析物權變動(dòng)時(shí)對財產(chǎn)買(mǎi)受人的保護

按照大陸法系民法理論，規范財產(chǎn)關(guān)系的財產(chǎn)法，分為物權法和債權法兩大部分，其中，物權法是規范財產(chǎn)歸屬關(guān)系的法律，債權法是規范財產(chǎn)流轉關(guān)系（主要是市場(chǎng)交易關(guān)系）的法律。由于中國進(jìn)行經(jīng)濟體制改革是從發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟開(kāi)始的，因此比較重視規范財產(chǎn)流轉關(guān)系，這方面的法律法規相對要完善一些，如《合同法》的制定實(shí)施；而規范財產(chǎn)歸屬關(guān)系的物權法則缺乏最基本的規則和制度，如我國現行的民事基本法——《民法通則》，通篇未采用“物權”的概念，致使相關(guān)當事人在物權變動(dòng)時(shí)得不到應有的法律保護。

我國《合同法》第133條規定：標的物所有權自標的物交付時(shí)起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。在司法實(shí)踐中，經(jīng)常出現下列情形：1、出賣(mài)人出賣(mài)其不動(dòng)產(chǎn)，但未辦理所有權變更登記，買(mǎi)受人如何才能取得該標的物的所有權？2、未能取得處分權的人出賣(mài)他人財產(chǎn)，買(mǎi)受人能否取得標的物的所有權？由于《合同法》規范的僅是市場(chǎng)交易關(guān)系，而規范上述財產(chǎn)歸屬關(guān)系的物權法規現未形成完善體系，故在上述情形下援引《合同法》及有關(guān)物權的法理，有效保護財產(chǎn)買(mǎi)受人的權益，顯得極為必要。

物權的本質(zhì)為排他性權利，一項物權的變動(dòng)能否發(fā)生排他性后果、財產(chǎn)買(mǎi)受人利益能否得到保護，均應建立在一個(gè)符合物權法法理的客觀(guān)和公正基礎之上。關(guān)于物權的變動(dòng)，各國立法上有四種模式：一是意思主義，買(mǎi)賣(mài)合同有效成立，標的物所有權即行移轉，無(wú)須登記或交付；二是登記對抗主義，買(mǎi)賣(mài)合同一經(jīng)有效成立，標的物所有權即行移轉，但非經(jīng)登記或交付不得對抗第三人；三是登記要件主義，買(mǎi)賣(mài)合同雖有效成立，其所有權的移轉必須以登記或交付為要件；四是形式主義，即買(mǎi)賣(mài)合同有效成立后，在登記或交付之外，還須當事人就標的物所有權之移轉達成一個(gè)獨立于買(mǎi)賣(mài)合同的物權合意，此即德國民法所采用的物權行為獨立性和無(wú)因性理論。對此法國、日本等一些國家不承認有獨立于債權行為之外的物權行為。中國民法學(xué)界多數學(xué)者也不贊成采納德國民法上述理論，而將物權變動(dòng)作為債權行為的法律效果進(jìn)行區分，即對作為原因行為的債權合同的生效條件及生效時(shí)間，與作為債權合同法律效果的物權變動(dòng)事實(shí)的發(fā)生條件與發(fā)生時(shí)間，加以區分，此謂物權變動(dòng)與原因行為的區分原則。按照區分原則，買(mǎi)賣(mài)合同的生效，與買(mǎi)賣(mài)合同生效后所發(fā)生效果的標的物所有權轉移，應予區分并依不同規則：買(mǎi)賣(mài)合同自成立生效，標的物所有權依公示方法，動(dòng)產(chǎn)依交付轉移、不動(dòng)產(chǎn)依登記轉移。即在物權變動(dòng)模式上，我國采用登記要件主義，既便于實(shí)行又能保障交易安全。這與《合同法》第133條關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同標的物所有權轉移的基本規則，是一致的。該法條中所謂法律另有規定，指的是不動(dòng)產(chǎn)所有權依登記轉移；所謂當事人另有約定，指保留所有權的買(mǎi)賣(mài)合同，如當事人約定價(jià)款支付后，標的物（動(dòng)產(chǎn)）所有權轉移，亦為合法。

司法實(shí)踐中對物權變動(dòng)的認定，應按登記要件主義處理，堅持物權變動(dòng)與原因行為的區分原則。曾有下述比較典型的案例：甲將其平房賣(mài)給乙，數年后，平房拆遷，乙分得樓房，甲即已未辦產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續為由訴至法院，主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，樓房歸其所有，最終法院判如所請。這種裁判結果，是將原因行為與物權變動(dòng)、合同生效與所有權轉移混為一談，助長(cháng)了社會(huì )上的不道德行為，是錯誤的�！逗贤�法》第135條規定：轉移標的物所有權是出賣(mài)人的義務(wù)。按照前述法條的規定及物權變動(dòng)與原因行為的區分原則，本案法院應確認甲乙之間的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效，判令由甲負責辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，方能體現法律的公平與正義。

