房地產(chǎn)調查報告
在當下這個(gè)社會(huì )中，報告對我們來(lái)說(shuō)并不陌生，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意邏輯的合理性。那么你真正懂得怎么寫(xiě)好報告嗎？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)調查報告，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)調查報告1
一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢分析
近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。
總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
預計房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長(cháng)之后，將趨向平穩，全年增長(cháng)速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。
XX年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(cháng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(cháng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對gdp增長(cháng)的貢獻率達到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(cháng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì )總體消費的增長(cháng)。XX年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費系數1.4計算，拉動(dòng)其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的.主要問(wèn)題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來(lái)我縣商品房?jì)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠趕不上房?jì)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，包括商品房預售和銷(xiāo)售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項目立項、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規劃許可、建設許可、開(kāi)發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監測市場(chǎng)運行的動(dòng)態(tài)變化提供依據，有利于調控市場(chǎng)，規范交易行為，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)監督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場(chǎng)進(jìn)行監測分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統一房屋權屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠(chǎng)統一印制�？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產(chǎn)，特別是各鄉鎮駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國統一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續，不利于企業(yè)和社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很?chē)乐�。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。
5、違規開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷(xiāo)售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場(chǎng)競爭，對商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì )的穩定。
二、關(guān)于規范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì )上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【XX】37號文件已經(jīng)要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開(kāi)發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續大力推進(jìn)舊城區改造，力爭在未來(lái)五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶(hù)區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開(kāi)發(fā)模式，對影響城市道路景觀(guān)的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會(huì )效益相統一的原則，實(shí)行統一規劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設。堅持成區連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實(shí)從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買(mǎi)�！濒斦l(fā)[XX]22號文件中再一次規定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件�！弊罱ㄔO部、監察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀(guān)念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內要樹(shù)立現代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jì)?yōu)等方式，盡快創(chuàng )建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟倫理觀(guān)念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門(mén)加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì )的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續，導致一宗土地出現兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場(chǎng)監管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話(huà)等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
房地產(chǎn)調查報告2
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2**0)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和2**0年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的.熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和2**0年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中2**0年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)調查報告3
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區，整個(gè)區域以小戶(hù)型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報快，出租率高，購買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
住宅空置嚴重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設計與需求日趨“內銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶(hù)型為主，
早期針對長(cháng)香港業(yè)主，如紫荊花園購買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶(hù)型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊2004年購房80%為內地人，常黃公路沿線(xiàn)區域銷(xiāo)售很不樂(lè )觀(guān)，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購買(mǎi)客戶(hù)向本地內地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應消費者需求。
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門(mén)聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地熱點(diǎn)區域。加之政府全力扶植該區域的房地產(chǎn)，如東田 麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注，這與常平的規劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區，依托于隱賢山莊風(fēng)景區的人文底蘊與自然景觀(guān)為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的.主要開(kāi)發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂(lè )、渡假、旅游為一體，其區域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區，污染小，戶(hù)型設計超前，購買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買(mǎi)的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶(hù)型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多�，F今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設計為基礎，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
針對本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，在售戶(hù)型有二戶(hù)至三戶(hù)。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè )觀(guān)，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用;
山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設計新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀(guān)原因，山水雅居的客戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)量也較少，我司預測導致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶(hù)量的不足造成;
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，但經(jīng)過(guò)購房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買(mǎi)中80%為香港人，三戶(hù)及四房購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。
相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考
世紀康城 山水雅居 新天美地 戶(hù)型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元
27萬(wàn) 36萬(wàn) 29.3萬(wàn) 48.6萬(wàn) 25.6萬(wàn) 46.6萬(wàn) 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二：房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告范本
房地產(chǎn)調查報告4
一、前言
近些年來(lái)，整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)取得飛速發(fā)展，也產(chǎn)生了深刻的變化。市場(chǎng)需求旺盛，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和需求量每年均以2位數速度增長(cháng)，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高，消費者購買(mǎi)行為更趨理性。
在政策方面，為應對市場(chǎng)過(guò)熱，國家紛紛出臺宏觀(guān)調控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)準入門(mén)檻大大提高了。房地產(chǎn)大洗牌時(shí)代馬上就要到來(lái)。
一些主要房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛提出戰略問(wèn)題，提出關(guān)注市場(chǎng)長(cháng)遠需求問(wèn)題，提出市場(chǎng)細分和定位問(wèn)題。主要目的是希望通過(guò)調整思路，尋求企業(yè)長(cháng)期生存發(fā)展之道。而政府作為經(jīng)濟發(fā)展的服務(wù)者和引導者或是政策的制定者，更需要了解真實(shí)的市場(chǎng)情況和一線(xiàn)資料。而這一切，都離不開(kāi)對市場(chǎng)的準確把握和對客戶(hù)的深入研究。
二、調查目的及意義
1、站在全省的角度，在省域經(jīng)濟發(fā)展的層面，對房地產(chǎn)行業(yè)做一個(gè)全局性調查，對政府宏觀(guān)政策的制定提供數據參考，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導，對城市居民居住狀況和居住滿(mǎn)意度做到了解。（宏觀(guān)層面）
2、調查包括鄭州市（以后會(huì )涉及河南省各個(gè)地市）高、中、低三個(gè)層次的購房者和需求者，全面把握居民需求和動(dòng)態(tài)，涉及范圍廣，具有較強社會(huì )意義。（全民層面）
3、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)最新動(dòng)態(tài)，預測未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，提出市場(chǎng)機會(huì )，為企業(yè)戰略和展品定位提供指導性意見(jiàn)；區分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)地位和物業(yè)情況，對房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競爭狀況做到了解，對居民的購房需求指數做到了解。（企業(yè)和客戶(hù)層面）
