物業(yè)管理工作情況的調研報告
關(guān)于物業(yè)管理工作情況的調研報告應該要怎么寫(xiě)呢?下面是應屆畢業(yè)生小編為大家搜集整理出來(lái)的有關(guān)于物業(yè)管理工作情況的調研報告范文，歡迎閱讀!
按照市人大常委會(huì )2xxx年工作安排，市十四屆人大常委會(huì )第十二次會(huì )議將聽(tīng)取和審議市人民政府關(guān)于我市物業(yè)管理工作情況的專(zhuān)項工作報告。為配合常委會(huì )審議報告，市人大常委會(huì )組成以副主任郭衛新為組長(cháng)，部分常委會(huì )委員、城建環(huán)資委委員、市人大代表為成員的調研組，于5月20日、21日，對昆區、青山區物業(yè)管理工作情況開(kāi)展了調研，聽(tīng)取了昆區、青山區政府的工作匯報，并與區房管、城管等部門(mén)負責人，部分街道辦事處、社區服務(wù)站、居民委員會(huì )負責人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )代表進(jìn)行了座談，聽(tīng)取了意見(jiàn)。6月6日，調研組聽(tīng)取了市政府以及房管、城管部門(mén)對全市物業(yè)管理整體情況的工作匯報，并座談交換了意見(jiàn)。調研組先后實(shí)地查看了市四區及稀土高新區部分小區的物業(yè)管理情況�，F將有關(guān)情況報告如下：
一、基本情況
我市的物業(yè)管理從1996年起步，截止20**年，全市(市四區、稀土高新區)共有物業(yè)項目(2萬(wàn)平方米以上)968個(gè)(住宅類(lèi)765個(gè)，非住宅 203個(gè))，其中推行物業(yè)管理的項目576個(gè)，物業(yè)覆蓋率為59.5%。各級物業(yè)管理示范和優(yōu)秀項目49個(gè)，項目創(chuàng )優(yōu)比率為8.5%。全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)284家，其中二級7家，三級28家，四級228家，外埠備案企業(yè)21家。物業(yè)管理服務(wù)的從業(yè)人員已突破1萬(wàn)人。全市共組建業(yè)主委員會(huì )226家。
為規范物業(yè)管理工作，我市于20**年制定頒布了《包頭市物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)，是當時(shí)全國地級城市中較早立法的城市，目前《條例》已歷經(jīng)兩次修訂，對推進(jìn)物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要的保障作用。近年來(lái)，市政府及相關(guān)部門(mén)、地區嚴格執行《條例》規定，有計劃、分步驟推動(dòng)我市物業(yè)管理行業(yè)健康規范發(fā)展，從業(yè)主委員會(huì )工作開(kāi)展、前期物業(yè)管理執行、物業(yè)服務(wù)、舊小區改造與物業(yè)管理實(shí)施、物業(yè)使用和維護等方面科學(xué)統籌，多方位推進(jìn)物業(yè)管理工作，不斷提升我市物業(yè)管理質(zhì)量和水平。特別是去年12月份新《條例》實(shí)施后，市政府加大了對物業(yè)管理的重視程度和支持力度，加快推進(jìn)市區兩級物業(yè)機制體制改革，全市的物業(yè)管理工作有了新的起色。
(一)健全《條例》配套政策。為進(jìn)一步完善我市物業(yè)管理地方性規章制度體系，20xx年修訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)規約》，制定了《非住宅物業(yè)服務(wù)合同》，擬定了《包頭市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規劃(20xx-20xx)》。同時(shí)，為全面貫徹落實(shí)市委十一屆五次、六次全委會(huì )議及2xxx年全市住房和城鄉建設工作會(huì )議精神，切實(shí)做好《條例》的貫徹實(shí)施，起草了《包頭市人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)〈包頭市物業(yè)管理條例〉 全面加強物業(yè)管理工作的實(shí)施方案》，已向各旗縣區及相關(guān)部門(mén)征求了意見(jiàn)。