應當注意的是，為符合國際慣例，我國現行海商法、民用航空法規定船舶、飛行器物權變動(dòng)均采登記對抗主義。與此相似，汽車(chē)也屬于較為貴重的動(dòng)產(chǎn)，其物權變動(dòng)模式應否亦采用登記對抗主義？實(shí)踐中汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)糾紛比較多見(jiàn)，按我國所采用的登記要件主義物權變動(dòng)模式，汽車(chē)的所有權應依公示方法交付轉移無(wú)疑；且汽車(chē)價(jià)值遠小于船舶、飛行器，其數量多、交易頻繁，適用登記要件主義，更為適當，亦與前述其他動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)模式相符。我國法律及國務(wù)院制定的行政法規對此并無(wú)強制性規定，但國務(wù)院有關(guān)部委制定的行政規章規定，汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)自辦理所有權變更登記時(shí)生效。鑒于物權變動(dòng)與原因行為的區分原則，及《合同法》實(shí)施后，國務(wù)院部委的行政規章已不再是認定合同無(wú)效的依據，該規章不屬于《合同法》第133條但書(shū)部分中所指的“法律”，汽車(chē)所有權的轉移應不受該法條除外規定的制約。上述行政規章與法律規定相沖突，不應援用。

按照物權公示原則的要求，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是物權法的制度基礎。要采用登記要件主義，就必須要建立統一的、與行政管理脫鉤的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。按現行規定，凡不動(dòng)產(chǎn)權利的取得、變動(dòng)，都要到管理機關(guān)登記。我國現存問(wèn)題是，多個(gè)登記機關(guān)、多頭登記；本應屬于“行政服務(wù)”性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記，卻被用來(lái)牟利。如辦理抵押權登記，本因資金短缺才辦理抵押，卻還要依據評估價(jià)值交費，動(dòng)輒幾萬(wàn)十幾萬(wàn)元；有的地方甚至規定了抵押登記有效期限，違反了我國《擔保法》第52條的規定，嚴重損害了企業(yè)和個(gè)人利益。因此，設立統一的不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)，實(shí)現法律根據和法律效力的統一，取消登記機關(guān)的行政管理權，禁止其以異化的“權限”牟利，迫在眉睫。

按照我國《合同法》第51條規定的無(wú)權處分制度，出賣(mài)人未經(jīng)權利人追認，事后亦未取得處分權的，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。此種情形下，買(mǎi)受人能否取得標的物的所有權？早期羅馬法嚴格堅持“傳來(lái)取得的原則”，認為物權受讓人取得的權利，只能是出讓人出讓的權利，如出讓的權利有瑕疵，則該權利不能對抗原來(lái)所有權人的返還請求權。因此，原所有權出讓人可以將此所有權追回。這種做法的本質(zhì)是不保護買(mǎi)受人的利益，即使其在交易中毫無(wú)過(guò)錯，也避免不了最后遭受損害。后來(lái)的立法都放棄了這種理論，加大了對財產(chǎn)買(mǎi)受人的保護，以確立正常的交易秩序。早期日耳曼法建立了“前手交易的瑕疵不及于后手的原則”，即前手交易有瑕疵，但是在物上權利移轉于后手買(mǎi)受人時(shí)，買(mǎi)受人取得的權利即為無(wú)瑕疵，任何人不得追奪。這就是著(zhù)名的“以手護手”的原則。這種做法對買(mǎi)受人非常有利，但對于原物權人而言則有失公允，存在著(zhù)矯枉過(guò)正的問(wèn)題。后期羅馬法根據“善意取得原則”建立了對第三人實(shí)行有條件保護的立法體例，這是一種歷史久遠且在國際上有較大影響的法律制度，也就是現代民法為保護交易的安全，一直沿用的所謂“善意取得制度”。我國對此尚無(wú)明文規定，這顯然不利于交易安全之保障和買(mǎi)受人正當利益之保護�！逗贤�法》草案中關(guān)于無(wú)權處分制度的條文曾規定：“權利人不追認，處分人事后也未取得處分權的，合同無(wú)效。但其無(wú)效不得對抗善意第三人�！庇捎谏埔赓I(mǎi)受人的保護，即善意取得制度，屬于物權法制度，應當在物權法上作完整的規定，因此《合同法》頒布時(shí)將無(wú)權處分條文的但書(shū)部分刪除。

依據法理，善意取得制度的應用僅限于法律許可的動(dòng)產(chǎn)。按照動(dòng)產(chǎn)所有權在交付時(shí)轉移的登記要件主義物權變動(dòng)模式，在前述買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況下，1、如買(mǎi)受人在受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)不知出賣(mài)人無(wú)處分權，且其已盡充分注意的義務(wù)，在交易中無(wú)重大過(guò)失，即買(mǎi)受人出于善意，則其支付對價(jià)并因出賣(mài)人交付而占有動(dòng)產(chǎn)后，即取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權；2、如果

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