三、調查亮點(diǎn)
1、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)需求整體數據分析；
2、提供不同公司客戶(hù)需求對比分析；
3、提供本公司不同社區客戶(hù)需求對比分析；
4、提供鄭州市不同區位客戶(hù)需求對比分析；
5、提供不同類(lèi)型客戶(hù)需求對比分析；
6、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢；
7、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機會(huì )。
四、調查內容
�。ㄒ唬� 基本內容
1、客戶(hù)基本特征
2、客戶(hù)居住現狀
3、居住滿(mǎn)意度
4、品牌影響度
5、客戶(hù)購房需求
6、生活習慣及居住價(jià)值觀(guān)
7、對未來(lái)客戶(hù)住房需求展望
8、對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)機會(huì )分析
�。ǘ� 擴展內容一：市場(chǎng)環(huán)境調查
1、容量及發(fā)展潛力；
2、行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)及競爭狀況；
3、周邊環(huán)境對該行業(yè)發(fā)展的影響；
4、當前市場(chǎng)主要項目種類(lèi)、品牌及銷(xiāo)售狀況；
5、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )狀態(tài)；
�。ㄈ� 擴展內容二：消費者調查
1、消費者對房地產(chǎn)各項目的購買(mǎi)形態(tài)（購買(mǎi)過(guò)什么品牌、購買(mǎi)地點(diǎn)、選購標準等）與消費心理（必須品、偏愛(ài)、經(jīng)濟、便利、時(shí)尚等）；
2、消費者對市場(chǎng)上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱(chēng)、特點(diǎn)、價(jià)格等）；
3、消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀(guān)念及品牌忠誠度；
4、消費者平均月開(kāi)支及消費比例的統計；
5、消費者理想的`居住描述。
�。ㄋ模� 擴展內容三：競爭者調查
1、主要競爭者的產(chǎn)品與品牌優(yōu)、劣勢；
2、主要競爭者的營(yíng)銷(xiāo)方式與營(yíng)銷(xiāo)策略；
3、主要競爭者市場(chǎng)概況;
4、本項目主要競爭者的營(yíng)銷(xiāo)狀態(tài)；
五、調研對象及抽樣
�。ㄒ唬� 市區居民
居民對住宅市場(chǎng)信心； 購房意向；
對目標地塊認知和吸引力評價(jià)；
對目標地塊發(fā)展信心和前景的評價(jià)。
�。ǘ� 有購買(mǎi)意向的潛在客戶(hù)
目前居住狀況；
購房目的原因以及購房時(shí)考慮的主要因素；
目標客戶(hù)群體屬性特征；
對價(jià)格、面積、戶(hù)型、小區樓盤(pán)建筑、綠化、景觀(guān)等需求情況；
對醫院、學(xué)校、購物場(chǎng)所等配套設施的需求情況；
媒體消費特征；
對目標地塊優(yōu)劣勢評價(jià)。
�。ㄈ� 目前已經(jīng)購買(mǎi)或者入住中高檔小區的現實(shí)客戶(hù)
目前居住狀況；
目前居住滿(mǎn)意和不滿(mǎn)意之處評價(jià)；
目標客戶(hù)群體屬性特征；
對目標地塊優(yōu)劣勢評價(jià)；
購房過(guò)程中看房歷史及評價(jià)；
�。ㄋ模� 高新區和市區的競爭樓盤(pán)；
競爭樓盤(pán)銷(xiāo)售情況；
目標客戶(hù)特征；
樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)、宣傳攻勢；
樓盤(pán)戶(hù)型面積配套等基本特征；
競爭樓盤(pán)的優(yōu)勢和不足之處；
六、調查員的規定、培訓
�。ㄒ唬� 規定
1、儀表端正、大方。
2、舉止談吐得體，態(tài)度親切、熱情。
3、具有認真負責、積極的工作精神及職業(yè)熱情。
4、訪(fǎng)員要具有把握談話(huà)氣氛的能力。
5、訪(fǎng)員要經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調查培訓，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)好。
�。ǘ� 培訓
培訓必須以實(shí)效為導向，本次調查其人員的培訓決定采用舉辦培訓班、集中講授的方法，針對本次活動(dòng)聘請有豐富經(jīng)驗的調查人員面授調查技巧、經(jīng)驗。并對他們進(jìn)行思想道德方面的教育，使之充分認識到市場(chǎng)調查的重要意義，培養他們強烈的事業(yè)心和責任感，端正其工作態(tài)度、作風(fēng)，激發(fā)他們對調查工作的積極性。
七、人員安排
根據我們的調研方案，在湘潭大學(xué)及市區進(jìn)行本次調研需要的人員有三種：調研督導、調查人員、復核員。具體配置如下：
調研督導：1名
調查人員： 20名 （其中15名對消費者進(jìn)行問(wèn)卷調查、5名對經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行深度訪(fǎng)談）
復 核 員：1—2名 可由督導兼職，也可另外招聘
如有必要還將配備輔助督導（1名），協(xié)助進(jìn)行訪(fǎng)談、收發(fā)和檢查問(wèn)卷與禮品。問(wèn)卷的復核比例為全部問(wèn)卷數量的30%，全部采用電話(huà)復核方式，復核時(shí)間為問(wèn)卷回收的24小時(shí)內。
八、市場(chǎng)調查方法及具體實(shí)施
市區居民：CATI計算機輔助電話(huà)調查xx個(gè) 潛在客戶(hù)：街頭隨機面訪(fǎng)xx個(gè) 現實(shí)客戶(hù)：入戶(hù)面訪(fǎng)xx個(gè) 競爭樓盤(pán)：神秘顧客xx個(gè)
九、調查程序及時(shí)間安排
本次調研大致來(lái)說(shuō)可分為準備、實(shí)施和結果處理三個(gè)階段。
1、準備階段：界定調研問(wèn)題、設計調研方案、設計調研問(wèn)卷或調研提綱。
2、實(shí)施階段：根據調研要求，采用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動(dòng)有關(guān)的信息。
3、結果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，并將調研結果以書(shū)面的形式——調研報告表述出來(lái)。
在客戶(hù)確認項目后，有計劃的安排調研工作的各項日程，用以規范和保證調研工作的順利實(shí)施。按調研的實(shí)施程序，可分七個(gè)小項來(lái)對時(shí)間進(jìn)行具體安排：
調研方案、問(wèn)卷的設計
…………
3個(gè)工作日 調研方案、問(wèn)卷的修改、確認
…………
1個(gè)工作日 項目準備階段（人員培訓、安排）
…………
1個(gè)工作日 實(shí)地訪(fǎng)問(wèn)階段
…………
4個(gè)工作日 數據預處理階段
…………
2個(gè)工作日 數據統計分析階段
…………
3個(gè)工作日 調研報告撰寫(xiě)階段
…………
2個(gè)工作日 論證結段
…………
2個(gè)工作日
十、經(jīng)費預算
十一、附錄
參與人員及崗位職責： 項目負責人：待定
調查方案、問(wèn)卷的設計：待定
調查方案、問(wèn)卷的修改：待定
調查人員培訓：待定
調查人員：待定
調查數據處理：待定
調查數據統計分析：待定
調查報告撰寫(xiě)：待定
論證人員：待定
調查計劃書(shū)撰寫(xiě)：待定
房地產(chǎn)調查報告5
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì )，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。
XX年榆林市區商品房均價(jià)1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jì)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jì)r(jià)平穩上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬(wàn)㎡，其中XX年完成22萬(wàn)㎡;XX年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶(hù)8510戶(hù)。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區申報了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區等5個(gè)縣區已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
1、房?jì)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的`企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房?jì)r(jià)漲幅的心理預期，加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房?jì)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長(cháng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長(cháng)，穩定宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jì)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(cháng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機構個(gè)人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個(gè)人中長(cháng)期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng )新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國內貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀(guān)政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發(fā)展”目標的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)艺{控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對榆林經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(cháng)24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長(cháng)速度。1998年到XX年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長(cháng)的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。XX年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：
房地產(chǎn)調查報告6
一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢和動(dòng)向
目前，我市注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運行的公司約有60—70家。從調查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢。
�。ㄒ唬┧接兄�、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟性質(zhì)以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識較低，主觀(guān)偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
�。ǘ┦袇^內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項目比較集中。
�。ㄈ┬马椖块_(kāi)發(fā)地向市區邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著(zhù)城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)規定的不斷規范，我市原有易開(kāi)發(fā)資源萎縮，現有的可開(kāi)發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，關(guān)系錯綜復雜，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始選擇地價(jià)相對便宜的城鄉結合部或經(jīng)濟較發(fā)達，有賣(mài)點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項目運作及會(huì )計核算特點(diǎn)
�。ㄒ唬╉椖窟\作的程序
一個(gè)房地產(chǎn)項目從開(kāi)始立項到銷(xiāo)售結束大致分為三個(gè)階段：
第一階段（開(kāi)工前期）：通過(guò)土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣(mài)程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會(huì )印發(fā)的正式計劃書(shū)→規劃部門(mén)批準的→建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證→土地主管部門(mén)核發(fā)的建設用地批準書(shū)→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。
第二階段（組織施工期）：通過(guò)正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。
第三階段（預售期和產(chǎn)權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷(xiāo)售。預售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門(mén)批準的預售許可證。房屋產(chǎn)權移交給購買(mǎi)者，必須到房管部門(mén)辦理產(chǎn)權交易手續。
�。ǘ⿻�(huì )計核算特點(diǎn)：
1、收入核算
房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營(yíng)收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷(xiāo)售收入”、“配套設施銷(xiāo)售收入”、“代建結算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。
2、開(kāi)發(fā)成本核算
�。�1）開(kāi)發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開(kāi)發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開(kāi)發(fā)間接費用（為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）
�。�2）開(kāi)發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數房地產(chǎn)企業(yè)結轉開(kāi)發(fā)成本的方法為：
可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷(xiāo)售總面積
銷(xiāo)售成本＝已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本
