不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究

【摘 要】物權法出臺后,我國民法學(xué)界對不動(dòng)產(chǎn)是否使用善意取得制度之爭似乎已經(jīng)平定,然而這并不代表這一領(lǐng)域就沒(méi)有任何問(wèn)題存在。我國物權法雖然確定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度,但《物權法》第106條將善意取得制度統一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn),忽略了兩者之間的差別,有待于進(jìn)一步完善。
　　【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 無(wú)權處分登記制度
　　
　　一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的爭議
　　
　　關(guān)于善意取得制度的兩種學(xué)說(shuō)如下。
　　1.否定說(shuō)
　　否定說(shuō)的學(xué)者認為,善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域,至于不動(dòng)產(chǎn),因為登記為其公示方法,是以國家信譽(yù)為公信力的基礎之上建立的,交易中不至于誤認為占有人為所有人,所以在建立不動(dòng)產(chǎn)等級制度后,善于取得制度的原理和規則基本上已經(jīng)無(wú)法適用,屬于建制上的重復。
　　2.肯定說(shuō)
　　持肯定說(shuō)的學(xué)者認為,應該承認不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。僅憑登記的公信力而去推定權利人,對于善意第三人的保護是不充分的,而且不利于動(dòng)態(tài)交易的進(jìn)行。
　　本人更贊同肯定說(shuō),下文將從各個(gè)方面來(lái)闡述不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度應該建立和完善的一些觀(guān)點(diǎn)。
　　
　　二、關(guān)于善意取得制度的構成要件
　　
　　1.無(wú)權處分是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提要件
　　根據《物權法》第106條規定,“無(wú)權處分”是善意取得制度適用的前提。
　　2.關(guān)于第三人善意的判斷
　　善意取得制度的核心在于保護受讓人的合理信賴(lài),因此善意取得制度的核心要件就是受讓人在取得財產(chǎn)時(shí)主觀(guān)上處于善意狀態(tài)�！段餀喾ā返�106條規定“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”。
　　3.關(guān)于轉讓合同的有償性
　　根據《物權法》第106條的規定,善意取得制度的另一個(gè)構成要件是以“合理的價(jià)格轉讓”。
　　4.對于“必須辦理完畢登記手續”要件的理解
　　《物權法》第106條第1款規定完成公示是善意取得的要件之一,即“轉讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律的規定應當登記的已經(jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人�！睋�此,依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記,才能適用善意取得。 　　三、對不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的完善建議
　　
　　1.區分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意取得
　　我國《物權法》的規定實(shí)質(zhì)上是將動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)善意取得合并為一個(gè)條文。這樣的做法盡管表達了立法者對于保護善意第三人的意愿,但是,動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度還是有很大區別的,具體而言:
　　(1)在權利表征方面,不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須要求不動(dòng)產(chǎn)登記的狀態(tài)與實(shí)際權力的狀態(tài)不一致,即存在瑕疵登記�！段餀喾ā返�106條對此沒(méi)有明確的規定,這顯然是不完善的。而動(dòng)產(chǎn)善意取得要求占有權利狀態(tài)與實(shí)際權利狀態(tài)不一致動(dòng)產(chǎn)一般是無(wú)須登記的。
　　(2)在涉及主體方面,不動(dòng)產(chǎn)善意取得一般包括四方法律關(guān)系,包括登記機關(guān)。而動(dòng)產(chǎn)善意取得中一般沒(méi)有登記機關(guān)。所以將兩者籠統的放在一起規定,難顯主體的不同,導致對責任承擔方面的混亂。
　　(3)在無(wú)權處分人方面,不動(dòng)產(chǎn)善意取得要求無(wú)權處分人是登記名義人,而動(dòng)產(chǎn)善意取得中要求處分人是占有人。
　　(4)在受讓人取得財產(chǎn)方面,不動(dòng)產(chǎn)善意取得要求受讓人完成了物權變更登記后,才能取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權;而動(dòng)產(chǎn)善意取得則要求受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)的占有,即為足已。
　　所以,在不動(dòng)產(chǎn)立法的過(guò)程中,應該顯現出兩者差距來(lái),明確加以區分,這樣有利于司法實(shí)踐。
　　2.我國《物權法》應明確規定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用范圍
　　我國《物權法》為明確不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用范圍。本文從各種學(xué)術(shù)資料和作品中搜集認為,至少應包括以下幾種情況。
　　(1)部分共同共有人擅自處分已登記的不動(dòng)產(chǎn)。
　　(2)不動(dòng)產(chǎn)瑕疵登記。
　　(3)第三人通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)取得的不動(dòng)產(chǎn)。
　　(4)尚未進(jìn)行登記但不違章的不動(dòng)產(chǎn)。
　　3.明確登記錯誤的賠償責任
　　登記存在瑕疵是我們在適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的構成要件之一,不管錯誤的原因是基于登記申請人還是登記機關(guān),因瑕疵登記而給他人造成損害的,有關(guān)的登記申請人或者登記機關(guān)應當承擔賠償責任。
　　4.完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度和體系
　　(1)建立統一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制
　　《物權法》第10條第2款規定,“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定�！辫b于此法的規定,建立統一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體制是大勢所趨。
　　(2)健全不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型
　　《物權法》第19條,第20條對此有規定,但僅有這兩條來(lái)設置這幾項制度是不足的,可在未來(lái)出臺的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中規定統一的登記制度,對申請登記的文件,登記申請的受理以及具體登記規則均做出統一規定。
　　
　　參考文獻:
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