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謹防買(mǎi)賣(mài)停車(chē)位的房地產(chǎn)消費陷阱
商家未取得住宅小區停車(chē)位的《房地產(chǎn)預售許可證》或《房地產(chǎn)證》，而售賣(mài)住宅小區停車(chē)位，或將住宅小區停車(chē)位與房屋單元捆綁出售的現象，在房地產(chǎn)消費市場(chǎng)中司空見(jiàn)慣，眾多的房地產(chǎn)消費者、商家、專(zhuān)家、官員以各自的認識、利益和立場(chǎng)，做出不同的判斷和結論。對此，常見(jiàn)有以下二種截然相反的房地產(chǎn)消費觀(guān)：一種消費觀(guān)認為：買(mǎi)入住宅小區停車(chē)位，早買(mǎi)早受益，還有保值和投資的價(jià)值。一是商家愿賣(mài)，消費者愿買(mǎi)，誰(shuí)投資誰(shuí)擁有，誰(shuí)購買(mǎi)誰(shuí)受益，買(mǎi)入的小區停車(chē)位還具有保值和投資的價(jià)值。二是商家售賣(mài)小區停車(chē)位的產(chǎn)權或使用權具有天然的合法性與合理性，有關(guān)行政管理部門(mén)對此狀況沒(méi)有查處的先例，并將期待通過(guò)地方立法、地方規章或規范性文件，將住宅小區停車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)合法化就是一個(gè)很好的佐證。
另一種消費觀(guān)認為：除計算建筑容積率獨立建設的多層經(jīng)營(yíng)性停車(chē)位外，住宅小區停車(chē)位依法不能買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)入住宅小區停車(chē)位要承擔法律風(fēng)險，得不償失。一是住宅小區停車(chē)位依法不能取得《房地產(chǎn)預售許可證》或《房地產(chǎn)證》，不能買(mǎi)賣(mài)。商家沒(méi)有小區停車(chē)位的房地產(chǎn)權憑證，其出租小區停車(chē)位的使用權違反法律規定。二是住宅小區停車(chē)位的物權是一項民事財產(chǎn)權，依據《中華人民共和國立法法》的規定，民事基本制度由法律規定。因此，地區立法、地方規章或規范性文件不得違反《民法通則》和《中華人民共和城市房地產(chǎn)管理法的規定》等法律規定，無(wú)權對住宅小停車(chē)位的產(chǎn)權或物權做出違反上位法的規定。三是現行房地產(chǎn)的法律制度規定土地使用權與上蓋建筑物所有權在轉移時(shí)，不能分離，土地使用權發(fā)生轉移時(shí)，土地使用權與上蓋建筑物所有權的權利主體，即房地產(chǎn)權主體必須一致。由于住宅小區停車(chē)位的建筑面積不計算建筑容積率，因此，住宅小區停車(chē)位不能按份攤分得到所在地塊的共用土地使用權，不享有獨立的房地產(chǎn)權，其是一項從物，其法律權利歸屬于該地塊計算建筑容積率的房屋單元，即住宅小區停車(chē)位的法律權利歸屬于住宅小區全體業(yè)主共有。商家售買(mǎi)住宅小區停車(chē)位的行為，違反現行法律的強制性規定。四是消費者購買(mǎi)住宅小區的停車(chē)位，不能合法擁有停車(chē)位的產(chǎn)權或使用權，其支付買(mǎi)賣(mài)停車(chē)位的金錢(qián)，被貪婪般的黑洞所吞噬，而且其與商家共同侵害了住宅小區全體業(yè)主的合法權益，要承擔賠償住宅小區停車(chē)位共有人經(jīng)濟損失的法律風(fēng)險。
那么，在現行法律制度下，買(mǎi)賣(mài)住宅小區架空層停車(chē)位、地下停車(chē)位是否合法和合理，消費者的合法權益是否得到有效的維護，人們不妨根據住宅小區停車(chē)位的物權特點(diǎn)和相關(guān)的法律制度予以判斷。
一、對未取得《房地產(chǎn)預售許可證》或《房地產(chǎn)證》售賣(mài)住宅小區停車(chē)位的行為，法律規定房地產(chǎn)管理部門(mén)應予查處。
根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項、第三十七條第一款第（六）項和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第十八條、《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規定，商家預售或現售住宅小區的停車(chē)位，應取得停車(chē)位的《房地產(chǎn)預售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，否則，不得買(mǎi)賣(mài)。
法律禁止沒(méi)有取得住宅小區停車(chē)位《房地產(chǎn)證》，而現售住宅小區停車(chē)位的行為。對未取得住宅小區停車(chē)位《房地產(chǎn)預售許可證》的違法買(mǎi)賣(mài)行為，由縣級以上房地產(chǎn)管理機關(guān)責令其停止預售活動(dòng)，沒(méi)收非法所得，并可并處罰款。