(二)嚴格物業(yè)服務(wù)企業(yè)監管工作。一是嚴格執行《條例》中關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規定，根據住宅項目的建筑規模公開(kāi)招標或采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于新建非住宅項目，鼓勵引入市場(chǎng)競爭機制，開(kāi)展前期物業(yè)管理招投標;二是規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)運行管理，要求企業(yè)在物業(yè)管理區域內公開(kāi)物業(yè)服務(wù)合同內容、服務(wù)項目和收費標準，并接受廣大業(yè)主的監督。對不能提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)和投訴率較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限期整改。對整改不到位的在媒體上曝光，對拒不整改的企業(yè)降低資質(zhì)等級或注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。同時(shí)，依據《包頭市物業(yè)管理誠信檔案管理辦法》，建立健全信用考核評價(jià)體系，推動(dòng)企業(yè)誠信依法經(jīng)營(yíng);三是嚴格按照《內蒙古自治區物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規定，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)規范管理工作，推動(dòng)行業(yè)內部的兼并重組。
(三)加強老舊小區改造與物業(yè)管理。建立老舊住宅小區物業(yè)管理長(cháng)效機制，推行以各街道辦事處組建的“社區物業(yè)服務(wù)”為主體的多元化準物業(yè)管理。推動(dòng)市四區、稀土高新區對零星插建、單體獨棟住宅樓的既有建筑節能改造和地下管網(wǎng)改造，改造后的住宅樓按照相鄰就近的原則進(jìn)行統一整合，零散樓棟按就近歸屬原則歸入就近社區統一管理。根據2xxx年舊小區治理改造計劃，確定了21個(gè)舊小區的治理改造任務(wù)，總建筑面積約46.9萬(wàn)平方米，計劃投入資金約 6089萬(wàn)元;確定了2xxx年對26個(gè)改造后的舊小區推行準物業(yè)管理的工作計劃。
(四)提高物業(yè)維修資金的使用效率。為了進(jìn)一步強化物業(yè)維護的資金保障，我市加大了維修資金的歸集和追繳力度，截止目前，已經(jīng)累計歸集維修資金 14.48億元。在維修資金使用工作中，采取公告征求意見(jiàn)的形式，簡(jiǎn)化和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，一定程度的提高了資金使用效率。截止目前，累計使用維修資金 3192.82萬(wàn)元，維修房屋75.62萬(wàn)平方米，受益業(yè)主35935戶(hù)。
(五)創(chuàng )新和豐富物業(yè)服務(wù)模式。我市作為老工業(yè)城市，老舊住宅小區數量較大、駐區大企業(yè)職工住宅較多，物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)體系尚不完善，為此，各級政府立足實(shí)際，創(chuàng )新思路，采取試點(diǎn)引路的辦法，不斷豐富物業(yè)服務(wù)模式。如青山區在管理模式上實(shí)施了有益探索和創(chuàng )新突破，結合社會(huì )治理體制改革，強化社區服務(wù)站物業(yè)監督管理職能，對社區實(shí)行網(wǎng)格化管理，形成了五種物業(yè)服務(wù)模式，即：駐區企業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐的市場(chǎng)化模式、業(yè)主委員會(huì )管理模式、街道自管模式和“準物業(yè)”管理模式，確保實(shí)現“三有”服務(wù)，即：有秩序維護、有衛生保潔、有維護維修。同時(shí)，對部分開(kāi)放式老舊小區不具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管條件的，引導居民開(kāi)展自治物業(yè)管理，協(xié)助成立居民自治委員會(huì )，發(fā)動(dòng)居民成為社區管理的主體，取得了良好效果。
二、存在的主要問(wèn)題
(一)《條例》宣傳力度不足，群眾認知和配合程度不高。目前我市對《條例》和物業(yè)管理工作重要性的宣傳力度不夠，管理人員對《條例》內容不熟悉，理解不透徹，把握不準確，難以依據《條例》指導和解決物業(yè)管理過(guò)程中遇到的矛盾和糾紛。廣大群眾對物業(yè)管理也存在模糊認識，甚至存在抵觸情緒，造成一些對物業(yè)管理工作不認可、不配合的問(wèn)題。另外由于受思想認識和傳統觀(guān)念影響，業(yè)主自主治理小區意識不強，法律觀(guān)念、集體觀(guān)念淡薄，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )參與物業(yè)管理工作的積極性不高。業(yè)主委員會(huì )成立難，部分已經(jīng)成立的業(yè)主委員會(huì )未能發(fā)揮應有作用。
