淺談樓盤(pán)審查要點(diǎn)論文
摘 要：樓盤(pán)審查主要是對開(kāi)發(fā)商或售房單位以及樓盤(pán)項目進(jìn)行全面分析，對銷(xiāo)售樓盤(pán)合作的可行性進(jìn)行分析和風(fēng)險評估，其主要目的有兩個(gè)：一是評估擬合作樓盤(pán)能否順利建成，通俗說(shuō)法是不會(huì )爛尾；二是評估擬合作樓盤(pán)能否順利銷(xiāo)售，防止在樓盤(pán)銷(xiāo)售不好的情況下開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭變現。最終保證銀行信貸資產(chǎn)的安全、銀行效益的實(shí)現。
關(guān)鍵詞：樓盤(pán)；審查
1 對樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的審查要點(diǎn)
(1)審查申請辦理按揭貸款樓盤(pán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否經(jīng)工商行政管理機構核準登記的企業(yè)法人和是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格。
通過(guò)審查企業(yè)營(yíng)業(yè)執照，可了解開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)是否合法，掌握開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限和經(jīng)營(yíng)范圍，了解開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊資本和法人代表，確定項目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售是否在開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍內；通過(guò)審查開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)來(lái)判斷其是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格。
(2)通過(guò)審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級、資信等級、納稅情況、企業(yè)會(huì )計報表、還款紀錄等來(lái)分析判斷開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、財務(wù)狀況、信譽(yù)狀況：
�、匍_(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標，通過(guò)審核資質(zhì)等級可以了解到公司的開(kāi)發(fā)規模、技術(shù)力量、資本規模等一系列重要的信息，一般而言，項目公司及新注冊成立的開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)。開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)有高有低，從四級到一級不等，四級為初始資質(zhì)，依次遞增至一級。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)歷史越長(cháng)、開(kāi)發(fā)量越大、開(kāi)發(fā)記錄越好、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗越豐富，資質(zhì)就越高。在具體實(shí)踐中，我們應傾向于與開(kāi)發(fā)資質(zhì)高、開(kāi)發(fā)記錄良好的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行信貸合作。
�、谫Y信等級是企業(yè)信用程度的形象標識，通過(guò)審查資信等級證書(shū)，可了解開(kāi)發(fā)商守約或履約的主觀(guān)愿望和客觀(guān)能力。
�、鄱悇�(wù)登記證是企業(yè)依法納稅的依據，通過(guò)稅務(wù)登記證，了解企業(yè)按期納稅的情況，結合企業(yè)的財務(wù)報表，可較準確地掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)和依法納稅情況。
�、芷髽I(yè)的財務(wù)報表是企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財務(wù)狀況的綜合反映，通過(guò)審查企業(yè)財務(wù)報表，了解企業(yè)一定時(shí)期財務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，了解企業(yè)財務(wù)狀況和資金實(shí)力，從而對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力和擔保能力作出判斷。
�、葙J款卡資料是企業(yè)在金融機構負債和履約情況的記錄，通過(guò)查詢(xún)貸款卡的信息，可以了解開(kāi)發(fā)企業(yè)在金融機構獲得的授信、已有負債及、或有負債以及過(guò)往履約的情況，了解開(kāi)發(fā)企業(yè)自身有無(wú)發(fā)行企業(yè)債券、有無(wú)逃廢債記錄等情況，判斷企業(yè)的資信狀況、融資能力、擔保能力。
�、迣τ诩瘓F性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商或關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多、關(guān)聯(lián)關(guān)系復雜的開(kāi)發(fā)商，除了審查上述要素外，還要重點(diǎn)了解開(kāi)發(fā)商與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易和資金運作、負債、或有負債等情況，并分析其對開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的影響。
(3)審查開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導層的履約誠信度。通過(guò)審查開(kāi)發(fā)企業(yè)法人代表、主要股東、領(lǐng)導層主要成員的情況，通過(guò)對其法人代表、主要股東、領(lǐng)導層主要成員的言談舉止、道德修養、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)企業(yè)的制度建設、經(jīng)營(yíng)管理的規范性、財務(wù)核算的真實(shí)性的等方面進(jìn)行分析判斷開(kāi)發(fā)商對履約責任的意識誠意，并了解其過(guò)往任職的經(jīng)歷和有無(wú)逃廢債的記錄。