由于房屋開(kāi)發(fā)的'自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì )出現計劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開(kāi)發(fā)成本費用高，中后期開(kāi)發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷(xiāo)售面積中分攤，項目的開(kāi)發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務(wù)在核算銷(xiāo)售成本時(shí)，項目早期會(huì )出現對計劃預算的開(kāi)發(fā)成本采取預提方式，隨著(zhù)中后期成本支出逐漸減少，開(kāi)發(fā)成本的結轉才會(huì )與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務(wù)再根據“工程價(jià)款結算單”對預提數與實(shí)際支出數的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。
�。ㄈ┒惤鸬挠嬎闾攸c(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：
1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營(yíng)業(yè)稅及附加，對出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按規定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)調查報告7
隨著(zhù)一系列調控政策的逐漸深入，在限購、限價(jià)的大背景下，越來(lái)越多的人正在面臨購房難題，買(mǎi)還是不買(mǎi)？過(guò)渡性購房還是一步到位？在購房資質(zhì)考驗、換房成本增加，以及未來(lái)政策走向撲朔迷離的背景下，有人在等待，有人在觀(guān)望，有人在猶豫，受調控政策影響，購房者的心態(tài)發(fā)生了較大變化。為何置業(yè)？青睞怎樣的戶(hù)型產(chǎn)品？受政策的影響有多大？帶著(zhù)這種種疑問(wèn)，我們借助中國長(cháng)沙第31屆房地產(chǎn)交易展示會(huì )召開(kāi)的機會(huì )，通過(guò)問(wèn)卷調查的方式，探究購房者的這些心理變化。本次調查共發(fā)放問(wèn)卷20xx份，回收率為93%，有效率為88%。
一、潛在置業(yè)需求狀況
�。ㄒ唬┚幼‖F狀
從圖1的居住現狀可知，自購住房合計占62.05%，相比去年上升19.70%，去年以來(lái)樓市持續升溫，房屋成交達到歷史最高值，不少需求者購置了住房。其中自購商品房占34.38%，上升7.78%，自購房改房和自購經(jīng)適房占27.68%，上升11.93%，保障房和商品房齊頭并進(jìn)，長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“保障房+商品房”的雙軌制發(fā)展模式。租房比例為27.53%，與去年相當，這也是最迫切的住房需求群體�？偟膩�(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的潛在需求還是比較旺盛，還有相當一部分群體有基本的居住需求和改善型需求，當然，也有部分投資、投機性需求。
�。ǘ┲脴I(yè)動(dòng)機
1、置業(yè)計劃
從圖2可知，被調查者中有50.15%的人群今年有購房的計劃，較去年下降了4.10個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)處于觀(guān)望狀態(tài)的比例有所上升。在去年的調查中，受訪(fǎng)人群的購房意愿較前一年也有所下降，但最終市場(chǎng)的銷(xiāo)售形勢非常樂(lè )觀(guān)，由于房?jì)r(jià)越調越高，對調控開(kāi)始失去信心，因擔心房?jì)r(jià)的繼續上漲紛紛選擇出手。今年樓市調控繼續發(fā)力，長(cháng)沙樓市初顯降溫跡象，盡管房?jì)r(jià)沒(méi)有明顯松動(dòng)，但成交萎縮，觀(guān)望情緒重新積聚。
2、置業(yè)目的
從圖3可知，市場(chǎng)的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別占45.17%、39.08%，剛性需求依舊旺盛。投資性需求占13.52%，較去年增加5.98%，系列新政仍難抑制投資性購房需求，房產(chǎn)投資回報率的期望值較高仍是眾多投資客不愿從樓市撤離的主要原因，隨著(zhù)住宅被限購、被限貸，部分投資客將目光轉向商業(yè)地產(chǎn)，投資者并沒(méi)有因此離場(chǎng)。
�。ㄈ撛谥脴I(yè)行為
1、房源選擇
從圖4可知，絕大多數（82.71%）被調查者偏好購買(mǎi)商品房，選擇購買(mǎi)二手房的僅占17.29%，兩者之比為4.78：1。受傳統觀(guān)念的影響，二手房沒(méi)有新房受歡迎，但因其價(jià)位相對偏低、周邊配套設施齊全、即買(mǎi)即住等優(yōu)勢，逐漸成為眾多市民的選擇。
2、置業(yè)區域
從圖5可知，南城區域仍然是購房者的首選，占比40.83%，隨著(zhù)長(cháng)株潭兩型社會(huì )試點(diǎn)的獲批，近年長(cháng)株潭融城的進(jìn)程日漸加快，可以預見(jiàn)的是，南城正在成長(cháng)為長(cháng)株潭城市群的城區中心，勢頭迅猛。河西樓市也隨著(zhù)先導區的建設一路高歌，相對適中的價(jià)位成為新一輪的樓市熱點(diǎn)，選擇河西置業(yè)者占到31.74%，從河東到河西的遷徙局面已經(jīng)形成�？梢钥闯�，城區中心不是購房者的首選目標，好地段、次中心、交通、價(jià)格等因素成為影響購房者的關(guān)鍵所在。
3、住房面積與戶(hù)型偏好
從圖6、圖7可知，傾向中小戶(hù)型的潛在置業(yè)者仍然占多數，住房面積偏好主要集中在90-120㎡面積段，占比46.17%，其次是60-90㎡面積段，占比27.76%。戶(hù)型偏好主要還是三居室、二居室，分別占比50.46%、34.36%。從住房面積和戶(hù)型偏好的交叉統計結果可知，偏好90-120㎡的三居室最多，占34.05%，其次是60-90㎡的二居室，占21.93%。今年延續了近幾年的偏好趨勢，這種偏好正好反映了當前市場(chǎng)還是以自住性需求和改善性需求為主，市場(chǎng)的實(shí)際需求與國六條要求的90㎡以下戶(hù)型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾。
4、住房?jì)r(jià)格承受能
從圖8可知， 大多數被調查者的住房單價(jià)承受能力在6500以下，占81.17%，其中一半（50.07%）的人能承受5500-6500這個(gè)區間的房?jì)r(jià)，31.09%的承受力在5500以下。從統計局公布的'收入水平與房屋單價(jià)的比較分析看，居民可以承受的房屋單價(jià)是其家庭月人均收入的2～3倍。今年1-5月長(cháng)沙商品住宅的網(wǎng)簽均價(jià)為5889元/㎡，以上調查數據表明，當前長(cháng)沙房?jì)r(jià)仍處在大多數人的承受范圍之內。從圖9可知，對住房總價(jià)的承受區間主要集中在35-50萬(wàn)元，占53.09%，其次有25.64%的人能接受總價(jià)為50-75萬(wàn)元的住房。相比去年，居民的住房?jì)r(jià)格承受能力又有一定的增強，面對居高不下的房?jì)r(jià)，不得不提高對房?jì)r(jià)的接受水平。
5、購房方式
限購限貸令的實(shí)施，打亂了部分家庭的購房計劃，在購房心態(tài)和選擇上有所變化，“先小后大”的遞進(jìn)式居住法則正面臨挑戰，“一步到位”的置業(yè)形態(tài)則備受關(guān)注。從圖10可知，27.96%的受訪(fǎng)者購房時(shí)選擇一步到位，這部分人相對而言有較強的購買(mǎi)力，二是擔心經(jīng)濟能力提升后被限制在限購限貸門(mén)外，以后想改善住房條件怕得不到滿(mǎn)足。當然，還是有72.04%的受訪(fǎng)者接受傳統的“先小后大”的購房方式，根據自己的經(jīng)濟實(shí)力量力而為。隨著(zhù)調控政策更加細化和深入，一步到位的購房計劃是否可行，需因人而異，在不影響生活質(zhì)量的前提下選擇最適合最劃算的購房方式。
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1、付款方式
從圖11可知，購房時(shí)大部分會(huì )選擇銀行按揭貸款，占54.26%，特別是20-30歲的年青人，因原始資金積累不會(huì )很多，這種方式大大降低了購房難度，但銀行按揭獲得的折扣較低，累計付款總額因供款年限長(cháng)利息負擔多而比一次性付款可多至50%。相比去年，分期付款的比例有所上升，占20.63%，這些購房者大都是
手頭上的資金不足以一次性付款，但又不愿意支付大量的利息費用，所以在連續加息的影響下，這種付款方式開(kāi)始受到更多的關(guān)注。
2、月供能力
從圖12可知，對于采取按揭方式購房的潛在群體，其月供承受能力基本在1500元以上，3500元以下，主要集中在1500-2500元的范圍，占53.17%，還有25.68%能承受2500-3500元間的月還款。我們一般認為家庭月收入的1/3用于供樓比較合理，最多不超過(guò)五成。
�。ㄎ澹┯绊懼脴I(yè)的外部因素
1、置業(yè)關(guān)注因素
從圖13可知，購房者關(guān)注的前三項因素仍然是地理位置、價(jià)格、交通，分別占22.99%、20.92%、16.83%，三項合計較去年減少5.26%，同時(shí)周邊配套設施是否完善也是一個(gè)重要的考衡標準，占10.53%。數據或許可以說(shuō)明，購房者選房時(shí)較過(guò)去更為理智，通過(guò)對各種因素綜合對比最終做出選房決策，突破以往只考慮某個(gè)或者某幾個(gè)因素的行為，更加明白什么樣的房子更適合自己。
2、置業(yè)信息來(lái)源
從圖14可知，置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來(lái)源渠道中，這幾年排在第一位的始終是0731房產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò )媒體，該比例在逐年上升，今年占到48.25%，因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點(diǎn)已被廣泛認同；其次是《長(cháng)沙樓市》等專(zhuān)業(yè)刊物，占17.00%，主要在公共場(chǎng)合發(fā)放，目標針對性強，近年來(lái)其影響力也顯而易見(jiàn)�？梢钥闯�，平面報紙的影響力減弱的趨勢明顯。
3、政策因
從圖15可知，影響市民購房計劃的主要政策因素是二套房首付提高及限購令，受影響的比例分別為30.60%、24.78%。那些有改善住房或投資需求的二次置業(yè)者受到了較大的影響，第二套房貸款提高首付，無(wú)形中提高了消費者的購買(mǎi)成本，限購令也將一部分有置業(yè)需求的對象拒之門(mén)外。這些政策會(huì )抑制購買(mǎi)需求，短期內對平抑房?jì)r(jià)起到一個(gè)階段性的作用，但是對于改善性住房和投資投機性購房沒(méi)有區分。還有22.84%的受訪(fǎng)對象表示購房計劃不受政策影響，這些基本都是首次置業(yè)者，而且沒(méi)有受到籍的限制。
二、房?jì)r(jià)判斷及預測
�。ㄒ唬┊斍胺�?jì)r(jià)判斷
圖16 當前房?jì)r(jià)判斷
從圖16可知，調查結果與去年差不多，認為長(cháng)沙當前房?jì)r(jià)偏高的占多數（63.20%），消費者普遍面臨房?jì)r(jià)上漲的壓力。今年以來(lái)，新國八條、限購令、價(jià)格控制等政策連續出擊，但對房?jì)r(jià)的抑制作用有限。從今年長(cháng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，樓市成交經(jīng)歷過(guò)低位徘徊，但房?jì)r(jià)始終居高不下，未出現明顯松動(dòng)跡象，市場(chǎng)一直處于膠著(zhù)狀態(tài)。
�。ǘ┫掳肽攴�?jì)r(jià)走勢
從圖17可知，市民對長(cháng)沙出臺的房?jì)r(jià)控制目標信心不足，對下半年長(cháng)沙房?jì)r(jià)有上漲預期的占多數，合計57.86%，其中39.02%的被調查對象認為房?jì)r(jià)有可能上漲10%以上。相比去年對房?jì)r(jià)持平或下跌預期的看好，一路上揚的房?jì)r(jià)讓消費者的期待落空，對市場(chǎng)的發(fā)展變得不再那么確定和肯定，反而更加消極悲觀(guān)，雖然對政策還會(huì )有期待但不再堅信政策能夠控制住今年房?jì)r(jià)的漲勢。
�。ㄈ┬抡䦟Ψ�?jì)r(jià)的影響
從圖18可知，一系列新政對穩定房?jì)r(jià)的效果還沒(méi)有完全顯露出來(lái)，51.34%的被調查者認為新政對控制房?jì)r(jià)繼續過(guò)快上漲起到了一定的作用，但當前房?jì)r(jià)上漲的速度還是處于較快的狀態(tài)，并沒(méi)有明顯降下來(lái)，市場(chǎng)處于量跌價(jià)升的僵持狀態(tài)，房?jì)r(jià)需要得到進(jìn)一步的控制。
三、20xx年長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢基本判斷
本次問(wèn)卷調查，能夠幫助我們更好的了解市場(chǎng)需求的真實(shí)狀態(tài)，了解購房者背后各不相同的置業(yè)目的以及新政下的購房行為表現。在這次問(wèn)卷調查中，市場(chǎng)主要呈現出以下幾方面發(fā)展趨勢：
�。ㄒ唬┵I(mǎi)賣(mài)雙方正上演博奕戰。市場(chǎng)的潛在需求依然比較旺盛，50.15%的受訪(fǎng)者表示今年有購房的計劃，同時(shí)置業(yè)者的觀(guān)望情緒加重，樓市量跌價(jià)高，買(mǎi)賣(mài)雙方重新進(jìn)入博奕階段。
�。ǘ鞘型顿Y熱情不減。限購、限貸等一系列抑制投資與投機型購房需求政策的連續出臺，并沒(méi)能打擊樓市投資者的熱情，一時(shí)半會(huì )還不愿意丟棄房產(chǎn)投資這塊香餑餑。一些還可以購買(mǎi)住宅物業(yè)的市民，投資熱情依然不減，部分資金因為投資住宅受限，也會(huì )通過(guò)轉戰商業(yè)等其他渠道投資房產(chǎn)。
�。ㄈ┲脴I(yè)者仍然將傾向于購買(mǎi)90-120㎡的三居室。今年延續了近幾年的偏好趨勢，90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市場(chǎng)的寵兒，在自住和改善型需求的主導下，這兩種產(chǎn)品具有較強的市場(chǎng)競爭力。
�。ㄋ模┊斍胺�?jì)r(jià)在購房者能承受的范圍之內。大部分置業(yè)者能承受6500元/㎡以下的住房單價(jià)，總價(jià)的承受區間主要集中在35-50萬(wàn)元，由此可見(jiàn)，長(cháng)沙當前的房?jì)r(jià)還是在能夠承受的范圍之內。
�。ㄎ澹鞘行枨罅η笠徊降轿�。買(mǎi)房先小后大，這一曾經(jīng)被許多人視為人生既定的“購房軌道”，如今隨著(zhù)多項樓市新政的出臺，似乎面臨著(zhù)被顛覆之勢。二套房首付五成以上，貸款利率的上調，契稅的上漲等等帶來(lái)?yè)Q房成本的提高，已經(jīng)影響到購房者心理，置業(yè)“一步到位”漸成為越來(lái)越多購房者的選擇。
�。┒啻沃脴I(yè)者受政策影響較大。樓市調控政策最主要的目的是打擊投資投機類(lèi)購房者，打擊多次置業(yè)者，抑制不合理的購房需求。調查顯示，限貸、限購政策對多次置業(yè)者的影響較大，對抑制住房消費起到了一定的作用。首次置業(yè)者幾乎不受政策影響，但改善型住房需求亦受限，被政策誤傷。
�。ㄆ撸┫掳肽攴�?jì)r(jià)普遍看漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮，房?jì)r(jià)依舊堅挺，提高首付、限制房貸的調控做法實(shí)際效果比較有限，對下半年房?jì)r(jià)有上漲預期的居多。
房地產(chǎn)調查報告8
在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的`角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。
高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~20xx)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)調查報告9
一、摘要
目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個(gè)居住中心。
二、城區規劃背景（XX新城：未來(lái)XX的城市副中心）