二、商家故意隱瞞售賣(mài)住宅小區停車(chē)位沒(méi)有取得《房地產(chǎn)預售許可證》或《房地產(chǎn)證》的真實(shí)情況、誘導消費者作出錯誤判斷的，構成民事欺詐。
在買(mǎi)賣(mài)住宅小區停車(chē)位時(shí)，商家通常隱瞞沒(méi)有合法預售手續和房地產(chǎn)權利憑證的真相，或自稱(chēng)其合法出售停車(chē)位產(chǎn)權或使用權，誘導消費者購買(mǎi)，誘使消費者作出購買(mǎi)住宅小區停車(chē)位產(chǎn)權或使用權的錯誤判斷，簽訂買(mǎi)賣(mài)住宅小區停車(chē)位合同或把住宅小區停車(chē)位與房屋單元捆綁買(mǎi)賣(mài)的合同條款，支付價(jià)款，從而獲取非法的商業(yè)利益。
三、住宅小區停車(chē)位是不計算建筑容積率的建筑物，其僅是一項從物，只具有從物的相關(guān)法律權利。
依據現行建設規劃設計制度和房地產(chǎn)權登記制度規定，住宅小區架空層停車(chē)位、地下停車(chē)位的建筑面積均不計算建筑容積率（建筑容積率=建筑面積/土地使用權面積），不能攤分所在地塊的土地使用權，沒(méi)有獨立的房地產(chǎn)權，因為房地產(chǎn)權是土地使用權與土地上建筑物所有權合二為一的法律權利，所以住宅小區架空層停車(chē)位、地下停車(chē)位占有、使用、收益的財產(chǎn)權利及其他的相關(guān)法律權利從屬并依附于計算建筑容積率而取得房地產(chǎn)權的房屋建筑物，房屋建筑物的房地產(chǎn)轉移，則停車(chē)位的法律權利同轉移。
由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)二級市場(chǎng)上，住宅小區停車(chē)位依法不能取得《房地產(chǎn)預售許可證》或《房地產(chǎn)證》。
四、買(mǎi)賣(mài)住宅小區停車(chē)位，違反了法律有關(guān)不允許二級市場(chǎng)將土地使用權與房屋所有權分離的強制性規定。買(mǎi)賣(mài)該類(lèi)停車(chē)位的合同或條款無(wú)效。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規定：房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí)，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產(chǎn)轉讓時(shí)，土地使用權出讓合同載明的權利、義務(wù)隨之轉移�！吨腥A人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：土地使用權轉讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉讓。建設部發(fā)布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：房屋權屬證書(shū)是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則�！稄V東省城鎮房地產(chǎn)轉讓條例》第四條第二款規定：房地產(chǎn)轉讓時(shí)，建筑物、附著(zhù)物的所有權應當與該建筑物、附著(zhù)物所占用土地的使用權同時(shí)轉讓、不得分割�！渡钲诮�(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》第五條規定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉讓時(shí)，該建筑物、附屬物的土地使用權同時(shí)轉移，不得分割。
由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)二級市場(chǎng)上，商家售賣(mài)住宅小區架空層停車(chē)位、地下停車(chē)位的行為及或將住宅小區停車(chē)位與房屋單元捆綁出售的合同條款均違反上述法律強制性規定。
對此，消費者可根據法律規定，提請人民法院或仲裁機構依《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項的規定，確認買(mǎi)賣(mài)住宅小區停車(chē)位合同或將住宅小區停車(chē)位與房屋單元捆綁售賣(mài)的合同條款無(wú)效。在買(mǎi)賣(mài)住宅小區停車(chē)位合同或條款被確認為無(wú)效的情況下，根據《中華人民共和國合同法》和司法解釋?zhuān)碳覒袚怀^(guò)消費者已付購房款一倍的賠償責任。
五、售賣(mài)和買(mǎi)入住宅小區停車(chē)位，要承擔侵權損害賠償的法律風(fēng)險。
由于商家和買(mǎi)入停車(chē)位的消費者并不能合法擁有住宅小區停車(chē)位的物權，因此，其共同侵害擁有住宅小區停車(chē)位財產(chǎn)權共有人的合法權益的結論顯而易見(jiàn)，買(mǎi)入住宅小區停車(chē)位的消費者除需向商家支付一筆為數不菲的金錢(qián)外，還需與商家一起承擔由
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