資金的沉淀，通常愿意與購物中心合作成為收銀一體化項目的收單銀行，銀行一般能夠向購物中心免費提供POS收銀一體機，這將極大的節省收銀一體化項目的建設成本

　　13、商戶(hù)退租與恢復裝修原狀

　　分析：商場(chǎng)定期調整商戶(hù)，這種調整是永遠的循環(huán)

　　風(fēng)險點(diǎn) 1：商管公司提供基本裝修，商戶(hù)在取得物業(yè)公司同意后進(jìn)行個(gè)性裝修，承諾在退租時(shí)恢復原狀。退租無(wú)人負責或者對“原狀”理解產(chǎn)生歧義，事后商管公司只能承擔恢復原狀的成本

　　風(fēng)險點(diǎn) 2：商戶(hù)搬遷、裝飾裝修、使用公用設施設備，公用部位，事后沒(méi)有恢復

　　審計建議：合同中規定應事先書(shū)面申請，并拍照存檔，造成損失的應予補償

　　14、機電設備、設施管理

　　分析：包括強電、弱電系統、自動(dòng)化控制系統;智能化系統(含停車(chē)場(chǎng)系統);電梯、空調、給排水系統;供暖系統等，LED夜景系統、消防系統、后備發(fā)電機等

　　風(fēng)險點(diǎn) 1：施工單位和物業(yè)公司交接不完善，缺少管線(xiàn)圖紙和設備材料、合格證等;工程部沒(méi)有建立臺帳、設備卡片、設備標識、備品備件庫，事后維修困難

　　風(fēng)險點(diǎn) 2：施工單位免費維保期結束后，工程部維保流于形式，結果設備幾年后事故增多，購物中心品質(zhì)下降

　　審計建議 1：設備管理實(shí)施預防性措施的基礎是收集整理、歸納和分析各類(lèi)資料，有針對性的建立各類(lèi)設備和管線(xiàn)系統的臺帳及運行、保養及檢修記錄等。對于重要的設備，如冷水機組、鍋爐、、電梯等，應按單臺設備建立運行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期

　　審計建議 2：設備檔案建立后，對于收集的資料應定期進(jìn)行分析，特別是反應設備狀況的運行參數，應建立分析報表制度，以便從設備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有計劃的進(jìn)行維護檢修，避免維修保養計劃存在疏漏，避免因故障造成停機事故

　　審計建議 3：對于管、線(xiàn)等系統，預防性措施的重點(diǎn)是巡檢和定檢，定期保養。

　　15、存貨管理與成本控制

　　風(fēng)險點(diǎn)：財務(wù)部沒(méi)有設置存貨科目，購買(mǎi)材料后當月直接進(jìn)成本。工程部、保潔部自行保管材料，材料的領(lǐng)用脫離監督，預算形同虛設

　　審計建議：財務(wù)部設置存貨科目，按具體品種設置明細科目，公司設立保管員崗位，工程部、保潔部填領(lǐng)料單領(lǐng)料，材料在發(fā)出的當月進(jìn)入成本

　　16、實(shí)物資產(chǎn)管理

　　實(shí)物資產(chǎn)分類(lèi)：固定資產(chǎn)、低值易耗品、開(kāi)發(fā)商提供的設施設備、進(jìn)入建筑成本的機電設施設備等

　　風(fēng)險點(diǎn)：財務(wù)部只管理固定資產(chǎn)，一段時(shí)間后帳實(shí)不清

　　審計建議：除固定資產(chǎn)外，其它實(shí)物資產(chǎn)也要分門(mén)別類(lèi)登記臺帳，財務(wù)部每年也要盤(pán)點(diǎn)其它實(shí)物資產(chǎn)，臺式電腦可以分主機、顯示屏分別記賬

　　17、保險

　　分析：商業(yè)管理公司一般投保財產(chǎn)一切險，物業(yè)公司投保公共責任險、財產(chǎn)險(機器設備險、附加機器設備損害險等)、停車(chē)場(chǎng)責任險等

　　風(fēng)險點(diǎn)：保險選擇不當，保障不足或重復保險，商戶(hù)沒(méi)有投保自用部位保險或沒(méi)有分擔保費

　　審計建議 1：建議通過(guò)招標的方式確定保險公司(包括提供商戶(hù)投保的費率)

　　審計建議 2：參考其它商場(chǎng)經(jīng)驗，管理公司負責為公共部位(包括自行裝修、自用設施設備、租賃區域的)財產(chǎn)投保財產(chǎn)一切險，公共責任險、并承擔保費。同時(shí)向商管公司提供合法有效保險單及保費繳納憑據及復印件(原件審核后退還)

　　18、貨幣資金

　　收費方式：租戶(hù)可以轉賬，也可以直接交現金

　　風(fēng)險點(diǎn)：部分商戶(hù)可能會(huì )交現金，有時(shí)可能會(huì )交給業(yè)務(wù)部門(mén)相關(guān)催租人員，事后造成爭議

　　審計建議 1：標準合同文本規定：繳納現金必須到公司財務(wù)部收款臺交納，金額以現金收據為準

　　審計建議 2：客服部門(mén)送發(fā)票/催款通知，客戶(hù)必須簽收，以免遺失重要單據

　　審計建議 3：收款臺每筆收入必須開(kāi)具相應票據，并將相應聯(lián)次交給客戶(hù)

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