我國物權法中預告登記的范圍分析

我國物權法中預告登記的范圍分析

2007年以前，我國并沒(méi)有將預告登記制度納入立法范圍，但一些地方立法中還是包含了具有預告登記性質(zhì)的內容，最具代表性的就是上海市和南京市制定的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)特權預告登記制度的相關(guān)條例，從這些條例的內容來(lái)看,當時(shí)我國預告登記的范圍涉及的只是有關(guān)房屋的物權請求權和房屋上負擔的抵押權而已。2007年，我國第一部《物權法》頒布實(shí)行。
我國《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”。
第20條的規定采用了列舉式和概括式并舉的立法方式。列舉部分突出了房屋買(mǎi)賣(mài)在預告登記制度適用范圍的重心位置，凸顯了對解決我國現在面臨的一屋二賣(mài)甚至數賣(mài)問(wèn)題的重視，但因其僅概括式地將其他不動(dòng)產(chǎn)物權納入適用范圍，使其在解決買(mǎi)賣(mài)房屋以外的一些現實(shí)問(wèn)題上存在很大程度的模糊性。比如“其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議”就是一個(gè)有待細化的法律語(yǔ)言。我國《物權法》關(guān)于預告登記規定的內容用語(yǔ)簡(jiǎn)潔，概括性高，但法律語(yǔ)意模糊，操作性不強，需要有相關(guān)的實(shí)施條例或立法、司法解釋對其作進(jìn)一步的闡釋。
當然，在《物權法》施行后，《物權法》立法解釋的工作也緊跟其后而展開(kāi)，但到目前為止并沒(méi)有出臺正式文件。王利明先生在他所著(zhù)的《物權法研究》一書(shū)中闡釋?zhuān)核�謂其他的不動(dòng)產(chǎn)物權協(xié)議，主要包括如下幾類(lèi)：第一，抵押權的順位登記；第二，在建工程的預告登記；第三，正在建造的建筑物、船舶、飛行器的預告登記；第四，對先買(mǎi)權、買(mǎi)回權等也可以實(shí)行預告登記。第五，對建筑承包人的工程款可以實(shí)行預告登記。

從《物權法》第20條的規定和王利明先生的見(jiàn)解來(lái)看，我國的預告登記制度由于暫時(shí)性的目的太強，導致未能脫離以前的立法思路，其適用范圍不夠廣泛，存在狹隘性。但對比《物權法》頒布之前的地方規章來(lái)看，其預告登記具有全國性的法律效力，針對的也不僅僅是期房，還包括二手房交易。筆者認為，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，我國預告登記適用的范圍應當從便利市場(chǎng)交易，保護交易安全著(zhù)手，適當擴大；同時(shí)還應借鑒國外或地區的立法經(jīng)驗。

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