XX新城區其定位為XX未來(lái)的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開(kāi)發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區5平方公里，規劃總人口約12萬(wàn)人。XX新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據市里“南居北工”的發(fā)展戰略，到20xx年XX新城區將成為一個(gè)現代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔XX主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。
XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，XX新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。
三、已建成樓盤(pán)：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于錢(qián)湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶(hù)，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點(diǎn)。
3、半島名�。�由XX光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車(chē)站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤(pán)：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶(hù)。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。
2、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的`樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)XX新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。
房地產(chǎn)調查報告10
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1—6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：xx%、xx%、xx%、xx%、xx倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積萬(wàn)平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了%和%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、年分別同比上漲xx%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
中央：——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間；對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由%提高到%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成；同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。 ——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著(zhù)大量外埠資本注資xx，該區域房地產(chǎn)格局呈現出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動(dòng)了高端消費力量。長(cháng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的.房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀(guān)調控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。價(jià)格特征：xx城區商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項目中，xx區域占據了xx%，xx區域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè )等都市文化特征。
三、20xx年（1—6月份）xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析
�。�1）商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過(guò)去的時(shí)間內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居X(jué)X市前列，同其它區域相比，其價(jià)格一直呈現出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份），xx住宅均價(jià)達到元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(cháng)了xx%。另一方面，受?chē)液暧^(guān)調控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了xx%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)XX市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個(gè)區域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為XX市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區域可售樓盤(pán)套數在套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著(zhù)該區經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì )在其中充當越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jì)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
�。�2）xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場(chǎng)總容量約為套，1—6月總供給套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為xx：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷(xiāo)量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(cháng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，XX市在xx年以來(lái)對拆遷規模進(jìn)行了壓縮。20xx年（1—6月份），全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降xx%。
同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網(wǎng)今年（1—6月份）的網(wǎng)絡(luò )調查數據和對90多個(gè)樓盤(pán)的調研數據顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買(mǎi)行為的家庭占到%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買(mǎi)住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房?jì)r(jià)的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業(yè)的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000—7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。
5、今年1—6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90—120平方米
20xx年（1—6月份）xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統計結果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90—140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的xx%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的xx%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1—6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大，占到全市同等戶(hù)型上市量的xx%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的xx%。
四、xx各區域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和XX區四個(gè)區域組成，根據其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
�。ㄒ唬﹛x中心區
20xx年上半年xx中心區成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為xx%。
從上半年xx中心區成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價(jià)格高峰，為元/平方米，隨后6月價(jià)格出現小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費；當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數開(kāi)發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤(pán)項目打起價(jià)格戰，這也就造成了6月該片區的價(jià)格出現小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著(zhù)武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè )、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起；時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來(lái)，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤(pán)信息（截止到20xx年6月30號）
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20xx年上半年古田片區成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為xx%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn)，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著(zhù)輕軌建設的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區供應量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房?jì)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。
政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著(zhù)硚口政府對古田區域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區主要在售樓盤(pán)信息（截止到20xx年6月30號）
�。ㄈ┒�、后湖片區
20xx年上半年二七、后湖片區成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區價(jià)格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價(jià)格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關(guān)注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體，
二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jì)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè )福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業(yè)配套不足的現實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區主要在售樓盤(pán)信息（截止到20xx年6月30號）
�。ㄋ模〇|西湖片區
20xx年上半年?yáng)|西湖片區成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(cháng)了xx%。
從成交價(jià)格及成交套數來(lái)看，東西湖片區今年實(shí)現價(jià)量雙增，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(cháng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀(guān)望情緒，但從該片區個(gè)別項目的調查顯示，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù)，很多也是因為價(jià)格相對較低，所以將買(mǎi)房目標選定在郊區，面對高房?jì)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。多層作為郊區最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型，一直是本區域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應量的遞減趨勢說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結構的調整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區域市場(chǎng)多層小高層高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(cháng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據空港經(jīng)濟之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，認清我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統計等相關(guān)部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進(jìn)行了實(shí)地考察，并召開(kāi)了座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)調研情況報告如下：
一、準格爾旗房地產(chǎn)基本情況
