城鎮土地使用稅計稅時(shí)間

　　根據財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規定，對納稅人自建、委托施工及開(kāi)發(fā)涉及的城鎮土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的依據。

　　財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財稅〔2008〕152號)規定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅納稅義務(wù)。該規定從某種意義上講，一方終止，則另一方開(kāi)始繳納。具體判定依據為：(1)如果某納稅人將房屋或土地使用權轉讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋被拆除了，土地撂荒了即為實(shí)物發(fā)生變化。(2)權利發(fā)生變化，應該主要從合同簽訂判斷，財稅〔2006〕186號文件規定了合同簽訂日是判定繳納土地使用稅的依據，相反，對出讓土地的一方應該是合同簽訂日終止納稅義務(wù)。權利發(fā)生變化，主要是辦理相關(guān)手續，即《產(chǎn)權證》、《土地使用證》或“合同”、“協(xié)議”這些履行了，就是權利發(fā)生變化了。(3)狀態(tài)發(fā)生變化，應該理解為是否改變原狀和實(shí)物形態(tài)。如原來(lái)的房屋是辦公樓，現在變成商場(chǎng)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所了，原來(lái)的土地是耕地，現在變成了撂荒地。凡是實(shí)物、權利、狀態(tài)這三項中有一項發(fā)生了改變，就應當判定，一方終止，另一方開(kāi)始繳納。

　　對于納稅人取得政府劃撥土地后，在沒(méi)到土地管理部門(mén)辦理手續前，如果實(shí)物狀態(tài)未發(fā)生變化，原土地使用者還在耕種或原住戶(hù)的生產(chǎn)生活都沒(méi)有改變，則沒(méi)有發(fā)生納稅義務(wù)。如果房屋實(shí)施動(dòng)遷，或耕地撂荒，或該土地的實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理權屬于被劃撥者所有，盡管沒(méi)到土地部門(mén)辦理手續，也應判定發(fā)生納稅義務(wù)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，從什么時(shí)間確定終止繳納城鎮土地使用稅也是納稅人和稅務(wù)機關(guān)判定的焦點(diǎn)。如果從合同約定的交房時(shí)間判定，當開(kāi)發(fā)商未能履約時(shí)，則應從實(shí)際交付時(shí)判定終止繳納。如果合同沒(méi)有約定交房時(shí)間，就不能以簽訂商品房銷(xiāo)售合同的簽訂時(shí)間判定終止納稅了，而要按房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開(kāi)發(fā)商將住戶(hù)鑰匙交給購房人時(shí)作為終止繳納土地使用稅的時(shí)間。

　　什么是“新征用的耕地”

　　《中華人民共和國土地管理法》(主席令第四十一號)規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續”。農用地轉用，是指依據土地利用總體規劃和年度利用計劃，按照法律規定的審批權限，將現狀農用地轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為，是國家實(shí)施土地用途管制的具體實(shí)現形式。按照《中華人民共和國土地管理法》和《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)有關(guān)文件規定，未利用的土地出讓前，應當完成必要的前期開(kāi)發(fā)，經(jīng)過(guò)前期開(kāi)發(fā)的土地，才能依法由市、縣人民政府國土資源部門(mén)統一組織出讓。所以，土地出讓形式一般是由地方土地儲備中心征用后，通過(guò)“招拍掛”方式出讓。

　　從法律形式上看，企業(yè)不能直接將農用地征用為建設用地，不是土地征收的主體。從實(shí)際操作看，一般也是政府先申請批次用地，上級國土部門(mén)批準后再行將農用地征收為建設用地，并納入土地儲備中心收儲，作為建設用地進(jìn)入土地流轉二級市場(chǎng)。建設用地一般情況下只能通過(guò)招拍掛形式從二級市場(chǎng)上取得。所以通過(guò)“招拍掛”方式取得的土地都是建設用地，受讓方取得的土地不屬于“新征用的土地”范疇，對土地儲備中心來(lái)說(shuō)，才是“新征用的土地”，土地征收的申請人一般為人民政府或國土部門(mén)，而非土地受讓方。

　　繳納了耕地占用稅是否證明了土地是新征用的耕地

　　有些企業(yè)說(shuō)，我繳納了耕地占用稅，我應該按照規定在一年后再開(kāi)始繳納土地使用稅。首先，確定一個(gè)企業(yè)是否為耕地占用稅納稅義務(wù)人，應當按照農用地轉用審批文件或用地申請人文件上記載的內容來(lái)判斷�！敦斦�部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于加強土地成交價(jià)款管理規范資金繳庫行為的通知》(財綜〔2009〕89號)第二條規定：耕地占用稅由農用地轉用審批文件所標明的建設用地人繳納，企業(yè)是農用地轉用審批文件所標明的建設用地人時(shí)，由企業(yè)繳納;市縣人民政府作為用地申請人的，由市縣人民政府繳納，已繳稅款在土地出讓時(shí)計入土地出讓底價(jià)，不在土地成交價(jià)款外再單獨收取。

　　其次，有些企業(yè)在特定情況下繳納了耕地占用稅，不能簡(jiǎn)單說(shuō)它就是用地申請人，至少不是直接、唯一的證明。況且繳納了耕地占用稅并不是《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定的推遲一年繳納土地使用稅的必然要件。是否符合這個(gè)條件，還是應該看是否為“新征用地”。

　　土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的后續解釋

　　在城鎮土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生上，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)一文做出了詳細規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。2014年，國家稅務(wù)總局為進(jìn)一步明確土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，又發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過(guò)招拍掛方式取得土地繳納城鎮土地使用稅問(wèn)題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014第74號)，并明確規定：通過(guò)招標、拍賣(mài)、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。74號公告只是對以前文件的申明，不是新的規定，對暫行條例發(fā)布以來(lái)的土地出讓、轉讓行為，不影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定。

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