(二)物業(yè)管理職能未理順，體制不健全，物業(yè)管理工作缺乏有效監管�！稐l例》經(jīng)20**年修訂后，規定“旗縣區房產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作”，將物業(yè)管理的行政執法職能放在了旗縣區。但據了解，目前大部分旗縣區的物業(yè)執法機構還沒(méi)有及時(shí)建立，人員、設備配置不完備，執法職能未能充分發(fā)揮。如住宅小區“破墻開(kāi)店”和私搭濫建現象在有些地區十分嚴重，一直未能得到有效遏制。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監管尚不到位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機制不健全，存在著(zhù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)不移交物業(yè)基礎資料，擅自處理物業(yè)用房，造成公共資源的流失等問(wèn)題。另外，市區兩級主體對物業(yè)管理認識存在差異，部分工作職能銜接不到位，職權責不相對應，相互推諉扯皮的現象一定程度地存在。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體資質(zhì)偏低，服務(wù)能力和水平有待提高。目前我市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體資質(zhì)水平較低，規模較小。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，服務(wù)意識不強，不能滿(mǎn)足業(yè)主的合理要求，存在管理不規范、高收費低服務(wù)、侵犯業(yè)主合法權益等行為，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間矛盾頻發(fā)。此外，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)配套設施不完善等諸多遺留問(wèn)題物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)力解決，業(yè)主將怨氣轉嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，致使彼此的矛盾更加激化，從而引發(fā)業(yè)主不交、少交、欠交物業(yè)管理費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)標準，最終形成物業(yè)收費難的惡性循環(huán)。
(四)老舊小區基礎配套不足，硬件條件差，物業(yè)管理工作難度大。部分老舊小區基礎設施配套建設先天不足，物業(yè)管理設施缺乏，后期增建難度大。還有部分老舊小區基礎設施破損嚴重，問(wèn)題較多，甚至存在安全隱患，物業(yè)管理無(wú)法推行。如昆區匯金小區的一棟住宅樓下水管線(xiàn)設置在樓道里，每到冬季都因管道上凍導致下水不通，居民多年反映強烈，但一直未得到解決。另外，駐區大企業(yè)的職工住宅區物業(yè)管理工作相對落后，如包鋼集團公司職工住宅區的物業(yè)管理工作難度大、問(wèn)題多，市區兩級相關(guān)物業(yè)管理政策措施因種種原因難以得到落實(shí)。
(五)維修資金啟動(dòng)難、使用率低。目前我市房屋維修資金累計歸集14.48億元，累計使用維修資金3192.82萬(wàn)元，使用率僅為2%，使用率極低。特別是老舊小區維修成本高，歸集的維修資金不足，也有部分小區自建成后，一直未繳交維修資金或全額繳交，導致房屋不能及時(shí)修繕。另外也有部分業(yè)主不配合維修資金使用的問(wèn)題。
三、建議
(一)加大對《條例》的宣傳力度，提高物業(yè)管理各方主體參與物業(yè)管理的積極性和主動(dòng)性。物業(yè)管理涉及到廣大市民的切身利益，各級政府要高度重視，承擔主導責任，通過(guò)多種形式，針對物業(yè)管理各個(gè)方面有針對性地加大《條例》的宣傳力度，確保相關(guān)部門(mén)及工作人員熟練把握和執行《條例》，嚴格依法辦事，依法推動(dòng)我市物業(yè)管理工作。要充分保障業(yè)主對物業(yè)管理的知情權和參與權，積極引導廣大業(yè)主對物業(yè)管理工作的認識，喚起業(yè)主“小區是我家，管理靠大家”的參與意識。