一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟增長(cháng)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期，特別是從xx年開(kāi)始對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻平均增長(cháng)速度xx%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟的貢獻日益提高。xx年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的xx%。
二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長(cháng)。xx年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟發(fā)展的重要動(dòng)力穩定快速增長(cháng)，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長(cháng)速度最快的龍頭之一，呈現出高速增長(cháng)態(tài)勢。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重逐年增長(cháng)，從xx年的xx%到xx年增長(cháng)到xx%。
三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費增長(cháng)。xx年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額5年平均占全社會(huì )消費品零售總額的%，是占消費份額最大的行業(yè)。特別是去年以來(lái)，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財政收入增長(cháng)。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(cháng)態(tài)勢，凈增加xx萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，進(jìn)入xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn)。xx年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬(wàn)元，同比增長(cháng)xx%，占稅收總收入的xx%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長(cháng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
二、準格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、房?jì)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng )新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象，各種因素導致我旗的房?jì)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。
2、投資型購房減少，消費者趨于理性。
xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從年以來(lái)，受金融危機影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀(guān)望。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。
3、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升。
面對金融危機的嚴重影響，我旗審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中央宏觀(guān)政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發(fā)展”目標的實(shí)施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受?chē)艺{控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對我旗經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、準格爾旗房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題
準格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著(zhù)近年來(lái)的快速發(fā)展，對經(jīng)濟社會(huì )的拉動(dòng)作用越來(lái)越大，但也逐漸凸顯出以下問(wèn)題：一是結構性供需矛盾較重。普通商品房?jì)r(jià)格高于城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民消費能力，商品住房有價(jià)無(wú)市，以改善性需求為主的消費者持幣待購。開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤，但基于市場(chǎng)價(jià)值判斷和擔心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應的擔心，不愿意主動(dòng)調整銷(xiāo)售價(jià)格。市場(chǎng)雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受?chē)鴥确康禺a(chǎn)市場(chǎng)調整、周邊城市房?jì)r(jià)下行的大環(huán)境影響，普遍持觀(guān)望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應體系不夠明確。供應量缺乏科學(xué)規劃，商品房品質(zhì)單一，同類(lèi)化嚴重。無(wú)論從銷(xiāo)售價(jià)格上、還是銷(xiāo)售定位上，當前在售的商品項目普遍面臨著(zhù)品種單一、消費群體定位趨同的問(wèn)題，都把銷(xiāo)售目標確定在所謂的高端消費人群，可供中低階層消費的商品房項目嚴重缺乏。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當量的未開(kāi)發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地后，并未及時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價(jià)格也逐漸升高，房?jì)r(jià)也隨之升高，導致有許多居民沒(méi)有能力買(mǎi)房的局面。
四、推進(jìn)準格爾旗房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建議
近年來(lái)的房地產(chǎn)調控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監控。各級房地產(chǎn)主管部門(mén)和各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統，全部實(shí)行網(wǎng)上在線(xiàn)售房，網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項目，房地產(chǎn)主管部門(mén)不予辦理商品房預售許可證，并對該項目的開(kāi)發(fā)企業(yè)誠信等級進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級，年檢時(shí)也要采取相應的懲處措施。通過(guò)房屋權屬網(wǎng)絡(luò )登記發(fā)證系統的應用，全面實(shí)現商品房初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷(xiāo)登記的登記網(wǎng)絡(luò )化、檔案電子化，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價(jià)值。
二要合理引導住房主體需求。針對不同群體實(shí)施不同策略，解決好不同收入者的住房問(wèn)題，對其實(shí)施住房分類(lèi)供應政策。同時(shí)，結合我旗開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。針對中等收入群體的普通商品房，要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況，加快節能省地型住宅供應，并不斷把房?jì)r(jià)收入比控制在6—8左右；針對高收入群體的高檔商品房，必須根據當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢和城市發(fā)展狀況，嚴格控制好供應規模和所占比重，科學(xué)的做好供應計劃。
三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀(guān)調控力度，高度壟斷土地一級市場(chǎng)，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場(chǎng)。依法打擊非法炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿(mǎn)兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標，提高普通住宅用地的供應，嚴格控制高檔住房用地供應。
四要加大城鎮房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮房屋拆遷管理機構，繼續強化管理職能，公正地履行管理職責，進(jìn)一步規范城鎮房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監督指導，嚴格實(shí)行拆遷許可證制度，嚴格審核拆遷主體的合法性，四要嚴格按照《條例》規定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告，認真做好拆遷糾紛的調處，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強制執行的行為。
五要繼續開(kāi)展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅持整頓與規范相結合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查長(cháng)效機制，加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)規范化管理綜合評價(jià)體系，努力營(yíng)造主體誠信、行為規范、監管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。
房地產(chǎn)調查報告11
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(cháng)，銷(xiāo)竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長(cháng)27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長(cháng)41%。**年以來(lái)平均銷(xiāo)竣比為2.64，**年全年呈現供不應求的局面，但是**年前兩個(gè)月銷(xiāo)售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。
**年1-2月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，同比**年2月份增長(cháng)**.1%，相比**年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)0.5%，但是比較**年末的銷(xiāo)售均價(jià)略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著(zhù)放大，**年前兩個(gè)月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現比較平穩，較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。
南京未來(lái)兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135 萬(wàn)平方米左右，但是09年將在**年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。
**年以來(lái)南京商品房銷(xiāo)售情況,20xx年，南京市商品房全年銷(xiāo)售額為603.51億元，銷(xiāo)售面積 **37.88萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷(xiāo)售額533.42億元，銷(xiāo)售面積為**64.52萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為 50**元/平方米，現房全年銷(xiāo)售額為77.58億元，銷(xiāo)售面積為190.27萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4**7元/平方米，期房全年銷(xiāo)售額為455.84億元，銷(xiāo)售面積為874.24萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷(xiāo)售額為24.74億元，銷(xiāo)售面積46.41萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比**年2月份增長(cháng)**.1%，相比**年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(cháng)0.5%。其中住宅銷(xiāo)售額為20.61億元，銷(xiāo)售面積42.63萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(cháng) 16.23%，現房銷(xiāo)售額為2.05億元，銷(xiāo)售面積為4.37萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷(xiāo)售額為18.56億元，銷(xiāo)售面積38.26萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(cháng)27.83%。
從各月商品房銷(xiāo)售均價(jià)的走勢來(lái)看，**年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)呈現穩步上漲態(tài)勢，但是**年末到**年初房?jì)r(jià)有略微的下降。
從圖表6的.每月銷(xiāo)售量來(lái)看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著(zhù)放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來(lái)，南京市各區域板塊住宅成交數量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套，約38.9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區，該板塊的項目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤(pán)房型結構和質(zhì)量也相對比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠，適合有車(chē)族的消費群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著(zhù)放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)位居全市前三位。玄武區的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房?jì)r(jià)普遍在**000元/
平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤(pán)大多集中
在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設等都在該板塊開(kāi)發(fā)項目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶(hù)，目前該板塊的銷(xiāo)售均價(jià)都在**000元/平方米以上。