(4)審查開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)記錄。開(kāi)發(fā)商過(guò)往開(kāi)發(fā)了哪些樓盤(pán)，樓盤(pán)的建設進(jìn)度如何，資金到位情況如何，支付材料及工程款情況如何，銷(xiāo)售及資金回籠情況如何，有否爛尾，有否拖欠金融機構的貸款，等等，做到對開(kāi)發(fā)商過(guò)往的一切記錄了然于胸，所謂知己知彼，方能百戰不殆。一般情況下，開(kāi)發(fā)商過(guò)往開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數量多、質(zhì)量好、建設規模大、建設速度快、交樓準時(shí)、無(wú)不良糾紛的，則說(shuō)明開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強。
2 對擬合作樓盤(pán)的審查要點(diǎn)
(1)審查申請辦理按揭貸款樓盤(pán)有沒(méi)有經(jīng)我行樓盤(pán)核準部門(mén)核準同意。主要看是否取得我行樓盤(pán)核準部門(mén)核準同意的批復。
(2)項目開(kāi)發(fā)的合法性審查。樓盤(pán)項目的開(kāi)發(fā)必須合法、規范，有關(guān)手續齊全，要求“四證”齊備，“四證”是指：《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設(筑)工程規劃許可證》、《建設(筑)工程施工許可證》(下簡(jiǎn)稱(chēng)“四證”)�！八淖C”審查中關(guān)鍵應注意土地使用權是否已被抵押，對土地使用權已被其他銀行抵押的項目，應在抵押注銷(xiāo)后才為該項目提供商品房按揭貸款。
(3)項目銷(xiāo)售的合法性審查。通過(guò)審查項目的《商品房預售許可證》，確定項目的銷(xiāo)售是否經(jīng)當地政府房管部門(mén)批準、銷(xiāo)售的商品房是否被抵押，樓盤(pán)項目必須有《商品房預售許可證》，才能給予按揭貸款，在審查項目的《商品房預售許可證》時(shí)，還要注意其銷(xiāo)售面積是否在項目工程規劃面積內，按規定銷(xiāo)售面積應在項目工程規劃面積內，對于銷(xiāo)售面
積不在項目工程規劃面積內的，必須詳細了解原因，看是否有有權部門(mén)批準的文件。
(4)項目工程進(jìn)度審查。由于商品房預售都需經(jīng)過(guò)當地政府房屋管理部門(mén)的批準，一般政府部門(mén)對商品房預售時(shí)的工程進(jìn)度都作出了比較明確的規定，因此，在決定是否進(jìn)行商品房按揭貸款合作時(shí)需對項目的工程進(jìn)度進(jìn)行審查，對其項目進(jìn)度是否符合有關(guān)規定作出判斷。按要求，樓盤(pán)項目工程形象進(jìn)度必須達到人民銀行規定的預售按揭標準才能給予辦理按揭。
(5)項目資金到位情況審查。項目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的保障程度，將直接影響到樓盤(pán)項目能否按期建成，一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主要有三部份，一是企業(yè)的自有資金，二是銀行貸款支持，三是樓盤(pán)銷(xiāo)售再投入，其中，自有資金最重要，自有資金比例越高，樓盤(pán)如期建成的可能性越大，貸款風(fēng)險越小，因此，在審查樓盤(pán)項目時(shí)，要高度重視項目資金來(lái)源分析。
(6)項目?jì)r(jià)格審查。審查樓盤(pán)項目所處的區域、位置，樓盤(pán)的規模、檔次、配套設施、物業(yè)管理、企業(yè)品牌、周?chē)纳藤Q環(huán)境等，并與當地區域、檔次、規模、環(huán)境等相近的樓盤(pán)價(jià)格相比較，結合當地的生活水平、購買(mǎi)能力、二手樓交易的價(jià)格和活躍程度等因素來(lái)確定樓盤(pán)的按揭平均價(jià)格。
(7)項目的定位審查。主要是從項目規劃設計、配套設施、周邊的環(huán)境、價(jià)格等分析項目的定位是否合理、明晰。一個(gè)開(kāi)發(fā)項目市場(chǎng)定位愈準，則項目愈接近成功。在具體分析項目的定位時(shí)，需參考開(kāi)發(fā)商過(guò)往的項目定位是否準確到位、其新開(kāi)發(fā)的項目是否與周?chē)h(huán)境相協(xié)調配套、周?chē)h(huán)境如醫院、名校、交通、購物、周?chē)L(fēng)景等對項目的拉動(dòng)，了解項目土地的過(guò)往用途、人文環(huán)境、項目所處的地理位置、開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)觸角以及對市場(chǎng)反應的敏銳性等。
(8)項目市場(chǎng)需求審查。根據項目所在地的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度；項目主要消費群體的收入水平、居住水平以及對同類(lèi)項目的需求情況及變化趨勢；該區域目前已建與在建、擬建同類(lèi)項目的供給情況、價(jià)格水平及變化趨勢，以及對本項目的影響等情況來(lái)分析判斷項目的市場(chǎng)需求。
(9)項目銷(xiāo)售前景審查。通過(guò)審查項目的銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售方案、銷(xiāo)售渠道等銷(xiāo)售措施的制定和落實(shí)情況，分析其可行性和有效性，判斷項目的銷(xiāo)售前景。
3 樓盤(pán)審查時(shí)必須注意的法律風(fēng)險
(1)具有下列情形的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》可以被判無(wú)效、被解除或被撤銷(xiāo)，樓盤(pán)審查時(shí)必須高度關(guān)注。
(2)在進(jìn)行樓盤(pán)審查時(shí)，注意“在建工程的工程價(jià)款優(yōu)先于抵押權受償”引起的風(fēng)險，在對開(kāi)發(fā)商資信審查時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注其應付帳款情況，分析應付帳款的結構、帳齡，對拖欠工程款較多的樓盤(pán)項目的按揭成數要降低。
(3)在進(jìn)行樓盤(pán)審查時(shí)，注意劃撥土地使用權抵押的法律問(wèn)題引起的風(fēng)險。
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