(二)強化組織領(lǐng)導，完善機構建設，進(jìn)一步建立高效的物業(yè)管理運行機制。各級政府要嚴格按照《條例》要求，加強組織領(lǐng)導，加大《條例》的'貫徹實(shí)施力度，健全配套實(shí)施細則和工作考核長(cháng)效機制，進(jìn)一步明確市區兩級物業(yè)行政主管部門(mén)和各相關(guān)部門(mén)的職責權限，盡快完善旗縣區物業(yè)執法機制體制建設。各相關(guān)執法主體要樹(shù)立物業(yè)管理“一盤(pán)棋”思想，進(jìn)一步明確職能，建立聯(lián)動(dòng)機制。針對住宅小區日漸嚴重的“破墻開(kāi)店”和私搭濫建等違法違規現象，建議市政府盡快安排開(kāi)展專(zhuān)項整治活動(dòng)，明確整改措施和完成時(shí)限。市級物業(yè)管理部門(mén)要加強對旗縣區物業(yè)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導，扎實(shí)推進(jìn) “市房管部門(mén)、旗縣區房管部門(mén)、街道辦事處和鎮人民政府、社區居委會(huì )”四級物業(yè)管理體系構建。鑒于全市物業(yè)管理工作開(kāi)展不平衡的現狀，建議市政府適時(shí)召開(kāi)現場(chǎng)經(jīng)驗交流會(huì )，推廣青山區在物業(yè)管理中形成的好的經(jīng)驗和做法。
(三)采取有效措施，切實(shí)解決物業(yè)管理中的難點(diǎn)問(wèn)題。
一是要嚴格落實(shí)市級準物業(yè)管理配套資金和物業(yè)管理專(zhuān)項資金，不斷加大舊小區改造與物業(yè)管理的投入力度;二是要按照《條例》規定，科學(xué)合理提高維修資金利用率，加大對維修資金的使用監管，確保維修基金用好用活;三是要推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì )，明確業(yè)主委員會(huì )職能，研究業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費保障和成員待遇問(wèn)題，激發(fā)業(yè)主委員會(huì )活力，發(fā)揮好聯(lián)系業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的橋梁紐帶作用。同時(shí)要建立相應制度措施，做好業(yè)主委員會(huì )的監管工作;四是準物業(yè)、業(yè)主自治管理小區要待條件成熟后引導有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐，及時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)化運作，減輕政府財政負擔;五是要協(xié)調好駐區大企業(yè)職工住宅區的物業(yè)管理工作，研究駐區大企業(yè)老舊住宅小區物業(yè)管理辦法，充分調動(dòng)駐區大企業(yè)的積極性;六是要妥善解決開(kāi)發(fā)商建設遺留問(wèn)題，強化政府相關(guān)部門(mén)對建設項目的竣工驗收，嚴格配套設施完善和規劃變更管理，為規范物業(yè)管理創(chuàng )造良好基礎條件。
(四)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準，推動(dòng)物業(yè)管理工作持續健康發(fā)展。各級政府及相關(guān)部門(mén)要根據我市住宅小區差異大、物業(yè)發(fā)展不平衡的現狀，因地制宜，實(shí)事求是制定物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)需求對接標準，質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費標準和物業(yè)保證金標準。要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jì)評價(jià)體系，完善對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核措施，建立獎懲機制，加大對物業(yè)亂收費的懲罰力度。要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標機制，配備完善物業(yè)資質(zhì)審查機構和專(zhuān)業(yè)人員，嚴格把好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準入關(guān)，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)退機制，提升我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體資質(zhì)水平。要加強培訓工作，提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)，并聯(lián)合建立法院、司法、房產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮人民政府)的司法調解、行政調解和社區調解“三位一體”的物業(yè)糾紛調解體系，快速處理和解決物業(yè)管理糾紛，有效破解物業(yè)管理難、收費難等問(wèn)題，推動(dòng)我市物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)健康有序發(fā)展。
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