新樓盤(pán)比較多的是江寧區，江寧區是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對較低，比較適合來(lái)南京落戶(hù)的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區房?jì)r(jià)相對較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號線(xiàn)，預計江寧區的房?jì)r(jià)會(huì )有較大升值空間。 三，南京未來(lái)兩年住房建設計劃,根據南京市住房建設計劃，**年南京各類(lèi)住房上市量將達**20萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米，比**年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。**年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬(wàn)平米。**年各類(lèi)住房建設用地計劃供應量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設用地約150萬(wàn)平方米，相比**年土地實(shí)際供應量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比**年的850萬(wàn)平方米有所下調，其中，中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟適用住房約225萬(wàn)平方米，與**的計劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬(wàn)平方米，比 **年30萬(wàn)平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金
3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬(wàn)平方米。09年各類(lèi)住房建設用地計劃供應 **50萬(wàn)平方米，其中各類(lèi)普通商品住宅建設用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設用地200萬(wàn)平方米，相比**年的土地供應量有所增加，預示土地市場(chǎng)將持續活躍。09年南京市住房建設計劃總量與**年大致持平。
總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設計劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品房的供應量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應相比**年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在**年的基礎上增加200萬(wàn)平方米的土地供應，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )受到土地供應的限制。
房地產(chǎn)調查報告12
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：
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1、不動(dòng)產(chǎn)權利在與當地土地管理部門(mén)的注冊登記情況(查詢(xún)結果復印件由有關(guān)檔案部門(mén)蓋章)。
2、當地土地管理局簽定的土地使用權出讓合同或與原土地使用權人簽定的土地使用權轉讓合同，相應地塊的宗地紅線(xiàn)圖。
3、、土地出讓金付款憑證，例如當地土管局發(fā)出的，表明國有土地使用權出讓金已支付的憑證，例如發(fā)票和/或收據的復印件。
4、、有關(guān)稅務(wù)部門(mén)發(fā)出的土地契稅的納稅收據復印件。
5、目標公司名下的由當地土管局頒發(fā)的房地產(chǎn)權證。
6、其他所有與土地使用權有關(guān)的文件和報告等文件。
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1、任何關(guān)于物業(yè)的公共記錄查詢(xún)結果的資料，包括但不限于，關(guān)于土地和房屋產(chǎn)權、轉讓和抵押，權利證件質(zhì)押，及租賃登記(查詢(xún)結果復印件由有關(guān)記錄保存部門(mén)蓋章)。
2、所有就物業(yè)或其權利文件設定的留置、質(zhì)押、抵押以及其他擔保利益的文件。
3、所有就物業(yè)或其權利文件設定的抵押、質(zhì)押以及其他擔保利益的登記證。
4、所有關(guān)于影響本物業(yè)的地役權及約定文件，包括影響本物業(yè)但為其他物業(yè)帶來(lái)利益的地役權和約定，及加之于其他物業(yè)之上，但為本物業(yè)帶來(lái)利益的地役權和約定。
二、工程建設審批事項：
1、《企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)》。
2、項目立項批復及相關(guān)批復文件。
3、規劃意見(jiàn)書(shū)和審定設計方案通知書(shū)。
4、建設用地規劃許可證。
5、用地批準書(shū)。
6、土地出讓合同或者土地轉讓合同，以及所需的上級部門(mén)批準文件。
7、土地出讓金繳納憑證。
8、土地補償協(xié)議。
9、國有土地使用權證書(shū)。
10、建設用地釘樁通知。
11、建設工程規劃許可證。
12、交通影響評審意見(jiàn)和環(huán)境影響報告表批復。
13、綠化補償、交通規劃設計、人防工程、消防工程等批復。
14、房屋拆遷許可證。
15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補充協(xié)議、市政施工協(xié)議。
16、商品房預售許可證。
17、與項目開(kāi)發(fā)建設相關(guān)的其他資料：消防系統驗收合格證明、交通管理部門(mén)為停車(chē)區頒發(fā)的停車(chē)許可證、技術(shù)監察部門(mén)出具的電梯安全運行許可證、與供電部門(mén)簽訂的《供電協(xié)議書(shū)》、供電設施合格證、供氣部門(mén)和供水部門(mén)的批準文件、物業(yè)的服務(wù)合同或維修合同（例如清潔，園藝/景觀(guān)，機械服務(wù)等）以及與物業(yè)各個(gè)有關(guān)部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。
三、非房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：
�。ㄒ唬┯行钨Y產(chǎn)
1、房屋、設備、辦公用品等所有非房地產(chǎn)有形資產(chǎn)的詳細清單。
2、所有原始發(fā)票、買(mǎi)賣(mài)合同或其他與非房地重大有形資產(chǎn)有關(guān)的重要合同的復印件。
�。ǘo(wú)形資產(chǎn)（不作為調查重點(diǎn)）
1、目標公司所擁有的商標、專(zhuān)利、著(zhù)作權的權利文件的復印件。
2、許可使用和/或轉讓合同的復印件。
3、所涉及的任何侵權訴訟或其他任何已知的侵權索賠的文件資料。
4、非房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估報告（如有）的復印件。
四、目標公司基本情況：
1、目標公司最初設立時(shí)的主管部門(mén)批準文件（如有）、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照正本和副本、房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)等。
2、工商行政管理機關(guān)核發(fā)的經(jīng)過(guò)20xx年年檢的最新的營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)等。
3、目標公司章程和股東出資設立目標公司的協(xié)議（如有）及有關(guān)目標公司章程及股東出資設立目標公司的協(xié)議的任何修訂、補充和更改。
4、目標公司注冊資本到位的所有驗資報告以及與固定資產(chǎn)出資相關(guān)的評估報告、集體資產(chǎn)管理部門(mén)對評估報告的批準或備案文件（如有）。
5、目標公司的股東名冊以及各股東的出資比例；目標公司股東變動(dòng)的情況和所有有關(guān)股東變動(dòng)的法律文件（包括但不限于政府批準文件和股權交易文件）。
6、目標公司自然人股東的身份證明。
7、目標公司股東會(huì )的`全部決議。
8、目標公司現任董事會(huì )成員名單及所有董事會(huì )決議。
9、目標公司目前的內部結構。
10、目標公司在有關(guān)政府部門(mén)的所有登記和證明，包括但不限于稅務(wù)登記（包括國稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關(guān)登記等及目標公司從有關(guān)政府主管部門(mén)所獲得的所有特許權、特許經(jīng)營(yíng)及其他許可文件。
11、目標公司是否設立過(guò)任何子目標公司、分目標公司、辦事處或其他經(jīng)營(yíng)實(shí)體；若有，請提供上述子目標公司、分目標公司、辦事處或經(jīng)營(yíng)實(shí)體的名單及其最新?tīng)I業(yè)執照。
12、目標公司股東是否在其擁有的目標公司之股權上設置任何質(zhì)押或第三者權利，若有，請提供與質(zhì)押有關(guān)的批準/登記文件及質(zhì)押合同。
13、目標公司現有股東個(gè)人的高額負債及為他人借款提供擔保的所有文件。
14、目標公司現股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標公司股權的情況（目標公司或名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)范圍、持股比例及所認職務(wù)）。
15、目標公司現有職工的人數、勞動(dòng)合同簽定、工資支付以及是否存在勞動(dòng)爭議方面的資料。
五、目標公司債權債務(wù)、財務(wù)狀況
1、目標公司最新的財務(wù)報表（包括但不限于資產(chǎn)負債表、損益表、現金流量表及利潤分配表）。
2、目標公司融資情況和有關(guān)文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的文件，將要或者準備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限于金額、發(fā)生的時(shí)間、資金融通的形式、債權人等）。
3、目標公司向第三人所提供的任何形式的擔保情況及文件，包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、留置等；前述文件包括但不限于擔保之所有合同、文件、抵押和質(zhì)押證明等（如有）。
4、目標公司是否存在重大違約行為，如有，請提供相關(guān)合同、協(xié)議及違約事宜，前述違約行為包括但不限于逾期債務(wù)等。
六、目標公司稅務(wù)狀況
1、目標公司的稅務(wù)登記證（包括國稅和地稅稅務(wù)登記證）。
2、目標公司設立至今的納稅結算表（如有）。
3、目標公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。
4、目標公司在對外采購及銷(xiāo)售過(guò)程中是否有未開(kāi)立或索取發(fā)票的情況，若有，請提供發(fā)生時(shí)間、金額、財務(wù)處理方法，以及相關(guān)收據或收條的復印件。
5、目標公司任何時(shí)期所接到的所有稅務(wù)部門(mén)簽發(fā)的有關(guān)目標公司的所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅或消費稅的欠稅通知、欠稅罰單。
6、稅務(wù)部門(mén)或政府主管部門(mén)任何時(shí)期對目標公司所進(jìn)行的所有稅務(wù)審計調查和與該審計有關(guān)的文件。
七、目標公司的重要合同
1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。
2、抵押、質(zhì)押、保證等擔保合同。
3、公司與關(guān)聯(lián)人之間、公司內部的重要合同、各類(lèi)協(xié)議。
4、可能對公司的資產(chǎn)、負債、權益和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生重大影響的其它合同。
八、涉及目標公司的訴訟、爭議及處罰
1、已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。
2、所有正在進(jìn)行的訴訟和判決（或裁決）后未執行完畢的訴訟案件相關(guān)的文件和資料，如：裁判書(shū)、執行裁定等。
3、有關(guān)行政處罰的文件和資料，如：行政處罰決定書(shū)、行政復議決定書(shū)等。
4、可能引起訴訟和爭議的事項資料。
5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導致其財產(chǎn)被有關(guān)機關(guān)采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。
九、目標公司的保險及環(huán)境保護
1、是否辦理了保險，各項投保資料及繳費憑證。
2、建設項目的環(huán)境影響評價(jià)報告（如適用）及其批復（如有）。
3、與環(huán)境污染有關(guān)的重大事故情況，與環(huán)保有關(guān)的處罰/費用的詳情。
十、其它與并購企業(yè)相關(guān)并且在并購前需要調查的事項
xx
房地產(chǎn)調查報告13
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開(kāi)工面積112、5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75、2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37、3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29、7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23、86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6、87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25、4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較。
二、存在問(wèn)題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，量資金外流，項目多的.企業(yè)資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較，部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
三、下步打算：
1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。
3、加各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7、06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。
4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。
房地產(chǎn)調查報告14
前期現狀調查就顯得尤為重要。靖江市人民法院在結合執行工作實(shí)際，總結實(shí)踐的基礎上，對此展開(kāi)了調研。
一、涉房地產(chǎn)案件的總體狀況
1、數據現狀
20xx年1月至20xx年12月，靖江市人民法院受理的執行案件中，需對房地產(chǎn)進(jìn)行處置的案件分別為96、108、121件，增幅達10%左右，呈逐年上升的趨勢。其中，經(jīng)拍賣(mài)程序由買(mǎi)受人競買(mǎi)的分別為93、103、115件，交申請執行人以物抵債的分別為2、3、5件。
2、案件特點(diǎn)
(1)執行中房屋騰空遷出難度大。法院依法對被執行人名下房產(chǎn)進(jìn)行騰空遷出房?jì)染幼∪藭r(shí)，遭遇阻力的情況屢見(jiàn)不鮮，以違法行為或過(guò)激行為來(lái)阻撓執行，成為阻撓騰空遷出的常態(tài)。據我院相關(guān)統計數據，近年來(lái)我院騰空房屋遷出居住人的案件，其中遭遇各種阻撓的占到70%。被執行人和占有人規避執行手法多，且違法行為隱蔽，客觀(guān)上造成了騰空遷出工作的困難。一些不明真相的旁觀(guān)者也容易將"強制遷出""混為一談，被執行人借機煽動(dòng)，抗拒執行。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)客觀(guān)上造成了騰空遷出難。部分案件，法院雖及時(shí)完成了強制遷出的法律手續，但被執行人重新非法占有、控制的情況時(shí)有發(fā)生。
(2)"棄房斷供"逐年增長(cháng)。近年來(lái)，我院受理的金融借款合同糾紛、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件同比增長(cháng)迅速。目前經(jīng)濟下行壓力大，涉案房產(chǎn)大多為高房?jì)r(jià)時(shí)買(mǎi)入，如今變成了"負資產(chǎn)"，債務(wù)人無(wú)力還款而"棄房斷供"。對于購房者抵押房產(chǎn)的首付款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費等付諸東流，房產(chǎn)被強制拍賣(mài)，且拍賣(mài)的價(jià)格低于房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，隨著(zhù)我國推行誠信體系的建設，對信用缺失的"棄房斷供"債務(wù)人的懲戒力度必將加大，不良紀錄將記入債務(wù)人的誠信檔案。
(3)適用房地產(chǎn)執行的法律法規之間矛盾多。究竟哪些房地產(chǎn)可以作為強制執行對象?我國法律、行政法規、司法解釋、規范性文件之間矛盾甚多，經(jīng)常給執行工作帶來(lái)困惑。對農村集體土地上建的房產(chǎn)、無(wú)證房產(chǎn)、違章建筑的執行，唯一一套房產(chǎn)的認定等問(wèn)題，現行法律法規之間對上述問(wèn)題的規定沖突不斷，操作性不強，司法實(shí)踐中認定與否的隨意性大、執行的標準不一致，容易引發(fā)不穩定因素。
(4)房地產(chǎn)處置后衍生糾紛增多。當前我國正處于經(jīng)濟轉型期和矛盾突發(fā)期，房屋已并非僅具備傳統意義的居住功能，而是被賦予了其他附加功能，如求學(xué)片區、簽落戶(hù)籍以房屋的坐落位置來(lái)認定。因此，在司法實(shí)踐中，因上述附屬權利未隨所有權轉移，在房地產(chǎn)處置后又發(fā)生了新的糾紛。另外，因在評估拍賣(mài)程序中未充分調查房地產(chǎn)的規劃和用途，致買(mǎi)受人競買(mǎi)后不滿(mǎn)而引起糾紛也正在增多。
二、執行程序中建立房地產(chǎn)處置前現狀調查制度的意義
房地產(chǎn)現狀調查制度，是指人民法院在處置房地產(chǎn)前依職權對房地產(chǎn)的狀況信息進(jìn)行全面客觀(guān)調查，并將所調查的狀況信息在處置過(guò)程中向相關(guān)權利人、利害關(guān)系人公示公開(kāi)的制度。房地產(chǎn)處置前的現狀調查作為一項制度來(lái)建立有以下五方面的意義：
1、維護司法拍賣(mài)的公信力。在房地產(chǎn)處置前，法院必須依職權對房地產(chǎn)的信息全面客觀(guān)地進(jìn)行調查，并將所調查的信息在處置過(guò)程中予以公開(kāi)，解決處置過(guò)程中信息不對稱(chēng)的問(wèn)題。避免個(gè)別了解房地產(chǎn)現狀的競買(mǎi)人占有優(yōu)勢，也避免不了解現狀的競買(mǎi)人的競買(mǎi)風(fēng)險，營(yíng)造司法拍賣(mài)的公平、公正的環(huán)境，維護了司法拍賣(mài)的公信力。
2、保護執行當事人及相關(guān)權利人的合法權益。通過(guò)公開(kāi)房地產(chǎn)處置前信息，有利于參與競買(mǎi)人全面了解拍賣(mài)標的現狀、減少顧慮，處置價(jià)格也就自然而然地體現市場(chǎng)價(jià)格，避免了評估價(jià)格和成效價(jià)格的過(guò)度懸殊。
3、減縮受托拍賣(mài)機構暗箱操作、操縱拍賣(mài)的空間。法院全面調查擬處置的房地產(chǎn)現狀，并要求拍賣(mài)機構在處置過(guò)程中全面公開(kāi)，向社會(huì )公眾全面展示拍賣(mài)標的現狀，暗箱操作、操縱拍賣(mài)的空間將大大縮減。
4、防止執行人員徇私枉法。房地產(chǎn)現狀調查作為一項制度建立，執行人員就必須對房地產(chǎn)的現狀作全面客觀(guān)的調查，能夠有效避免執行人員隱瞞房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和瑕疵，而進(jìn)行權錢(qián)交易的情況。
5、避免處置后的衍生糾紛。通常情況下，房地產(chǎn)的處置按現狀拍賣(mài)，免除了執行人員大部分的現狀調查責任，但拍賣(mài)后給買(mǎi)受人帶來(lái)的糾紛不斷，給執行工作留下了后遺癥。如房產(chǎn)分割過(guò)戶(hù)糾紛，戶(hù)口遷出糾紛，查封抵押登記未解除的問(wèn)題，以及相鄰的糾紛。通過(guò)全面展示房地產(chǎn)的現狀，能夠使競買(mǎi)人充分了解標的物，同時(shí)有效化解司法拍賣(mài)后的衍生問(wèn)題。
三、房地產(chǎn)現狀調查的原則
執行程序中房地產(chǎn)現狀調查要遵循以下原則：
1、主動(dòng)、全面調查原則。在執行房地產(chǎn)過(guò)程中，應依職權主動(dòng)調查房地產(chǎn)的現狀，防止因責任心不強、怠于履行調查義務(wù)而出現意外情況。充分認識到現狀調查不主動(dòng)就被動(dòng)。房地產(chǎn)現狀調查的全面性，主要體現在調查工作的"廣度"和"深度"上，"廣度"，就是對調查進(jìn)行全面考慮，采取各種調查形式統籌調查。"深度"，就是要對某一職能部門(mén)或單位、個(gè)人的調查，預設更多的可能性，盡可能一次性全面調查，加強調查的質(zhì)量和效率。
2、及時(shí)性原則。只有及時(shí)調查房地產(chǎn)的現狀，才能盡快將所調查到的現狀情況提供給評估公司，才能讓相關(guān)權利人及時(shí)完整地參與財產(chǎn)的評估、拍賣(mài)過(guò)程，避免評估、拍賣(mài)過(guò)程中的程序性瑕疵。及時(shí)調查并固定原狀，能有效防止被執行人與他人惡意串通，虛設偽造房地產(chǎn)的權利負擔。
3、中立性原則。執行法官在執行程序中應保持中立身份，有責任全面徹底地調查現狀情況，并依法保護包括被執行人在內的各方權利人的合法權益，對權利人的權利平等地審查保護。
4、依靠行政職能部門(mén)協(xié)助調查的原則。房地產(chǎn)管理部門(mén)是房地產(chǎn)的主管業(yè)務(wù)部門(mén)，掌握著(zhù)房地產(chǎn)較為詳盡的信息，該職能部門(mén)對解決房地產(chǎn)的問(wèn)題更為專(zhuān)業(yè)，了解的房地產(chǎn)的法律、法規及政策也更全面。通過(guò)征詢(xún)房地產(chǎn)管理部門(mén)的意見(jiàn)，可減輕或避免執行程序處置的風(fēng)險。
5、現場(chǎng)調查的原則。要深入全面了解房地產(chǎn)的現狀，就必須堅持現場(chǎng)調查的原則。否則就無(wú)從知曉房地產(chǎn)是否存在、何人占有、使用瑕疵、權利負擔和利害關(guān)系人情況。
四、房地產(chǎn)處置前現狀調查的主要內容
1、調查房地產(chǎn)是否實(shí)際存在
房地產(chǎn)的存在現狀是調查其他現狀及進(jìn)行評估、拍賣(mài)、變賣(mài)、抵債、交付的前提和基礎。存在現狀是指房地產(chǎn)是否客觀(guān)存在，是否與登記信息存在區別和差異。執行人員應前往現場(chǎng)調查房地產(chǎn)是否與登記事項有出入，是否存在毀損拆除和征收征用等情況。
(1)調查核實(shí)實(shí)際現狀與登記的面積、規劃、結構、地址等事項相吻合。
(2)如房地產(chǎn)已被毀損、拆除、征收、征用，還應注意物上代位的調查，如有無(wú)替代的房地產(chǎn)以及賠償款、補償款。如有應該及時(shí)查封、凍結、扣劃。
(3)如因歷史遺留因素或房地產(chǎn)登記部門(mén)原因，登記房地產(chǎn)自始不存在的，應由相關(guān)部門(mén)出具證明材料。
(4)執行人員還須認真核對產(chǎn)權薄未予登記的財產(chǎn)，如電梯、通風(fēng)管道、消防設備等。上述財產(chǎn)是不可分割的附屬財產(chǎn)，處置前應在查封清單中列明，在評估報告中反映，避免因核實(shí)情況不明確而被拆除轉移，或因未釋明買(mǎi)受人競買(mǎi)后投訴。
2、調查房地產(chǎn)規劃的現狀
對房產(chǎn)的規劃現狀主要調查有無(wú)辦理建設工程規劃許可證(俗稱(chēng)報建手續)，以及是否按建設工程規劃許可證的內容進(jìn)行建設。對土地使用權的規劃現狀主要調查用途規劃(功能)和具體的規劃設計要點(diǎn)。
(1)建筑物有無(wú)辦理建設工程規劃許可證或是否符合報建內容，是區分合法建筑與違法建筑的重要依據。在對房地產(chǎn)處置前，還應從房地產(chǎn)檔案中調取報建材料特別是平面圖、立面圖、側面圖等圖紙，與建筑物現場(chǎng)進(jìn)行比對，確定是否存有添附違章建筑的情況。在處置鄉鎮、街道單家獨院的房地產(chǎn)時(shí)要特別注意違章建筑的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，這些地方的房產(chǎn)，即使有報建，也經(jīng)常存在違章加層加建以及違章建圍墻等情況。對于違章建筑，要與合法建筑一并處置，否則容易引起拍賣(mài)后的糾紛，被執行人也可能利用其對違章建筑的實(shí)際占有、使用權，給買(mǎi)受人設置障礙。
(2)違章建筑是否拆除應視情況而定。部分違章建筑可以采取改正措施消除規劃影響，故應征詢(xún)規劃部門(mén)的意見(jiàn)，確定違章建筑是否屬于必須拆除的情形，并采取不同的處置方式。對于不用拆除的違章建筑，應及時(shí)委托測繪、評估，處置過(guò)程中告知買(mǎi)受人可補辦相關(guān)手續;對于需要拆除的違章建筑，可評估、處置違章建筑拆除后的材料殘值。
(3)有利于評估公司作出與規劃現狀相符的評估結論。執行實(shí)踐中，土地使用權不同的功能規劃價(jià)格相距甚大。如工業(yè)用地與商住用地的評估價(jià)相距很大;再比如，同樣是一宗地，原來(lái)是工業(yè)用地，現在或將來(lái)的規劃為商住用地，也會(huì )直接影響評估價(jià)格。司法實(shí)務(wù)中，容易忽視調查宗地的規劃設計要點(diǎn)。所謂規劃設計要點(diǎn)，就是對宗地上將來(lái)的地上建筑物規劃建設的要求。宗地的規劃設計要點(diǎn)對評估價(jià)及至以后的市場(chǎng)價(jià)影響也是很大的。比如，規劃設計要點(diǎn)中的容積率，也就是單位面積的土地能建多少建筑，如果單位土地面積里允許多建，評估價(jià)及相應的市場(chǎng)價(jià)也會(huì )高，反之，就會(huì )降低。如果處置裸地，應先征求規劃部門(mén)對該宗地的規劃設計要點(diǎn)，以利于評估公司作出與規劃現狀相符的評估結論。
(4)建設工程規劃許可證(報建手續)是確定無(wú)證建筑產(chǎn)權人的重要依據。因為辦理建設工程規劃許可證的前提是享有用地的產(chǎn)權，所以，如果沒(méi)有相反的證據，一般都可以憑建設工程規劃許可證(報建手續)確定無(wú)證建筑的產(chǎn)權人。
(5)在分割共有房產(chǎn)、土地時(shí)，實(shí)物分割必須符合規劃設計。在執行過(guò)程中經(jīng)常涉及到共有房地產(chǎn)分割處置問(wèn)題，分割也就意味著(zhù)改變原來(lái)的規劃設計，所以，能否分割應征詢(xún)規劃部門(mén)的意見(jiàn)，以規劃部門(mén)的回復作為分割依據。
3、調查房地產(chǎn)權屬狀況
根據相關(guān)法律規定，法院只能對被執行人有權屬的房地產(chǎn)進(jìn)行處置。這里所指權屬是廣義的權屬。不僅包括所有權，亦包括享有其他有交換價(jià)值的權利。在財產(chǎn)處置前應當對拍賣(mài)財產(chǎn)的權屬進(jìn)行必要的調查。
(1)雖登記在被執行人名下，但經(jīng)人民法院的判決、裁定或仲裁機構的仲裁已裁決給他人，以及政府已作征用決定，但并未變更登記的情況
(2)房地產(chǎn)登記的歷史遺留問(wèn)題。如歷史上有的土地開(kāi)發(fā)了房地產(chǎn)(主要是商品房)，這些開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)都已出售，因當時(shí)未強調房產(chǎn)過(guò)戶(hù)先要進(jìn)行土地過(guò)戶(hù)，所以，房產(chǎn)在土地未進(jìn)行分割過(guò)戶(hù)的情況下就直接登記在不同的權利人名下，但土地仍登記在開(kāi)發(fā)商名下。
(3)登記在被執行人名下的房地產(chǎn)，在執行個(gè)人債務(wù)或刑事罰金、沒(méi)收個(gè)人財產(chǎn)等案件時(shí)，應該核實(shí)有無(wú)法定的共同所有權人。
4、調查房地是否一致的現狀
(1)有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律及制度要求房、地產(chǎn)權一致，有"房隨地走，地隨房走"的規定�！段餀喾ā返谝话偎氖鶙l、第一百四十七條，《土地管理法》第二十三條、第二十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規定，建筑物、構筑物、附屬設施轉讓的，其所占用的土地使用權一并轉讓;土地使用權轉讓的，土地使用權上的地上建筑物、構筑物、附屬設施一并轉讓。也就是俗稱(chēng)的"房隨地走，地隨房走"的房地產(chǎn)管理原則。該原則要求房地的產(chǎn)權必須一致。
(2)實(shí)踐中存在房、地產(chǎn)權不一致的情況。在執行實(shí)踐中，房、地登記分屬不同產(chǎn)權人存在兩種情況：一是房、地分別是登記在不同的產(chǎn)權人名下(這種情況又存在兩種情況：一種情況是在計劃經(jīng)濟時(shí)代，同一主管單位的企業(yè)，經(jīng)主管單位調劑，或企業(yè)合并、分拆，一企業(yè)在另一企業(yè)登記的地塊上建房，房產(chǎn)、土地分別登記;再一種情況是租賃土地，承租人在地上建筑并辦理了產(chǎn)權登記);二是房產(chǎn)有登記，其所占用的土地未作有效確權登記(對于房產(chǎn)所占用的土地情況，有一種情況是辦理房產(chǎn)證明附有土地的政府批文;另一情況是辦理房產(chǎn)證時(shí)，有土管部門(mén)向房管部門(mén)出具的正在辦理土地使用權證的證明;還有一種情況是，沒(méi)有任何占用土地的權屬情況)。
(3)調查房、地登記的產(chǎn)權人是否一致的作用。以利于案件執行，方便不同的情形制定不同的處置方案。比如，對于房、地產(chǎn)權分別登記在不同的產(chǎn)權人名下的情況，如果有一產(chǎn)權人不是被執行人，應征詢(xún)另一方在意見(jiàn)，其同意處置的，一并進(jìn)行處置;如其不同意處置的，一般不宜一并處置，而應改用其他執行方式;又如，對于在租賃土地建房的情況，在處置房產(chǎn)時(shí)，應考慮平衡承租人的利益;再比如，對于房產(chǎn)有登記，土地無(wú)確權登記的，處置后只裁定確認房產(chǎn)的所有權轉移。
(4)對于調查的房產(chǎn)所占用的土地無(wú)產(chǎn)權登記的，應及時(shí)向土地管理部門(mén)征詢(xún)是否可以補辦產(chǎn)權登記，以利于買(mǎi)受人及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)。
(5)對于確無(wú)法房地一并處置的，可在拍賣(mài)過(guò)程中告知買(mǎi)受人存在無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記的風(fēng)險。
5、調查房地產(chǎn)占有的現狀
(1)調查房地產(chǎn)的占有情況，有利于及時(shí)確定采取何種處置方式。不同的占有情況，根據相關(guān)法律規定有不同的處置方式。如因租賃而占有的，根據"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"的原則，應區分不同的情況確定不同的處置方式。在設有租賃權時(shí)，可實(shí)行帶租拍賣(mài)，也可剔除租賃權、排除占用后拍賣(mài)。此外，如采取帶租約拍賣(mài)，對房地產(chǎn)的`評估過(guò)程中要考慮附有租約的因素。又如，唯一住房問(wèn)題，如被執行人一個(gè)人占有房屋且超出了生活所必需的面積，可以采取以大換小，以近換遠的處置方案;如果被執行人及撫養、贍養對象等多人基于生活所必需而共同占有，則對房產(chǎn)只能查封而不能拍賣(mài)處置。
(2)對于無(wú)證建筑，調查占有現狀有助于判斷權利人。執行實(shí)踐中，無(wú)證建筑的產(chǎn)權由于缺乏產(chǎn)權公示，因此，即使有材料證明指向歸被執行人所有，仍不應直接認定該建筑屬于被執行人，而應進(jìn)行全面深入的調查。
(3)調查占有的形式。房地產(chǎn)的占有形式，主要有七種情形。
一、被執行人自己占有;
二、租賃給他人占有;
三、無(wú)償由他人占有;
四、受被執行人委托保管而占有;
五、被其他人無(wú)理強行占有;
六、因與產(chǎn)權人存有買(mǎi)賣(mài)合同而實(shí)際占有;
七、是空置。
對于第一、三、四、五、七種占有形式?jīng)]有復雜的情形區分，除了以后的買(mǎi)受人同意其繼續占有，都應在執行程序中騰房遷出;而對于第二、第六種的占有形式，必須認真深入調查。因為對于租賃占有的情況，在房地產(chǎn)處置后租賃占有人是否需遷出還應區分不同的情形予以判斷。
(3)因租賃合同而占有，應嚴格審查初始占有的時(shí)間，防止被執行人倒簽租賃合同，損害權利人的利益。應詳細調查查封前還是查封后租賃占有，以及抵押權設定后還是設定前租賃占有。
(4)被執行唯一住房應調查占有住房的被執行人贍養、撫養對象的人數，以及被撫養贍養人是否有住房。調查占有的人數針對的是被執行人使用占有的情形，而且被執行人的房地產(chǎn)是唯一住房，調查的目的是確定被執行人及其撫養、贍養對象必要的住房面積情況，以確定是否處置的問(wèn)題。
6、調查權利負擔的現狀
(1)權利負擔的調查范圍。在房地產(chǎn)處置前調查的權利負擔包括法定優(yōu)先權、擔保物權、物權化的債權即租賃權等。執行實(shí)踐中，可能出現的法定優(yōu)先權主要是建筑工程款優(yōu)先權、購房者請求交付房地產(chǎn)的優(yōu)先權、購房消費者優(yōu)先權，擔保物權主要是抵押權。
(2)調查權利負擔現狀的作用。
一、有利于及時(shí)保護相關(guān)權利人在房地產(chǎn)查封、評估、拍賣(mài)、變賣(mài)、抵債過(guò)程中的法定權益。各相關(guān)權利人可作為利害關(guān)系人，享有對評估報告的異議權，享有受法院通知于拍賣(mài)日到場(chǎng)的權利;法定優(yōu)先權人、擔保物權人如作為執行債權人有接受抵債、同意變賣(mài)及約定變賣(mài)價(jià)格的權利。
二、有利于及時(shí)解決拍賣(mài)前應解決的權利沖突。如擔保物權或其他優(yōu)先權與租賃權、用益物權的沖突;擔保物權與購房消費者的優(yōu)先權之間的沖突，消費者優(yōu)先權與建筑工程款優(yōu)先權之間的沖突。
三、有利于相關(guān)權利人及時(shí)主張權利。如承租權人享有優(yōu)先購買(mǎi)權、繼續承租權。另外，擔保物權人、法定優(yōu)先權人可直接在執行程序中或其通過(guò)他法律途徑主張優(yōu)先受償權。
四、有利于及時(shí)確定是有益處置還是無(wú)益處置。只有在法院確切調查清楚了擔保物權、法定優(yōu)先權的情況后，才能判斷如果處置房地產(chǎn)是有益處置還是無(wú)益處置。
五、有利于評估公司作出與權利負擔相符的評估結論。比如，附租約拍賣(mài)的房地產(chǎn)，在評估階段就要考慮到所附租約對價(jià)格的影響，特別是長(cháng)期租約，以及被執行人已收齊多年租金的租約，對處置價(jià)格的影響是巨大的;流拍后由申請執行人或執行債權人抵債，抵債價(jià)格與抵償的債務(wù)金額不具公平性。
7、調查權利限制(查封)的現狀
根據法律規定，除征得查封法院同意，上級法院指定執行、提級執行，法院間委托執行外，一般來(lái)說(shuō)，只有查封法院才有權處置查封的房地產(chǎn)。在執行實(shí)踐中，出現無(wú)權處置的情況，一般舊案偏多。究其原因：一是查封、輪候查封的法院多，進(jìn)行了長(cháng)時(shí)間多輪的輪候查封、續封，多次更換案件承辦人，根據現有材料判斷，有些查封材料很容易理解錯誤;二是查封登記機關(guān)之前的查封登記管理混亂，在提供給法院的房地產(chǎn)登記信息或查封手續送達回證中未備注查封、輪候查封情況。
五、房地產(chǎn)現狀調查的建議
1、進(jìn)一步加大執行公開(kāi)力度。執行的依據、標準、規范、程序以及執行全過(guò)程應當向社會(huì )和當事人公開(kāi)，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私等法律禁止公開(kāi)的信息除外。在房地產(chǎn)處置案件中，應向相關(guān)權利人公開(kāi)查封、抵押、法定優(yōu)先權等內容，房地產(chǎn)的評估、拍賣(mài)的程序和結果等重點(diǎn)環(huán)節和重點(diǎn)事項應當及時(shí)告知各方當事人，全面展示房地產(chǎn)的現狀、釋明瑕疵。
2、建立和完善的溝通協(xié)調機制。國土資源管理部門(mén)、住房和城鄉建設管理部門(mén)等相關(guān)職能部門(mén)應協(xié)助法院全面及時(shí)查詢(xún)有關(guān)房地產(chǎn)權屬登記、變更、抵押情況，協(xié)助查詢(xún)有關(guān)工程項目的規劃審批情況，并提供必要的規劃文件和規劃圖紙等資料。對于被執行人正在申請辦理涉案項目規劃審批手續的應按法院的協(xié)助執行要求，辦理相關(guān)手續，并向社會(huì )批露有關(guān)信息。對法院因案件需要，發(fā)出的協(xié)助函件，應及時(shí)回復和協(xié)助采取相關(guān)措施。
3、法院執行機構繼續規范對房地產(chǎn)現狀調查的程序。針對房地產(chǎn)案件的特點(diǎn)，法院應結合實(shí)際，及時(shí)總結經(jīng)驗，統籌規劃，列清房地產(chǎn)處置前應當調查的事項清單，統一調查步驟和標準，明確調查后的公示程序，最大限度地公開(kāi)公示房地產(chǎn)的狀況，使各方當事人全面了解拍賣(mài)標的，降低執行風(fēng)險。
房地產(chǎn)調查報告15
20xx年，是營(yíng)山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快的一年，成立了房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )等，近70%二手房交易通過(guò)中介來(lái)完成。但中介服務(wù)中的非法經(jīng)營(yíng)、不誠信經(jīng)營(yíng)現象仍較突出，我們應采取措施來(lái)規范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)。本文通過(guò)對營(yíng)山房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)情況的調查，從行業(yè)現狀、存在的問(wèn)題及采取措施三個(gè)方面來(lái)探索如何規范房地產(chǎn)中介服務(wù)。
一、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展概況
據資料介紹，今年營(yíng)山房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。
房地產(chǎn)中介機構數量增多，新設房地產(chǎn)評估機構1家，新設房地產(chǎn)經(jīng)紀機構3家，評估機構發(fā)展到5家，經(jīng)紀機構發(fā)展到8家。二是從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應當具有相應的執業(yè)資格，營(yíng)山連續組織了兩期房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格培訓，宣傳中介執業(yè)資格考試，其中18人參加了全國房地產(chǎn)估價(jià)師執業(yè)資格考試，23人參加了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格考試，37人參加四川省房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理執業(yè)資格考試。目前，營(yíng)山具有從業(yè)資格的中介人員80多人，其中全國房地產(chǎn)估價(jià)師5人，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人3人，房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理17人。5月18日，營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )正式成立，該協(xié)會(huì )分房地產(chǎn)評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀兩個(gè)分會(huì )，協(xié)會(huì )會(huì )員單位已經(jīng)發(fā)展到12個(gè)。11月5日，營(yíng)山房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )的所有會(huì )員單位使用協(xié)會(huì )統一印制的《營(yíng)山縣購(租)房委托居間合同》、《營(yíng)山縣房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》、《營(yíng)山縣房屋租賃居間合同》，各房地產(chǎn)中介公司自制的服務(wù)合同自動(dòng)失效，消費者可以拒簽中介公司自制的服務(wù)合同并可向中介協(xié)會(huì )投訴。
從房屋銷(xiāo)售方或出租方來(lái)講，委托中介賣(mài)房或租房，信息量大，容易成交，價(jià)格也相對較高。從買(mǎi)方或租方來(lái)講，一般通過(guò)正規中介，也能找到適合自己的房子。中介服務(wù)由不規范到逐步規范，人們對中介服務(wù)行業(yè)也由不信任轉為比較信任，中介服務(wù)的社會(huì )認同度正日益提高。在房地產(chǎn)交易中，通過(guò)中介服務(wù)公司成交的占主流，今年營(yíng)山縣二手房交易的70%是通過(guò)中介成交的。
二、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)存在的主要問(wèn)題
營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的非法經(jīng)營(yíng)現象嚴重，有的中介公司只有營(yíng)業(yè)執照，沒(méi)有達到設立條件，不到主管部門(mén)辦理備案，超范圍經(jīng)營(yíng)、非法經(jīng)營(yíng)現象很多。有的不設立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營(yíng)業(yè)執照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開(kāi)始搞房介，甚至有的連房子也沒(méi)有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動(dòng)，市場(chǎng)無(wú)序狀況由此可見(jiàn)一斑。
大多數經(jīng)紀公司只有一個(gè)店鋪，信息量少，經(jīng)紀人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃信息業(yè)務(wù)，對于大中型業(yè)務(wù)無(wú)能為力，管理手段、管理意識滯后，市場(chǎng)競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專(zhuān)業(yè)知識面窄，不會(huì )填寫(xiě)經(jīng)紀合同，不會(huì )操作電腦，也不具備與客戶(hù)進(jìn)行交流的.良好語(yǔ)言表達能力，甚至與行業(yè)中的其它公司員工或客戶(hù)串通，業(yè)務(wù)成交不報公司，私下收取客戶(hù)的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經(jīng)紀公司的聲譽(yù)，同時(shí)還會(huì )使客戶(hù)的利益得不到保證。當然也有些公司不懂得怎樣尊重知識，重視人才，而致使員工對經(jīng)紀公司不滿(mǎn)，出現跳槽、流動(dòng)和大量信息資源流失的現象。
有的公司互相竊取對方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費為誘餌與客戶(hù)簽單，出現低成本、低效率和低質(zhì)量的經(jīng)紀業(yè)務(wù)。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價(jià)”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價(jià)，使消費者上當受騙。有的中介人員因為承諾不當，無(wú)法兌現，或因操作不規范，合同條款不清而引發(fā)交易糾紛。有的客戶(hù)經(jīng)中介公司掌握信息后，為逃避中介服務(wù)費而發(fā)生“跳單”行為，中介服務(wù)方面的糾紛時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)中介行業(yè)急需建立誠信機制。部分評估機構采取給回扣、壓低收費標準、抬高評估價(jià)格等方式惡意承攬業(yè)務(wù)，估價(jià)不實(shí)事求是，出具虛假報告，只顧眼前利益，不顧估價(jià)風(fēng)險。評估機構之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場(chǎng)秩序沒(méi)有建立。
近年來(lái)，營(yíng)山縣商品房市場(chǎng)競爭激烈，不少公司聘請房地產(chǎn)代理公司銷(xiāo)售樓盤(pán)，房地產(chǎn)代理公司屬房地產(chǎn)中介服務(wù)機構，應具備相應的執業(yè)資格并到房地產(chǎn)主管部門(mén)備案，接受行業(yè)管理。事實(shí)上，很少有代理公司主動(dòng)到房管部門(mén)備案，因房地產(chǎn)代理發(fā)生的糾紛層出不窮，給房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展帶來(lái)不利影響。
三、營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規范化措施
針對營(yíng)山縣房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，20xx年，我建議將從以下幾個(gè)方面加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)的規范管理。
加大對非法中介服務(wù)機構的清理整頓。根據《營(yíng)山縣人民政府關(guān)于加強和改進(jìn)出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門(mén)將會(huì )同房管部門(mén)，加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的日常檢查和管理，依法及時(shí)查處和取締非法房地產(chǎn)中介服務(wù)機構。無(wú)照經(jīng)營(yíng)、無(wú)證執業(yè)的中介服務(wù)機構和人員將面臨清理整頓。加強中介服務(wù)人員執業(yè)資格培訓和繼續教育。繼
續做好房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價(jià)師的培訓和考試工作，通過(guò)繼續教育、日常業(yè)務(wù)培訓，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的執業(yè)技能和服務(wù)水平。
對會(huì )員單位使用經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本的情況進(jìn)行檢查，規范經(jīng)紀服務(wù)行為，加大打擊“歪中介”、“黑中*”的力度。為避免中介服務(wù)行業(yè)出現惡性競爭，鼓勵中介企業(yè)做大做強，將依據中介企業(yè)的設立時(shí)間、注冊資金、執業(yè)人員狀況等對經(jīng)紀機構實(shí)行等級管理，實(shí)現優(yōu)勝劣汰。
針對中介行業(yè)存在的信用問(wèn)題，中介協(xié)會(huì )將研討制定行業(yè)自律規則，加大對違約單位和個(gè)人的處罰力度，建全中介企業(yè)和中介服務(wù)人員信用檔案，提高行業(yè)整體形象。并對房地產(chǎn)代理機構實(shí)行備案管理，代理人員必須具有中介服務(wù)執業(yè)資格。
結束語(yǔ)
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規范和相關(guān)法規的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)的不法分子，投機分子將無(wú)“用武之地”，我縣的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)也將飛速發(fā)展。
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